文 | 瞭望消金 咖喱

又一家因对赌协议，急于冲刺上市的独角兽靴子落地，不过这次瞄准的是美股市场。

这个周末，瞭望消金关注到，交易规模仅次于阿里的“贝壳找房”已正式向美国纽交所递交IPO申请，募集资金在10-20亿美元之间。

据悉，此次上市主体为贝壳找房（股票代码为“BEKE”），而链家、德佑，以及金融、装修等业务都被“打包”装入其中。

瞭望消金发现，贝壳找房脱胎于房产经纪企业链家，被称为“房产版淘宝”。虽然已完成D+ 轮融资，估值达到140亿美元（约合989亿元），但至今仍未盈利。

那么，在中概股回归潮中，贝壳找房究竟有何自信逆流而上赴美IPO？

1.贝壳定义“新居住”，受资本团宠

互联网红利，谁闻着不香？

2018年4月，中国最大房产经纪企业链家创始人左晖决定攻入互联网赛道，将链家一分为三，裂变出贝壳找房与德佑。

其中，链家保持直营门店模式，德佑延伸加盟店业务，而贝壳找房不仅覆盖新房、二手房、租赁、家装及金融服务等业务，还接入链家体系外的房源，形成“自营+平台”的服务模式。

“我们希望让全中国两亿家庭，因贝壳存在而不一样。”贝壳找房CEO彭永东介绍，贝壳将定义“新居住”，以行业基础设施和信用体系建设为基础，通过技术手段，实现全面赋能。

因掀起房地产行业的平台化和赋能趋势，贝壳被称为“房产版淘宝”，引发业内极大关注。虽然成立时间并不长，却备受资本青睐。

天眼查显示，2019年3月，贝壳找房启动D轮融资，规模超12亿美元。

其中，腾讯领投8亿美元，高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域投资、华兴资本、海峡资本等投资方均参与其中。融资后估值超过100亿美元。

同年11月，贝壳找房又完成D+ 轮融资，总融资金额超24亿美元，投资方包括软银愿景基金、高瓴资本、腾讯控股、红杉资本等。彼时估值直接上升至140亿美元。

左晖似乎早就洞察到贝壳找房极具“独角兽”潜质，开启 ALL IN 贝壳模式，“未来上市主体将是贝壳找房，而不是链家，链家只是贝壳找房的一部分。”

也正是因为如此，链家曾签下的5年内上市对赌协议重任，转交到贝壳找房身上。如今靴子落地，也算是不负众望了。

若能成功登陆纽交所，贝壳找房将成国内“居住服务平台第一股”，同时也将是今年以来中概股最大规模的IPO。

2.交易额仅次阿里，贝壳模式强在哪？

招股书披露，2019年全年，贝壳实现GTV（原价交易额）为2.13万亿元，同比大涨了85%。

如果只看交易额，贝壳是目前国内最大的房屋交易及服务平台，甚至是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

据瞭望消金所知，2019年是贝壳、链家、德佑管理团队合并，不再划分南北贝壳和德佑的后台，三条职能线合并的第一年。

业内分析人士指出，若没有链家在背后大力推动，以及德佑带着各中小经纪品牌加入，单纯把房源放在贝壳找房上的平台模式，就和一般的综合服务平台无异。

瞭望消金了解到，贝壳开创的ACN（Agent Cooperate Network），构建出一种全新的经纪机构和经纪人之间合作共享的网络模式，堪称新居住领域的“基础设施”。

经纪人以不同角色参与到一笔交易中，按贡献率进行佣金分成，促进精细分工、提高资源利用效率同时，降低内部竞争、推动良性竞合。

尽管贝壳这种共享模式曾遭到业内联动抵制，但从长期来看，合作共赢将成为居住行业数字化发展主流。

招股书数据显示，目前贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。

除了将房产经纪“平台化”，贝壳模式还引入技术与金融，实现全环节赋能。

据悉，贝壳拥有集2.19亿套真实房屋信息于一身的庞大数据库，在利用VR、AI、3D模型等技术，将数据变成可视化。同时，加上文字描述与经纪人在线动态维护，用户体验感爆棚。

此外，居住开销算是居民每月各项消费中的大头。

“海量非结构化数据，可以帮助我们了解用户真正的需求。”贝壳金服副总裁徐翎认为，当用户在交易中花费越大，用户越希望建立信任。

瞭望消金发现，左晖和他的高管团队直接持股控制的北京宜居泰和科技有限公司（简称，宜居泰和），是链家系金融业务的核心企业。

宜居泰和出资设有贝壳金科控股（北京）有限公司、贝壳小额贷款有限公司、北京中融信融资担保有限公司、北京美锦互联网金融信息有限公司（旗下拥有P2P平台链链金融）等。

值得注意的是，最近贝壳金控进行了股权变更，股东从宜居泰和变成了Beike Finance Holdings（Hong Kong）Limited，摇身变成了外资企业。

在整个贝壳模式中，贝壳金控旨在满足用户买房、租房、装修时的金融需求，资金方包括贝壳小贷、链链金融等，中融信则扮演着担保角色，形成居住消费金融场景中的闭环。

就目前资本市场上的中国房产经纪企业而言，贝壳模式尚未有直接对标的公司。

像美股上市的房多多与港股上市的易居主要做新房代理服务，国内A股的我爱我家是相对传统的经纪公司。

而美股58同城旗下的安居客算是贝壳找房最强劲的对手，数据显示，2019年58同城系与贝壳系占据着市场的份额接近80%。但在业务模式方面，安居客重点聚焦的也是新房市场。

在房产经纪行业的混战中，贝壳模式是否存在可复制性？还是会变成一家独大的局面？或许只有时间能够给予答案。