文 | 楼公子

“715新政”颁布至今，已有半月时间。在全方位收紧的政策之下，不少人丧失了购房资格，投资型买家更是首当其冲。

就在人们认为，东莞将最大程度地享受深圳限购利好的时候，东莞也连夜出台调控措施，虽然力度远不及深圳，但也在一定程度上给购房者设置了门槛。

在连接的政策调控下，深圳和临深的楼市情况也在悄悄地发生着巨变。

深圳：成交量“断崖式下跌”

在新政之前，深圳楼市很热，至于到底热到什么程度，从二手房的成交量上可以非常直观地看出来——6月，深圳二手房成交量为10594套，创下近四年来新高，环比上升23.9%。

对于深圳楼市是否处于牛市，业界一般以“成交量8000套”为分界线，即成交量超过8000套可视作牛市。深圳在调控前夕的成交量超过万套，可见热度非同一般。

从中原数据来看，除2月受疫情影响暂停带看活动外，今年以来，深圳的二手住宅成交量足以与去年“取消豪宅税”前媲美，而6月更是达到顶峰，超过了去年“取消豪宅税”后释放的需求。

根据深圳房地产中介协会的数据，调控前，二手房成交量连续4周上涨，而调控后的首周，全市二手房成交量均大幅跌，跌幅普遍达到30%-40%。

日均成交量的图表则更为直观，从成交过千套，跌至200套左右，说一句“断崖式下跌”也毫不为过。

在二手房平台的首页，“价格下降”“历史最低价”的房源也变得常见，降幅在10万-20万元左右的很多，降幅60万-80万元的也不少，甚至有媒体爆料个别卖家直降500万元。

可见，在政策收紧之下，不少卖家的心态也开始出现了调整。

在新房方面，早有消息称热门“打新盘”的有效认筹人数急剧下降。

据南方楼事报道，有西部“网红盘”销售透露约50%客户失去名额。而后续项目开盘去化不足8成，也印证了这一说法，毕竟该盘曾在去年年底实现“4小时清盘”的“日光”成绩。

但在西部新盘降温的同时，东部“洼地”一个均价3.8万元/平方米的刚需盘，在新政后却实现了“日光”，或许也说明了在调控收紧之下，刚需开始重新占领主场。

东莞：狂欢过后，骤变冷清

作为深圳的“邻居”，东莞楼市几乎是紧跟深圳的步伐，有网友调侃道“隔壁老大哥打个喷嚏，东莞都要跟着感冒发烧”。

在深圳楼市高热之下，东莞上半年的楼市热度也出现跳涨的情况。

此前5-6月的《62城二手房冰山指数涨幅排名》中，东莞两度超越深圳位列第一，月环比涨幅分别为2.7%和5.6%。

甚至，由于东莞的调控政策在7月底才发布，因而7月的环比涨幅更高，达到了6.3%。

纵观上半年态势，东莞的楼市由冷转热，最终热度高到带动整个上半年的楼市情况都较为看好。根据东莞中原战略研究中心，2020上半年东莞的房价为2.39万元/平方米，其中住宅成交情况方面更是量价齐升。

与此同时，东莞新房市场也出现了“打新”“捂盘”等乱象，然而住建局“加快商品房入市、加强销售价格指导、禁止捂盘惜售”等政策，并未对楼市带来明显的降温效果，直到深圳“715新政”之后，东莞才在7月25日紧跟着发布调控政策——

1. 非本市户籍，首套（含二手房）须连续缴纳1年社保、二套连续缴纳2年社保；

2. 限售年限由2年改为3年；

3. 异地缴存公积金申请贷款的，夫妻双方应有一方为本市户籍；

4. 新房价格明显过高的，若无法说明原因将暂停发放预售证；

5. 打击捂盘惜售、收“茶水费”、抱团涨价等违法违规行为。

由于政策出台的时间较短，未有太多对比数据出炉。但不少业内人士表示，东莞的二手房已出现冷意。

有中介表示，此前日均带看三四次，在深圳“715新政”之后带看数量更多，而东莞调控之后，几乎无人看房——深圳客被限购挡在门外，本地客仍在等待后续动向。

惠州、南沙：成功接盘？

深圳楼市内流传“来了深圳就是惠州人”的说法。因惠州大亚湾与深圳接壤，加上当地房源需求量小、土地多、购房门槛低等原因，吸引了不少深圳人前往购买。

那么，在深圳、东莞接连收紧政策的情况下，惠州的表现如何呢？

世联行数据显示，7月第三周（7月13-19日），惠州商品房成交了4066套房，同比上升52.40%；第4周（7月20-26日），惠州商品房成交4150套，同比上升19.77%。

两周时间，惠州成交了近8216套房。其中，大亚湾不出意外地以1911套的网签量位居全市第一。

同样，较为火热的还有南沙。

事实上，今年上半年以来，就有不少深圳客关注到了南沙。目前，南沙除规划利好外，经济发展也较快，加上深中通道、穗莞深城轨等交通利好，也拉近了南沙和深圳的距离。

更重要的是，南沙的购房门槛也相对较低——

只需要本科学历，或中级及以上专业技术资格、中级及以上职业资格，就有购房资格，不受户籍、社保和个税的限制。

这样低的购房门槛，是穗莞深三市其他区域难以匹敌的，因此也得到了投资型买家的青睐。

在深圳新政出台当周，南沙的网签套数环比涨幅就达到了35%，跃居广州第一。

甚至，网上有消息称，在深圳新政后，南沙多个楼盘都出现了价格微涨的情况。

不过，综合来说，无论是深圳，还是东莞，由于政策出台时间仍较短，更真实准确的影响仍有待市场反应。

而外界普遍认为已“接盘”的大亚湾和南沙，或许对于投资型买家来说的确有投资的价值，但对于刚需而言，他们更需要的是一个真正能够自住的房子，而这两个区域能否解决通勤问题，仍需要打一个问号。

 

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