文 | 凤凰网青岛 徐佳

7月26日，青岛百联奥特莱斯广场奠基仪式在即墨国际陆港举行，项目总建面积约8万平方米，建成后将引入300余个国内外知名品牌，预计2022年上半年投入使用。

说起奥特莱斯，青岛人似乎并不陌生，早在2004年，台东奥特莱斯首次亮相，随后，城阳康城奥特莱斯、盛文奥特莱斯、栈桥奥特莱斯、原胶南奥特莱斯、即墨海泉湾奥特莱斯、以及山东路奥特莱斯等陆续开业，加上本次奠基的百联奥莱，青岛陆续落地的奥特莱斯不下9家，但回溯此前开业的奥特莱斯运营状况，每家几乎都表现出不同程度的“水土不服”，甚至难逃闭店的命运。

在这样的背景下，又一家奥特莱斯在即墨西部奠基，能否打破魔咒，扭转颓势？

又一家奥莱落地

7月26日，青岛百联奥特莱斯广场奠基仪式在即墨国际陆港举行，标志着该项目建设驶入“快车道”。据了解，青岛百联奥特莱斯广场项目由上海百联股份投资，这也是该集团在山东建设的第三座、全国第九座百联奥莱广场。

根据官方资料显示，青岛百联奥特莱斯广场总建筑面积约8万平方米，项目将融合“自然、海洋、生活、人文、社交、体验”等多种元素，引入300余个国内外知名品牌，是一座涵盖名品购物、休闲娱乐、旅游、美食等业态于一体的一站式休闲购物中心。项目建成后将提供约3000个就业岗位，年营业额约20亿元，预计2022年上半年投入使用。

根据笔者梳理发现，算上本次百联奥莱的奠基落地，青岛前前后后签约引入的奥莱项目不下九家，但纵观前期开业的奥莱的经营状况不难看出，每家都表现出不同程度的“水土不服”，其中位于栈桥的奥莱竟搁置了9年还未开起来，苏醒之路，遥遥无期。

接连“夭折”的奥莱

“如果有一天，我悄然离去，请把我埋在，在这春天里……”2016年，位于城阳区的春天奥莱就如同这首歌唱的一样，被留在了那个春天里，4月10日，随着商家们陆续撤柜，春天奥特莱斯正式闭店。

与春天奥莱同样命运的，还有位于黑龙江路与仙山路路口的盛文奥特莱斯，在康城奥特莱斯黯然离青之际，盛文奥特莱斯“逆流而上”。然而经过多年的惨淡经营之后，盛文奥莱最终还是因无力偿还多次房产抵押贷款而失败，并于2018年进行了拍卖。

此外，还有沉睡了9年的栈桥奥莱。作为当年重点打造的核心商圈之一，栈桥奥莱曾是很多投资者首选之地，商铺售价更是达到40000元/㎡，“市南栈桥商圈在青岛人心中的分量不言而喻，所以当时我就把所有积蓄拿出来买了这儿的商铺。对方说是托管运营，考虑到栈桥周边的影响力，我们自然是信心满满。”业主梁先生说。

可万万没想到的是，几年过去了，物业却没有任何举动，直到2014年，栈桥广场投资管理公司从雅迪物业接手了栈桥广场，但栈桥广场投资管理公司的负责人胡兆鹏表示，刚接手时栈桥奥莱“一片狼藉”，地下两层的商铺渗漏了很多海水，22部扶梯无人维护全部生锈不能使用，内部的所有电线、电缆、消防通风全部瘫痪。后来他花了近3000万元将这些设备全部维修好，卫生清理干净，并聘请了专门的工作人员准备大干一场时，先是有不明身份的人三天两头来广场闹事，又被莫名举报他乱装修搭建，以至于栈桥奥莱至今都未开业。

对此，江苏路街道办的工作人员表示，栈桥奥特莱斯商业广场已交房多年，之所以一直没有运行起来，中间矛盾复杂，江苏路街道办这些年来也在中间积极协调，可惜成效不大。9年过去了，青岛崛起了一座又一座新业态商圈，但栈桥奥莱还犹如一个“沉睡之狮”，苏醒之路，遥遥无期。

除了这些亮相的奥莱以外，还有一家未落地就“夭折”了的燕莎奥莱。根据公开资料显示，2016年4月，北京首商集团股份有限公司与青岛西海岸新区签订合作意向书，将在西海岸新区投资15亿元建设“燕莎奥特莱斯”购物中心，此项目当年还被列入了西海岸新区2016年政府工作报告重点督办事项。但项目在推进过程中双方因地块选址以及产业定位等多项问题没能达成一致意见，导致项目难以推行最后“夭折”。

业绩惨淡最终闭店的春天奥特莱斯、没开业就几经转让的栈桥奥特莱斯、半路“改嫁”的山东路奥特莱斯、开业不久就“衰落”的康城奥特莱斯……从这些奥莱的经营状态不难看出，这其中的每家都出现了不同情况的“水土不服”，最终难逃“闭店”的命运。

目前，除了此次奠基的百联奥莱，位于高新区的首创奥莱目前已建成封顶，预计2021年开门迎客，命运如何，尚未可知。

奥特莱斯成房企挖金工具 伪奥莱模式受捧

作为销售库存、去尾货的线下实体商业业态，“奥特莱斯”一词是英文Outlets的音译。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。

2002年，国内第一家燕莎奥特莱斯开业，自此，奥特莱斯在全国各地如雨后春笋般建起。据不完全统计，目前全国大约有200余家以奥特莱斯命名或主打奥特莱斯概念的商场，但真正符合国际奥特莱斯标准的不过10余家。

据悉，奥特莱斯本身是一种商业模式，并不分中国公司和外国公司。以奥特莱斯中国公司自居的形式都是在对传统大众灌输自己的正规血统。而实际上，是没有这种血统之分的。任何企业和公司只要有品牌和买手资源，都可以做奥特莱斯的商业模式。

随着奥莱模式的越渐成熟，不少开发商都将目光锁定奥特莱斯这块吸金“肥肉”。目前，国内奥莱主要有两种运营模式，一种是地产+奥特莱斯；一种是独立运营，而对于开发商运营奥特莱斯的质疑声也一直不绝于耳。

由于奥特莱斯具有相对较广的顾客辐射能力，可与市中心商业产生有效的差异化，因此受到了投资商们的青睐，有的开发商以奥莱为噱头制造住房卖点，不仅圈了地房价也随之上涨，一举两得。

而从商业运营的角度来看，业界将这种行为称为“伪奥特莱斯模式”。目前，国内有的开发商只管盖，将运营交给经销商，开发商从中抽成，首创芭蕾雨就是这种模式。在这种模式下，由于地产商缺乏品牌资源，以及对购物中心的开发管理不专业，导致商场内缺乏品牌高度，使得商场像自由大卖场，此外，一些高端品牌在中国的店铺数量等方面都存在严格管控，正价的高端商品店面都不是很充足，更别提折扣商品，因此，在很多业内人士看来，如果没有专业的开发及运营经验，真正的奥特莱斯做起来很难。

对此，中国奥莱会会长陈亚波表示，“目前国内奥莱‘丛林’荆棘密布，唯有增加商场管理专业度，创新运营模式以及销售模式，增加用户体验度，打造区别于同行业的‘真’奥莱，才是生存之道”。