文|蓝鲸财经 张学新

跻身千亿房企之列不久的滨江集团（SZ.002244，以下简称“滨江”），似乎对规模有着更大的诉求。

7月31日，滨江以107.38亿元竞得杭州下城区文晖单元宅地，溢价率21.77%，问鼎年内杭州首宗百亿地块。据中指院发布的《2020年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》显示，滨江以496亿元的拿地额，位列榜单第9位，相较于去年同期上升了16个位次。

不难看出，滨江正利用拿地窗口期，有意巩固自身在大本营的优势。不过，地价较高、区域过于集中等风险，也给企业后续发展带来一定隐患。

滨江百亿夺地

7月31日上午，杭州主城共计8宗地块入市交易，总出让面积334.96亩，总起价124.37亿元。其中，位于杭州老城区的文晖单元地块最受关注。

据悉，该地块起拍价88亿元，出让之前便吸引了融创中国（HK.01918）、中海（HK.00688）、阳光城（SZ.000671）等24家房企报名。经过将近两个半小时、82轮的竞拍，滨江最终以107.38亿元的价格斩获该宗地块，成交楼面价35971元/平方米，溢价率21.77%。

这是2020年杭州第一宗拍出的百亿地块，也是杭州历史上第三贵的地块，仅次于新鸿基平安联合体以132.6亿拿下的江河汇综合体，以及123.18亿元的信达杭州壹号院地块。

这亦是一宗让人爱恨交织的地块。根据土地出让公告显示，剔除公租房面积，文晖宅地未来可售部分约26.86万方，项目货值可达约138.8亿元。据克而瑞数据显示，2020年前7月，滨江在杭州实现流量销售额231.23亿元，比第二名的融创多出近80个亿。

知名地产分析师严跃进向蓝鲸房产指出，随着滨江将文晖地块纳入麾下，其在杭州将进一步巩固自身的规模优势。

但与此同时，由于地块竞争较为激烈，且商品房被提前设置了价格上限，其利润空间也被一并压缩。

2019年5月，嘉里建设曾以68.14亿元的价格竞得一宗文晖商住地块，楼面价29677元/平。而滨江斩获的地块，成交楼面价达35971元/平，比去年高出不少。根据政策规定，若不含装修价格，地块所建商品房毛坯销售均价不高于47200元/平，且最高单价不高于51920元/平，这一售价低于50000-60000元/平的二手房挂牌均价。

显然，滨江难以独吞这宗百亿地块，由此来看，滨江后续或将引入其他房企共同开发。如何在限价的条件下增厚的企业利润空间？考验着滨江集团的管理团队。

区域重仓的隐忧

按照滨江集团董事长戚金兴的计划，2020年杭州拿地占比要降低至50%。他还表示，公司完全有条件和能力在苏沪粤等省份独立开发项目。

但从目前的态势来看，滨江仍然未能摆脱布局高度集中的局面。

2020年以来，杭州市通过卖地实现了1600多亿元的收入，其中仅滨江便拿走了近400亿元的土地。同时，滨江还在浙江的宁波、嘉兴斩获了3宗地块。而在浙江省外的土拍市场上，滨江仅在苏州、南京等城市有所动作。

据克而瑞数据统计，2020年前7月，滨江在拿地上花了496亿元，位居榜单的第9位，相较于去年同期提升了16个名次。显然，作为土生土长的浙系房企，滨江仍然将进一步做大规模的希望，押在了杭州及浙江省。

事实上，从过往发展的历程来看，滨江集团如此重视杭州及浙江，似乎有着充足的理由。

2016年，为尽快打开大湾区市场获取土地资源，滨江选择了深圳圳本土房企安远控股寻求合作。然而，随着深圳旧改政策的改变，滨江集团与安远控股合作的旧改项目无法按照正常计划进行。为此，滨江集团在2019年计提了7.24亿元的坏账准备。此外，滨江在上海的旧改项目进展也并不顺利。

而反观大本营杭州，滨江集团有着明显的主场优势。以毛利率为例，杭州地区在2019年的毛利率为46.38%，而上海地区仅为11.91%，金华地区为19.82%。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，滨江持续看好杭州本土市场，所以才在行业盘整期和疫情期间加码杭州土储。然而，其布局过于集中在杭州，存在集中度过高的风险，在遭遇区域调控时颇为被动。

事实上，面对着杭州地市与楼市的双重火热，杭州调控政策面临着加码的风险。7月2日，杭州官方发布楼市调控新政，对高层次人才优先摇号打上补丁，限售5年。7月24日召开的房地产座谈会上，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正说，要时刻绷紧房地产调控这根弦，包括杭州等10个城市都出席了该会议。

柏文喜建议，滨江可以扩大合作力度来减轻压力，尽快打开外地市场。

不难判断，过于集中的城市布局，正成为滨江前进路上的隐患。在接下来的5个月里，滨江在拿地策略上是否会做出调整？蓝鲸房产会持续关注。