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孙宏斌食言,拆分物业上市能解决融创中国融资问题吗

“没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。”

文|GPLP  Azure

孙宏斌又“食言”了。

7月21日,据路透旗下IFR报道,融创中国(01918.HK)考虑分拆其物业管理业务独立上市,进行10亿美元的IPO,知情人士表示,IPO最早可能在今年(2020年)进行。

实际上,早在2015年,融创中国董事长孙宏斌就曾明确表示,不会谋求融创的物业管理公司分拆上市,并以办学校为类比,“开物业公司就像办学校,学校是公共服务类的机构,你如果把学校变成挣钱的工具,那就不对了。”

彼时,孙宏斌意气风发,走上了并购扩张之路,2015年以来,融创中国开始了高速扩张之旅,绿城中国、雨润、金科股份等企业遭遇资金危机时,这些企业都险些成为融创的囊中之物,彼时的孙宏斌是看不上“物业”这种小钱的。

谁能想到,5年之后,孙宏斌完全改变了主意。

早在2020年5月,融创中国管理层就曾表示,融创服务有安排上市的计划。

对此,外界猜测,孙宏斌突然“变脸”的原因可能为“如今的融创中国很差钱,负债率偏高,急需补血”,对此,融创中国行政总裁曾表示,从融创中国自身来讲,物业上市后,对资产结构、提升净资产、降负债率也有很大支持,但也表示“上市没那么急”。

随后,市场传出了融创中国物业拟在2020年上市的消息。

融创中国食言的背后:净资产负债率为内地头部房企最高

“没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨。”

融创中国突然转变性情开始拥抱物业IPO的背后,则是缘起于融创中国高企的资产负债率。

2020年7月7日,融创中国发布公告称,将发行总计10亿美元的优先票据,其中包括2023年到期的6亿元美元优先票据,利率为6.5%,和2025年到期的4亿美元优先票据,利率为7%,用于偿还融创中国现有债务。

而在更早的2020年6月18日,深交所发表公告显示,融创中国80亿元小公募债发行获受理;2020年5月28日,融创中国发行33亿元5年期债券,用途均是偿债。

自此,融创中国财务情况表露在公众面前:

据融创中国2019年财报显示,截至2019年底,融创中国负债总额为8465.55亿元,较2018年的6435.53亿元增长31.54%,其中,包括流动负债6208.81亿元,较2018年的4712.53亿元增长31.75%,非流动负债为2256.74亿元,较2018年的1723.01亿元增长30.98%。

此外,值得一提的是,截至2019年年底,融创中国的净负债率为179.64%,位于内地TOP15房地产企业净负债率排行之首。

而且,更需要引人注意的是融创中国的短期债务危机:

据融创中国年报及一季度财报显示,在融创中国合计3676.71亿元的借贷及利息付款中,有1575.86亿元将于2020年年末前到期,此外,还有将近1158.81亿元将于2021年年末前到期,两年时间,融创中国需偿还的借贷及利息付款合计2734.66亿元。

那么,针对这些短期内到期的债务,融创中国账上有多少现金流支撑呢?

融创中国2019年年报显示,融创中国年末现金及现金等价物为779.44亿元,远低于上千亿的短期债务规模。

不仅负债规模偏高,为了融资,融创中国所需要付出的融资成本也远高于市场——公开资料显示,从2017年至2019年,融创的加权平均实际利率分别为6.24%、6.82%和8.56%,远高于业内平均水平。

不过,或许对于激进型公司融创中国来讲,这一切并不是“事”——公开资料显示,自2006年起至2019年的每一年,融创中国投资活动产生的现金流量净额均为负,也就是说,有14年其投资活动现金流都是净流出状态,2017年,甚至净流出1201.69亿元。

2020年,到底短期负债将会对融创中国造成什么影响呢?

融创中国有点烦:半年完成不到四成目标销售额

高周转带来规模的高速增长,在过去几年,融创中国将其演绎的淋漓尽致。

实际上,翻开融创中国的财报来看,如果不看负债,融创中国其实也是个“优等生”。

2015年至2019年,融创中国收入分别为230.1亿元、353.4亿元、658.7亿元、1247.5亿元和1693.2亿元,增速分别为53.59%、86.39%、89.38%和35.73%,年内溢利为36.1亿元、29.4亿元、116.6亿元、174.5亿元和281.6亿元,增速分别为-18.56%、296.60%、49.66%和61.38%。

只是,人算不如天算,融创中国没有想到,2020年,其销售居然意外下滑。

2020年7月5日,融创中国披露的2020年6月未经审核营运数据暴露了融创中国的近况:

2020年上半年,融创中国累计实现合同销售金额约1952.7亿元,同比下降8.82%,累计合同销售面积约1403.4万平方米,同比下降4.66%,合同销售均价约13910元/平方米,归属于融创中国的权益合同销售面积约1325.9亿元。

按照融创中国2020年6000亿元的销售目标计算,目前的完成进度仅有32.55%,也就是说,2020年一半的时间已经过去,然而融创中国的销售额还不及目标的四成。

如果是一般的头部房企,或者平时不那么激进的房企来说,2020年上半年大家勒紧裤腰带过日子也能过下去,然而融创中国不行,其经营风格向来激进,且将其周转率运行到了极致。

换句话说,巨额的负债要求融创中国必须保持“较为高速的增长”,曾经融创中国确实能够做到“较为高速的增长”,然而公共卫生事件的影响之下,整个房地产行业都销售遇冷,融创中国也无法幸免。

这种情况下,为解资金之渴,拆分物业管理业务上市成了众多房地产企业的选择,其中也包括融创中国。

2020年,仅上半年便有21家涉房企业赴港递交招股书,其中有12家地产相关企业,包括金辉地产、上坤地产、实地地产、领地集团等,另外,还有9家物业管理企业,包括世茂服务、金科智慧服务、佳源服务、卓越商企、合景悠活等正在排队等候港交所的聆讯。

打脸食言是小事情,关键是这能够解决融创中国的融资根本问题吗?

且不说前面已有多家物业管理企业在港交所排队上市无期,就融创中国自己而言,拆分物业管理业务上市的价值也相对有限。

据融创中国2019年报,2019年物业管理收入及其他收入为70亿元,仅占融创中国整体收入比的4.1%,2018年,这个比例为4.0%,一年以来略有抬升,但对融创中国这样的体量而言,物业管理收入及其他收入依然是“小钱”。

什么是“大钱”?2019年,融创中国房地产销售收入为1594.7亿元,占总收入的比例为94.2%,这才是“大钱”,也可以说是融创中国的命脉。

那么,接下来,融创中国物业能否顺利上市呢?融创中国又将如何解决其短期债务危机呢?

GPLP犀牛财经将拭目以待。

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