文｜功夫财经 六土

01、上半年楼市，喜忧参半

2020年上半年可以说是“活久见”的6个月，世界局势波诡云谲、大国关系风雨飘摇、经济走势萎靡不振、投资市场一波三折。

在复杂的外部环境之下，上半年的楼市可以说是喜忧参半。

全国房地产市场看，上半年城市分化延续。受到疫情的影响，各城市楼市数据都有所下滑，一季度全国市场基本陷入停滞，对中小城市打击尤为明显。原本以回乡购房为主的、以春节为销售高峰期的中小城市楼市跌入谷底，疫情得到控制之后人员外出务工，这部分需求可以说一直没有得到有效释放。

一二线城市受到的影响则小得多，一季度陷入低迷后，二季度随着经济复苏企业复工，市场需求也逐步释放，楼市出现快速回暖。

1月至5月，房地产开发企业到位金62654亿元，同比下降6.1%。由于春节假期以及新冠疫情黑天鹅事件，房地产开发企业到位资金增速跌至历史新低-16.3%。

但是也有积极的方面，我们来看看一组数据：

上半年的消费、投资、进出口情况：社会消费品零售总额同比下降11.4%，货物进出口总额同比下降3.2%，全国固定资产投资（不含农户）同比下降3.1%。

三架马车均出现不同程度下降，在固定资产投资中，基础设施投资下降2.7%，制造业投资下降11.7%，而房地产开发投资增长1.9%。

在二季度的正增长中，房地产市场可以说一枝独秀。

房地产作为经济的重要一环，在实体经济遭遇重大打击之下，发挥了较大的稳经济作用。相应的在政策方面，各级政府也给与了一定程度的放宽以稳定市场，防止房地产市场对经济造成进一步的冲击。

但同时也要看到，不少城市放宽限购、限贷、限售政策，触及房住不炒底线，政策也迅速被撤回遭遇一日游。

简单总结上半年楼市：

在政策方面，仍坚持“房住不炒”定位不变，房企获取资金较为宽松，但房地产领域金融监管依然从严。

“一城一策”、因城施策更加灵活，从供给需求端都有新出台的扶持政策，但仍坚守“限售”“限购”“限价”“限贷”等限制底线。

市场方面，新建住宅及二手住宅价格整体稳定，重点城市商品住宅成交量持续恢复。

土地方面，全国300城住宅推地量小幅增加，土地竞拍热度较高。企业方面，品牌房企线上线下积极营销，销售业绩接近去年同期。

02、下半年整体以稳为主，冷热不均是常态

那么下半年楼市走势怎么样？投资者何去何从呢？

值得注意的是进入7月，楼市调控开始加密。

7月2日至7月24日短短23天，已经有6个城市发布了或紧或松的楼市调控政策，其中杭州、宁波、东莞、深圳、南京5个房价涨幅较为明显的城市先后出台了收紧的调控政策，宁波一个月出台两次新政。而东莞在前一个政策之后，又在25日凌晨放出了更为严格的调控政策。

7月24日韩正副总理在北京主持召开房地产工作座谈会。北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市的政府负责人参会，会议强调要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。

可以看出，随着疫情有效控制，复工复产初见成效，中央将防止房地产过热、防止资金流入房地产市场作为下半年房地产工作的重点。

基于这种理解去展望下半年楼市整体情况，房地产将继续以稳为主，市场低迷城市有限度的放松，热点城市仍以控为主，房住不炒基本原则不会动摇。

同时从2020年财政平衡数据看，上半年收支缺口在20%之上，可以看出，无论是对经济的支撑还是对财政的作用上，楼市都是必不可少的环节。

下半年楼市最显著特点可能是“冷热不均”，即政策冷热不均、市场冷热不均，这两个“冷热不均”将是主流。

政策冷热不均是楼市过热城市、上涨过快城市，以及经济复苏较好的城市，会遭受政策的压制、甚至严厉打压；而市场低迷、经济不振、价格又大幅下滑风险的城市，支持性政策也会出台，市场整体以“稳”为主。

市场冷热不均主要是由于近几年调控力度不同，房地产周期不同的城市市场表现会大相径庭。涨势过猛的会由于政策和市场的原因逐步冷却下来，而刚需被压制太久的头部城市市场会逐步转热，还有一点就是级别高、影响大的城市市场热度会被控制，例如南京、广州；

但是个别三四线城市，影响不是很大的，可能会像上半年的徐州一样，市场热度持续上升。

03、五点必要的提醒

除此以外，我们还可以得出几个结论。

1.“收紧”是主基调。

在7月24日召开房地产工作座谈会之前，我们还可以认为由于经济的原因全国楼市不会严控。

但是这个会议之后，可以明确看出在经济基本见底、出口暂无转机、内需亟待恢复的关键时刻，严控资金大规模流入楼市是下半年的重点工作。

2.各地不要冒头

从深圳、杭州、宁波、东莞等城市的调控升级看，地方政府对于本地房价的上涨还是比较敏感的，一旦超越容忍范围，就会给出或轻或重的政策，对火热的市场进行警告甚至直接灭火。

在7.24会议之后，应该说这种趋势更为明显，各地政策补丁会不断打，对于离婚购房、二套首付比例、限售期限、入户购房条件等大概率出台针对性补充条款。

3.继续一城一策

在前面两条的大前提下，“房住不炒一城一策”的政策将进一步贯彻，7月各地政策收紧的同时也有城市悄然放松限售，比如长春于7月21日发布通知，在市三环区域内，二手住房交易不受购买时间限制。

个人认为类似长沙、北三县这种长期严控的区域也会在某种程度改变政策的力度，前提是放松不会引起市场大规模反弹。

4.快进热点区域

对于珠三角核心区域、长三角焦点城市这样的热点区域，投资人要紧盯市场信号，在市场底部出现时敢于建仓，在政策拐点出现时快速建仓，未来的行情来得快去的也快，一定要抓住机遇迅速建仓脱离成本区。

5.重点变为选筹

在上一轮市场中尝到了杠杆甜头的购房者要注意了，下半年最重要的就是严控资金流向，同时央行开始收缩投放到市场的货币量。这两点都说明未来依靠资金推动楼市短期暴涨的可能性越来越小。

加上政策调控手段不断成熟，政策补丁不断完善，未来楼市普涨越来越难，周期越来越长。

所以那种闭着眼睛随便买，毫无风险意识乱加杠杆的行为将遭受沉重的打击。未来楼市投资一定是精挑细选加上长期持有才可以有所收获的。

整体看下半年的楼市，整体区域平稳、更加利于刚需，投机者不断淡出，投资人越发趋于成熟。“房住不炒”经历了黑天鹅和时间的考验，将会被更多人所认同，房子买了就会上涨也许会逐步淡出人们的记忆。