文 | 奇鲸

在深圳楼市715新政传达后，购房名额对于想上车的刚需们来说十分珍贵。名额的短缺，也让刚需对于新房的选择也更加慎重。

近日，位于罗湖的爵士大厦正在推售C座13-18层的116套住宅，引起了外界关注，要知道这栋大厦是于1993年批地，到2006年楼体才得以建成。

推售的这批新住宅项目名为云境尚邸，均价约在5.7-5.8万元/平方米之间，推出38-80平方米精装一至三房。此外，其他楼层则被开发商租出给企业办公。

项目在关内、总价低、近地铁，还带学区，但又存在楼龄老、办公混用等问题，到底值不值购入呢？日前，界面楼谈来到项目所在地，一探云境尚邸的真实情况。

带学位，近地铁

云境尚邸项目位于罗湖区和平路与嘉宾路的交汇处，在爵士大厦C座的13-18层。当天界面楼谈搭乘地铁1号线，从国贸站E出口出站后，抬头便看见项目的楼体。

出站后沿着嘉宾路径直步行3分钟后，项目的营销中心赫然出现在眼前。

界面楼谈环顾四周查探，爵士大厦一楼开满商铺，楼体底层都张贴了各类广告，而与爵士大厦一路之隔的金田大厦，则显得“高大上”一些。

据项目的销售人员介绍，爵士大楼项目是于1993年12月28日获得批地，随后因为种种原因，大楼于2006年才得以建成。

爵士大厦共有A、B、C三座，其中A座7-21层、B座7-27层为商务单位，C座7-19层为星级酒店。

作为70年产权的住宅产品，此次共推售的现房116套均价为5.8万元/平方米，位于爵士大厦的C座13-18层，而整栋大楼共19层，预计交房时间为明年3月，但据销售透露，虽然是精装交楼，但时间也会提前，预计能在今年12月底交楼。

该销售还称，项目由于是现房，红本已在手，只要有客户购买，马上可以办理过户手续，30-45天后可以出证到手。

除了是现房外，该项目在交通上，也十分有优势。

云境尚邸1公里范围内有1、2、3、9共4条地铁线接驳，其中距离最近的是1号线的国贸站，项目距离地铁站直线距离为280米。

除了轨道交通外，由于该项目位于主干道旁，周边道路交通分为“3横3纵”，上连深南大道下接滨河大道中间串联起嘉宾路，由此前往福田中心区仅需要10分钟，3纵则是由宝安南路、和平路以及人民南路组成，在这四通八达的交通实况下，不管是搭乘公共交通还是自驾出行，都十分便捷。

商业方面，项目地处万象城商圈，距离该地仅200米，除了万象城外，项目距离金光华广场、茂业奥特莱斯以及老街步行街，均在1公里范围内，此外，爵士大厦底部也有众多商铺，基本满足日常购物和各个层次的消费需求。

由于该项目是住宅产品，附带的幼儿园学位为深圳市机关第一幼儿园和滨苑幼儿园，小学划入罗湖小学，初中则是罗湖高级中学初中部。小学和初中距离项目直线距离十分近，真正实现在家门口上学。

目前罗湖的二手房挂牌均价为6.1万元/平方米，而云境尚邸周边出售的二手房挂牌均价在3.5-5.6.万元/平方米之间。而该项目的销售均价为5.8万元/平方米，远高于周边房价。

此外，离项目约300米处还有京基蔡屋围建面约267万平方米的旧改，待旧改项目完成后，周边环境得到提升。

小户型，首付百万起

本次云境尚邸推出了7种户型，分别为建面38-41-50-57-61-71-80平方米户型。除57平方米、61平方米和80平方米的为2-3房的户型外，其余都是1房。

梯户比为5梯20户，容积率与公寓产品感觉差不多，但确实又是住宅产品。

从项目的均价和户型来看，项目单套总价“2字头”，首付100万元起。目前项目周边租金水平为40-50平方米房子约7000元/月。

界面楼谈也前往项目14楼已开放的样板间查看。14楼一共有3个户型的样板间，其中建面为38.98平方米的户型被打造成单房，从玄关进来后，便能一看到底，该户型采用的是落地窗，采光效果较好。

建面约70.91平方米的户型被打造成一房一厅，开放式的厨房，一室多变，主卧用玻璃与客厅隔开，封闭式的客厅没有窗户，主卧采光较好。

建面约41.13平方米的户型也被打造成单房，与38.98平方米户型不同的是，该户型采用的榻榻米式样的床铺，储物空间较大，落地窗的设计使得房屋充满阳光。

值得注意的是，虽然小户型各有千秋，但由于该项目在两条主干道的交汇处，未来生活或许会受到噪音的干扰。

被搁置10余年的住宅项目

此次云境尚邸只卖5层，其余的其他楼层还在出租办公，而项目所在的爵士大厦，自1993年批地、2006年建成分别有27年和14年之久了。

按照住宅70年的产权计算，自批地开始，到如今项目入市，云境尚邸的产权仅剩下43年，这样一算，反而和公寓的40年产权相差无几。

据悉，此前楼盘房产证在历史上还有过纠纷。

据深圳淘房志报道，1999年左右，爵士大厦曾对外发售部分房源，但当时因手续不全，导致有上百住户入住多年拿不到房产证。

当时，深圳国土局和房产管理局称，该大厦存在违建行为，开发商又为逃避交纳3000万元地价款，伪造协议书。而当时的开发商公司常务副总经理接受采访时表示，大厦的房屋只售出一小部分，所有业主都没有办理房产证，原因有很多。

为此，相继有业主将大厦开发商告上法庭，涉及的住户至少有200户。这个事件在当年被定为“物权法实施以来，国内最大侵犯业主物权案”。该大厦的开发商也因违法违规现象严重，被有关政府部门严肃查处。

直到2006年之后，大厦取得竣工验收手续，业主们才拿到房产证。

如今，项目销售告诉界面楼谈，项目为精装交付的楼盘，红本已经在手，只要客户购买就能马上办理过户。

界面楼谈 扫描二维码，一起买房吧！