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犹豫3年,深圳终于放弃了商务公寓

三年,三份政策

文 | 韩素云

近期,深圳的楼市政策似乎有点“出不停”的意思。

“715新政”出台后,全深圳乃至大湾区都受到“震荡”;近日,深圳再出台“715新政”的细化政策;7月31日,深圳又朝市场里扔了一颗重磅炸弹——

停止审批商务公寓,鼓励已有规划的公寓项目转做可售人才房。

01

去年成交1.4万套,今年命运到头

根据这份由深圳市规划和自然资源局和深圳市住房建设局,联合发布的《关于停止商务公寓审批的通知》,重点内容如下:

1. 在全市范围内(含深汕合作区),停止新的商务公寓项目的规划用地审批和用地出让方案审批。

2. 规划或建设用地规划许可已经政府或有关部门通过的,可按原规定继续办理后续审批手续。

3. 对已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住宅。

4. 优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局,减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

这一通知,等于宣布商务公寓将从深圳的未来中消失。

要知道,目前楼市里最主流的两种居住房源,便是住宅和公寓。

据深圳房地产信息网监测数据,2019年,深圳一手商品住宅成交3.8万套,而一手商务公寓则成交1.4万套,相当于前者的三分之一,且同比增长近三成。

说起来,前段时间闹得沸沸扬扬的“715新政”中,虽然没有一条内容与公寓相关,但却让不少人认为将对公寓有利。

因为住宅限购,大部分热钱不是转移城市,那就只能转移投资类型,而公寓则是最好的代替品——疫情影响之下,商业风险高,而写字楼行情又非常低迷,而公寓能凭借不限购、不限贷的特点,在一定程度上获得投资型顾客的支持。

不过,目前未有数据证明公寓有从新政中受益。而界面楼谈在实际走访中,销售也表示:来看房的客户没有明显增加。

02

曾经火热,3年内3次政策变

追溯起来,在2016-2017年,公寓的市场称得上火热。

当时也正是政策收紧之际,非深户家庭的购房限制从连续缴纳1年社保升至3年,后续又加至5年,一时间令深圳楼市陷入低迷。

2016年,深圳住宅成交套数同比下滑3成,二手房价略有回落;而公寓的成交量虽也同比下降2成,但成交价格却上涨19%;

2017年,深圳涌现了多宗商务公寓大宗案例。

据戴德梁行录得数据,全年商务公寓大宗交易金额达到90亿元,其中不乏“打包”整售的买家。但后续,这些整售买家在加价散卖公寓时,却出现了去化艰难的情况。

到2018年,“731”政策出台,规定新供应地建设的商务公寓一律只能出租,不能用于出售;已有商务公寓,限售5年。

当时,外界分析认为,由于近5年来商务公寓成交后转手率高达7成,该政策的出台正是为了遏制借公寓炒房的现象。

而数据显示,在政策出台之后,公寓市场的确出现了价格微跌的情况。不过,最终也抵挡不了深圳楼市的火热,2019年公寓市场却又恢复如初,甚至成交均价及面积都出现小幅上升。

深圳2014-2019年商务公寓成交面积及均价

而在这种重新火热的情况下,2019年12月,深圳又再宣布取消“商务公寓只租不售”。

此次的理由是,该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓销量。

然而,仅7个月时间,最终深圳还是狠下心来,直接取消商务公寓这种住房模式。

原因如下:

1. 商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来,商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。

2. 2017年,为维护房地产市场秩序,上海等城市已停止审批公寓式办公项目。2019年11月,住建部批准新的《办公建筑设计标准》(JGJ/67-2019),自 2020 年3月1日起实施,原《办公建筑设计规范》(JGJ67-2006)同时废止。新标准已取消了公寓式办公楼。

从以上内容可以看出,深圳取消公寓的原因是产品已不再适应实际需求,并且住建部的新标准和上海的做法也为深圳提供了理论和案例的支持。

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备受争议的住房模式

事实上,在这份通知里,还有一点非常重要,就是减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例。

无论是网友们,还是业内人士,多对于深圳商业用地占比高、写字楼空置率高,而居住用地占比低、住宅供应量少的问题争议颇多。

尤其是,在大部分刚需眼中,公寓都是一种较为鸡肋的存在——即便普遍比住宅的价格低约1万元/平方米,但均无学位,大部分更不通燃气、不带阳台,非常不适合家庭居住。

而实际上,商务公寓在深圳楼市中的占比并不低。

根据深圳住建局的数据,2020全年计划入市的商品住宅达5.1万套,商务公寓1.9万套,后者占比也将近3成。

业内知名人士朱罗纪就曾表示:“长期以来,人们不相信深圳这样的城市,可以简单的通过增加供应来平缓房价。但是我们看到,目下在深圳几乎最好的地方福田CBD、南山文化中心区,你买一套住宅要12万以上/平米,但是你买写字楼只要5-6万/平米,根本卖不上价。商务公寓也是如此,2016年之后买的公寓,没有几个赚到钱的。没有理由,努力增加供应可以减缓/压跌商办价格增长,而对住宅价格无效。”

回顾来看,在2018-2020年的3年间,深圳出台了3份针对商务公寓的政策,或许说明了深圳的确在努力地寻找一种合适的方式对待商务公寓。

而这次直接停止商务公寓的审批,鼓励已规划的项目转为可售人才房,也表明了政府解决住房问题的决心。或许,我们也可以再多一些信心与耐心,等待深圳的住房矛盾缓解,等待深圳成为真正能吸引人、留住人的城市。

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