文|港股解码  覃汉计

编辑|彭尚京

在2014年，成立仅8年的地产开发商卓越集团放出狠话：3年综合实力达到中国房地产企业30强。

然而，不知是卓越集团将目标定得过高，还是它的竞争对手过于强大，直到目前，卓越集团还未能实现房企30强的梦想。根据《2019中国房企综合实力TOP200研究报告》，卓越集团名列第54名，与30名还有不短的差距。不管排名如何，有着“写字楼大王”之称的卓越集团仍可享受市场红利。2019年，卓越集团实现全口径销售额949.5亿元，同比增长率达71.7%，仅差一步之遥就可挤进千亿俱乐部。

虽然综合实力排列在60名之内，但卓越集团至今未上市，是百强房企中为数不多的未上市企业之一。实际上，卓越集团并不是没有上市融资梦，只不过是在2007年及2009年冲刺香港资本市场时因金融风暴和自身估值偏低等因素而不了了之。

卓越集团并未放弃上市融资的目标，董事局主席李华曾对外透露：“卓越集团处在一个随时准备上市的状态。”而近日，卓越集团已经准备就绪，上市主体不是地产业务，而是其物管业务。

从港交所披露的信息看，卓越集团的物管板块卓越商企服务集团有限公司(下称“卓越商企”)于5月31日递交了招股书。这也是卓越集团紧跟2018年物业企业港股上市大潮(目前港股有25间物管上市公司)的脚步开展冲刺，毕竟在趋势下做事成功率更高。

那么，作为卓越集团的重要板块，卓越商企有无优势，为母公司续创辉煌？

想飞得更高，翅膀却不硬

卓越集团成立4年后，其创始人李华开始涉足物管领域，成立了卓越物业管理公司，目前李华持有卓越商企近80%股权。物管业务“开门迎客”后，卓越集团旗下地产公司负责地产项目开发，物管公司则接手投入使用的物业项目。

一直在2006年之前，物管公司就如“衣来伸手饭来张口”的孩子，背靠着卓越集团成长。在2006年，卓越商企开始试图挣脱母企的怀抱，将业务范围拓展至母公司之外，接管独立第三方开发的商务物业，这也是卓越商企首次涉足商务物业。

经过卓越集团十余年的撑腰，以及卓越商企不断加码第三方商务物业项目，卓越商企发展迅速。于2019年，按向商务物业提供基本物业管理服务所得收入计，卓越商企在中国商务物业管理服务提供商中排名第四，同时在中国商务物业管理服务提供商中排名第三。

招股书显示，卓越商企的收益从2017年9.47亿元(人民币，下同)增至2019年18.36亿元，复合增长率约为39.2%；净利润从2017年1.36亿元增至2019年2.34亿元，复合年增长率约为30.9%。

不过，放眼全国，卓越商企的规模并不大。2019年，卓越商企在管物业面积为0.24亿平方米，不及行业龙头彩生活(01778-HK)在管物业面积的10%，在目前25间港股物管公司中排名处于中下游位置，属中小型物管企业。

卓越商企在过去几年通过自力更生的方式逐渐摆脱对卓越集团的过度依赖，成效相当显著。在管面积方面，卓越商企2017年-2019年所管理的物业项目数中分别有70.9%、78.7%及86.4%由第三方物业开发商开发，总在管面积分别为1136.4万平方米、1455.4万平方米及2352.9万平方米，其中来自卓越集团的在管面积占比分别为65.3%、58.8%及42.2%。

上述期间内，卓越商企来自第三方物业开发商的在管面积由394.3万平方米增至1337.5万平方米，在2019年首次超过来自卓越集团的在管面积，且来自第三方物业开发商的在管面积2.39倍的增速远超同期来自卓越集团36.83%的增速。这意味着卓越商企对于母公司的依赖越来越低，依赖性的风险也有所下降。

挣脱怀抱的卓越商企过去几年以一己之力飞得越来越高，但实际上其翅膀仍不够硬，还未达到展翅高翔的水平。

在寻求第三方物业开发商的项目过程中，没有了卓越集团位于一线城市黄金地段的高端商务项目，卓越商企只能将目标选择了管理费较低的第三方物业开发商开发的写字楼及商业综合体。因此，卓越商企来自第三方物业开发商的平均物业管理费由2017年的 15.8元/平方米/月下降至2019年的14元/平方米/月。

一直以来，卓越商企于卓越集团开发物业的成功中标率均为100.0%，但就第三方物业开发商开发的物业投标中标率在2017年-2019年则分别为44.4%、51.8%及41.7%，表明在市场竞争中的整体实力还是有所欠缺，在第三方物业开放商项目中的中标率呈下降趋势。

毛利率方面，卓越商企2017年-2019年毛利率由24.6%下降至22%，其中来自第三方物业开发商的毛利率较低，2019年该分部毛利率仅为12.4%。相较于毛利率较高的卓越集团所开发的物业项目，第三方利润率偏低，且为保留大型企业客户卓越商企不惜压低物业管理费。而在2019年，我国百强物企的平均毛利率为24.02%。

多元化探索遇阻

卓越商企并不满足于物管生意，不断进行业务多元化的尝试。

目前，除了物管业务，卓越商企还有提供金融服务、公寓租赁服务以及其他与提供软件开发及技术维护服务有关的服务。由于物管以外的业务收入占比极低，卓越商企招股书中并未重点着墨多元化业务。

卓越商企的金融服务业务是向第三方提供的计息小额贷款，在2018年开始涉足该领域，主要通过全资附属公司深圳卓投通过向中小企业、经营商及个人提供小额贷款提供金融服务。2018年及2019年，卓越商企来自提供小额贷款的利息收入分别为1960万元及5020万元，分别约占同年总收益的1.6%及2.7%。但由于受中国政府的严监管以及该分部应收贷款录得减值亏损，卓越商企正考虑出售该业务。

公寓租赁服务方面，卓越商企并不顺利。于2018年，公寓租赁服务的毛利率为20.1%，但在2019年录得负毛利率179.7%，毛利润为-569.8万元。毛利率下降主要由于卓越商企于2019年在深圳额外订立一个公寓租赁项目，运营初期成本高，以及出租率低。今年疫情之下，可以预见卓越商企的公寓租赁项目空置率将会更高。

过去几年，卓越商企与提供软件开发和技术维护服务有关的服务业务收入微乎其微，占比仅为1%。卓越商企在资料分部中将公寓租赁服务分入到了其他业务内，2017年-2019年，卓越商企其他业务分部连年亏损，且呈扩大趋势，2019年亏损额达到2457.4万元，从一定程度上拖累了卓越商企的整体业绩。

所以，卓越商企对其定位也十分明确，表示计划成为行业领先的商务不动产服务运营集团，并希望通过收并购以及股权合作提升在管面积成为规模扩张的主要途径。

总结：未来，物业领域会像住宅开发一样，迎来一个激烈竞争的时代，在此阶段大量资本涌入，规模越大的公司越有明显优势。作为中小物管企业，卓越商企的发展需继续提速才会得以生存并壮大。

而在目前房地产调控不放松、房企融资进一步收紧的背景下，卓越集团面临拿地放缓、商业板块利润下滑等挑战。在2019年，卓越集团在拿地上变得低调，不论是拿地金额、新增土储建面还是新增土地货值，降幅均比较大。这对于卓越商企来说，接下来羽翼需要更丰满，进一步摆脱对卓越集团的依赖，到外部寻找利润增长点。