文|一点财经 刘亚杰

编辑|严睿

这是一段南美大陆伸向太平洋的风景：19座火山岛交错绵延了1000公里，形成加拉帕戈斯群岛。当地热带季风习习吹拂，赢得岛内植被丰茂，万物栖生，从渺小虫豸到参天巨兽随处可见，共同演绎着生命的喷薄与茁壮。

只是有个问题：千万不要走出去，踏出一步就是生命的终结，万物概莫能外。如此怪异情景，被人们称为“加拉帕格斯现象”。

方位一变，风水云雨皆异——在地产圈子里，人们总喜欢这样看问题。一些房企，只想着打开头顶那扇天窗，享受尺寸之光。曾几何时，他们亦曾孟浪逐潮，直落得一身伤痕堪堪废命，最终学会知足常乐。

就像加拉帕格斯的万物，既然外面的世界很无奈，何必苛求远方的精彩？

“规模在千亿以下的，未来生存会愈来愈难，甚至于淘汰。”不少房企高管在接受《一点财经》采访时如是断言。按其观点，过去滨江集团（002244.SZ）一直在安全水位线下徘徊。面对潜在大浪，应该换一副安全的救生圈。思来想去，走出杭州的小圈子不香吗？

真香！可那又怎样？滨江集团董事长戚金兴也曾手持开山斧，在上海、深圳，甚至海外一番拓展。只是到头来，故事没有按照设想讲下去，戚金兴也没能力挽狂澜，走出杭州终究还是美好的理想。

杭州成就了戚金兴。某种意义上，生于斯，长于斯，让他无比熟悉这里的一切，也给他带来万贯家业，以12亿美元身价位列中国富豪榜263位；只是很多时候，温柔乡代表着企业的上限，风浪带来的不是磨砺，而是更深层的依赖，走出杭州这个地方，总是活不久。

于是那块地，成了戚金兴的“加拉帕格斯”：美好、精致、平静、优雅，不过只有那么大。

出圈之痛

在杭州这亩田地浸润下，滨江找不到绿城集团（09979.HK）之外的对手。

最膨胀的时候，不过就是说一句“光长三角市场，就足够滨江开发了。”那是一个姿态，甚至有些“一人一城”的忠勇。

2014年3月7日上午9:00，全国两会浙江代表团开放日活动中，时任杭州市长张鸿铭略显紧张。参加活动前，他已经很清楚，这一阵需要应对的最麻烦问题：“杭州楼市要崩了吗？”

结果当然是否定了，可是故事看起来没那么简单。第三方数据显示，截至2014年2月19日，杭州市区商品房存量达到11.97万套，达到2007年以来的历史高位。要知道，2013年杭州市区新建商品房签约为8.7万套。两个月不到的时间，市场供交易的存量已超过一年前的消化能力。

房企很快见证，房价被“看不见的手”不断揉搓挤压，浙江广鸿的天鸿·香榭里项目，均价从1.93万元/平方米，一夜间下调至1.33万元/平方米。第二天，愤怒的业主就用“看得见的手”，拆毁了明亮的售楼处。

号称“东部老虎”的戚金兴什么没见过？可是这次他还是慌了。

2013年底投资的滨江万家名城刚开盘，那里距离事发地仅有不到10分钟的车程；更可怕的是，按照当年财报，滨江集团的手里存货价值还有301亿元，逆势去化难度很大。

机会都放在杭州一个篮子里，风险实在太高了，于是戚金兴有了“出圈”的想法，第一次想往杭州外面的世界。

放在过去，不会有人相信这是戚金兴的打算。但情况不同了，随着融创、龙湖、碧桂园等全国性房企群聚，杭州的机会正被快速瓜分。杭州透明售房网数据显示，2014年中万科录得21.78亿元的杭州主城区销售业绩，已经超过滨江集团的20.95亿元。

眼看对手磨刀霍霍纷至沓来，自己岂能画地为牢？反击，必须反击。

2015年底，滨江集团开始对外扩张计划：先是联合平安不动产，以34.65亿元夺取上海市大场镇祁连社区地块，借91.7%的溢价率宣示“地王”身份；后通过联合成立中崇滨江与安远控股进入上海与深圳旧改项目，各项资金合计约20亿元。

不过从结果来看，走出去的结果十分糟糕。2017年深圳更新政策，禁止将厂房改造为公寓，让安远控股无法落实安丰工业区项目；2018年湘府花园三期项目未成型，滨江集团无奈，只得通过诉讼追讨投资款项。

为了“出圈”，戚金兴拿出了不少勇气，可是2017年上海商品房市场销售额与销售面积还是下降了39.86%和37.48%；安远更直接，11.6亿元债权仅回收4.36亿元，最终计提7.24亿元的坏账。

在这段四处碰壁的岁月，还是杭州坚挺的房价，一直支撑滨江集团。

到2019年，杭州仍然以148.08亿元，59.34%的营收贡献，拖着整个公司向前跑。相比四年时间磨出48.19亿元营收的上海，以及宣告失败的深圳，回到杭州的田地，才能让戚金兴舒适安康。

这儿不是杭州

只是那份舒适安康，是戚金兴真正想要的吗？绝对不是，至少当时不是。在他的内心深处，换一种活法的念想已经积蓄很久。

“我的目标是在2021年，滨江的销售额要突破千亿。”早在2016年，戚金兴已经不满于当时滨江集团的发展节奏。按照他的设计，公司必须尽快成长，片刻不能等。因此没有杭州楼市波动，戚金兴也会走出杭州。

为达成目标，戚金兴制定了非常具体的规划：杭州大本营200多亿，上海与深圳各贡献200多亿，长三角的富裕县市贡献200亿。再加上规划北京等地贡献部分业绩，千亿规模没有那么难。即使这一年，滨江集团的营收只有194.52亿元。

纸面上计算当然容易，不过实际执行是另一码事。年报数据显示，2016年营收贡献前五大区域均在浙江省，分别为杭州、衢州、绍兴、金华以及嘉兴，其中杭州地区营收为151.4亿元，占总营收比重为77.83%，其他地区均在10%以内。

五年内，杭州区域从150亿元增至200亿元不难，可是长三角区域贡献200亿元，上海、深圳、北京等地从零增长至200亿元——相当于5年之内再造4个滨江集团，这实在太难了。再走“拿地-开发-销售”的稳健路线，很难达成目标。

于是滨江集团尝试在全新的区域，解锁全新的模式——旧城改造。现在回看戚金兴的选择，这并不符合滨江集团的风格。

论开发能力，滨江集团可谓强悍。以钱江世纪城为例，2013年6月底价拿地并确定了“金色江南”的项目名称后，年底项目样板房基本完工，戚金兴兴致盎然地计划春节前要去样板房验收。次年7月项目开盘，总共只用1年的时间。速度，一直是滨江集团的强项。

可是旧改完全不一样。它成本低、效率高，同时周期长、风险大，是一门“牺牲速度，换取收入”生意。

旧改之路上，绿景中国（00095.HK）曾在2016年上半年，造就了营收提升613%的神话；也有富力地产（02777.HK）的赤沙村旧改项目，一停就是10年的悲剧。可谓一半是海水，一半是火焰。

“开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，让旧改项目存在很多不确定性。”在业内人士看来，旧改有很多隐性的门槛与陷阱，考验企业在区域政策走势、旧改方需求、自身特点三者之间寻找平衡的能力，而且天时、地利、人和，缺一不可。

当一个杭州的房企，跑到上海、深圳两地，通过合资公司跨区域涉水旧改，可以说与“天时、地利、人和”基本不沾边。滨江集团与异地旧改项目太过“遥远”，这个遥远，既是空间距离，也是信息隔绝，遂有了深圳安丰工业区与上海湘府花园三期这两个失败的项目。

即使到2017年，滨江集团仍然没有学会如何出圈：上海商品住宅库存去化周期10.3个月，深圳更是长达13.1个月，杭州只需要3.3个月。

巨大的时间差，不断提醒戚金兴忽略了最致命的问题——这儿不是在杭州。

“千亿滨江”的终局

眼下，滨江集团的“出圈游戏”仍在继续。

根据滨江集团方面回复《一点财经》的信息，滨江集团正在执行“三省一市”的空间战略，继续加码浙江、江苏、广东三省与上海一市。7月10日即发布公告，称全资子公司杭州滨棠以24亿元的价格，夺得2020年南京浦口区江浦街道地块，楼面价19791.35元/平方米，溢价率20%。

看上去，戚金兴走出杭州的计划仍然没有改变。或许上海和深圳的两次折戟有些令人就沮丧，不过谁能肯定南京不会是一个全新的开始？根据CREIS中指数据，2020年上半年滨江集团拿地金额总共不过353亿元，这样看24亿元也算大手笔。

不过另有媒体统计，上半年杭州（不含建德、桐庐、淳安）共计出让土地1563万平方米，成交金额共计1703亿元，同比增长25.22%；其中滨江集团共夺取9宗地块，包括望江、萧山北干、江河汇等高价值地块，金额接近300亿元——在地产市场，杭州是真敢给，滨江集团是真敢拿。

滨江集团2020杭州拿地地图

粗略统计，滨江集团仅用总投入6.8%的资金用于对外扩张，却用接近85%的资金用于巩固杭州“大堡垒”。如此看来，“三省一市”的空间布局，远没有想象中波澜壮阔；滨江集团的“出圈”计划，并不是公司的主流或者这是一出“百年大计”？

至于原因，其实已经很清楚。杭州一直是国内土地供应量最多的城市之一，其核心地块多数集中在滨江集团手中。

根据滨江集团提供的数据，2020年开春以来，杭州本地楼盘开盘平均流摇率约50%，不过滨江系楼盘均需要摇号，2-6月平均中签率仅有7.87%，价值几何可见一斑。

截至2019年末，滨江集团2500亿元的土储可售货值2500亿元中，57.3%来自杭州。如果有这样一片土地：无论企业在外面拼杀的结果如何，总能在必要的时候予以足够补充。面对这样一个温柔乡，企业如何愿意再去拼杀？

指望在上海、深圳再塑神话？旧伤疤还在流血；指望地产之外服务、租赁、酒店、养老以及产业投资闪光？2020年上半年五大板块业绩加起来，仅占总营收的1.7%。滨江集团却哪个都指望不上。

“即使全国楼市不一定好，但长三角、粤港澳等大区域不一定不好；即使长三角等区域不一定好，但某个城市不一定不好；即使某个城市不一定好，但城市的某几个板块不一定不好。”

2019年底的一场媒体会中，戚金兴说着说着，又回到了杭州，那个一切刚开始时候的地方。如此意味深长的判断，映衬着当时的心境。至于“千亿滨江”的头衔，这个不用太担心，还有合作代建的支撑。

按照克而瑞数据，2019年滨江集团千亿销售额的背后，权益销售额仅为422.8亿元，占比不足38%。换言之，支撑滨江集团不断膨胀规模的外力，来自大量合作代建项目，甚至已经超过自建项目的规模。维持千亿规模，只要外力足够强大即可。

进入2020年，外力有所减退。官方信息显示，上半年滨江集团的全口径销售额547亿元，权益销售额265.1亿元，销售权益占比48.5%有所好转。

不过同期TOP100房企权益销售总额为3.74万亿元，平均权益比例72.7%，滨江集团的“优势”仍然非常明显，破千亿有了新方式。

结语

回看滨江集团的故事，有抖擞振奋，亦有唏嘘无奈。

对任何一家房企而言，敢于“出圈”探索全国甚至国际市场的机会，这没有错。大型房企要有雄踞一方的姿态和实力，用遍地开花的项目积累走向伟大的条件，而不是将自己的命运，维系在一座城市的起落之间。毕竟小圈子里的风雨，只能浇灌出温室的花。

滨江集团曾经勇敢地迈出了一步，内心里希望打破“区域房企”的格局，已经成功战胜自己。不过这一步既非出于自身能力的正确判断，也未反映市场需求，其中充满躁动、急切、浅尝辄止，让一个很好的故事最终走向糟糕的结尾，着实遗憾。

历经此番“出圈”，戚金兴找到了人生的“加拉帕格斯”，滨江集团的故事也已经看到结尾。