文|江北嘴财经

以内陆国际金融中心为目标定位，重庆作为内陆经济发展和对外开放的桥头堡，其办公楼市场格局及背后映射的产业变革趋势一直备受关注。

江北嘴财经获悉，近日，仲量联行发布的《2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50报告》（以下简称《报告》）显示，截至目前，重庆甲级办公楼共计58栋（含总部楼宇），Top50企业上榜门槛为3600平方米，高于成都与西安；金融业承用面积最多，江北嘴成Top50聚集度最高的区域。据悉，该榜单的公布系重庆市场在此领域的首次探索。

金融业承用办公面积最多

据悉，Top50榜单为企业在甲级办公楼中承用办公面积的排行。榜单显示，重庆Top50的企业上榜门槛为3600平方米，即通常两层及以上需求能达到上榜门槛，高于成都的3400平方米及西安的2156平方米。数量仅占重庆甲级办公楼市场企业客户2%的Top50企业，总办公面积高达46.8万平方米，市场份额超过28%。

重庆、成都、西安Top50办公楼企业客户需求面积对比

榜单显示，在独栋总部楼宇不纳入排行的统计口径下，中国平安登上2020年重庆甲级办公楼市场企业客户Top50榜首，恒大集团和广发银行紧随其后，德勤会计师事务所作为在渝承租面积最大的外资企业排名第四。值得一提的是，猿辅导、字节跳动（今日头条）作为在线教育及新媒体科技互联网企业进入榜单前十，分别排名第7和第9。

产业发展是楼宇经济、办公楼需求的基础。在行业分布中，金融业以23家的企业数量成为上榜最多的行业，承用超过20万平方米办公空间，这表明金融业对重庆办公市场需求的绝对领导力。其中，18家属于银行、保险等传统金融机构，5家属于新兴金融企业。其次，房地产建筑业11家企业上榜，排名第二；科技互联网企业是近年来重庆经济快速崛起下的生力军，近期，在线教育市场在疫情后快速发展，相关企业办公面积呈几何倍数增长，相继进入Top50榜单，成为办公楼市场须重点关注的招商目标。

此外，专业服务业头部企业的需求往往代表一个城市的经济发展水平和对企业的吸引力，以德勤会计师事务所、北京盈科律师事务所等为代表的专业服务企业落户重庆，整体需求面积较大。

2020重庆甲级办公楼市场企业客户Top50

江北嘴CBD聚集度最高

从榜单区域分布来看，江北嘴CBD、解放碑CBD、大石化与新牌坊板块聚集度相对较高。其中，江北嘴CBD成为重庆金融企业聚集度最高的商务区，吸引大量银行、保险、小贷公司进驻。

此外，专业服务、房地产建筑企业因青睐江北嘴CBD的商务成熟度、通达性、楼宇品质、商务区环境，在过去几年搬迁至该区域。据Top50头部企业在渝热力图显示，江北嘴CBD对大面积租户的吸引力已超越解放碑CBD。从办公楼市场需求规模来看，200平方米以下以及1000平方米以上需求皆多。其中，甲级办公楼的金融业企业客户需求占比高达46.2%，而银行、保险、证券公司等金融企业的空间需求普遍较大。

解放碑CBD因楼龄较高，可租赁面积比较分散且有限，因此无法承接大量大面积企业客户需求。但解放碑CBD仍吸引一批银行、保险、能源化工类头部企业选址。新牌坊、照母山、光电园板块的头部企业则依托于科技互联网企业，包括腾讯、清华紫光等互联网科技企业的区域总部均位于此处，但头部企业在甲级办公楼的租赁需求并不多。

2020年重庆甲级办公楼分布及子市场企业客户产业构成

03、区域吸引力增强，“金融+科技”将成两大核心支柱

在Top50榜单中，4家为外企，46家为中资企业，其中，13家为重庆本土企业。这表明，随着重庆地区营商环境和城市影响力的逐步增强，重庆的城市吸引力不断提升，越来越多的企业布局重庆。

同时，伴随中资企业、“中”字头企业迈上世界经济舞台，积极参与全球竞争，中国办公楼市场亦随之步入“中资时代”。数据显示，重庆（非本土）中资企业在甲级办公楼中的需求占比从2017年的44.9%增长至2020年的51.6%。相反，外资企业占比从2017年10.6%下降至8.7%。这一数据的变化，反映出中资企业对办公楼需求的拉动作用在近几年不断增强。尤其是中资头部企业在全中国一二线城市的积极扩张，形成网络化经营，将职能部门在全中国范围内重新布局，进而成为各个城市市场增量需求的生力军。

此外，与成都、西安相比，重庆Top50头部企业的整体办公需求规模偏大。但从甲级办公楼整体市场数据看却正相反——重庆300平方米以下需求占比反而更高。与2017年相比，2020年重庆甲级办公楼企业客户在200平方米以下的需求明显增长，占比从18.0%增至25.8%。

仲量联行华西区研究部负责人朱建辉表示：“作为中国GDP第四大城市（截至今年6月），世界500强企业接近300家进驻，如此规模的经济体量必然会催生与之匹配的办公需求。从2020年重庆甲级办公楼企业客户产业构成来看，金融、地产、服务业仍继续稳居企业客户来源的前三，而科技互联网这一新兴产业则是近年来增量需求的主要来源，位居总量第四。随着内陆国际金融中心的打造和智慧城市的建设，‘金融+科技’将成为未来重庆办公楼市场的两大核心支柱。”

（本文图表来源于仲量联行研究部）