文｜地产深度报道

今年是物业分拆上市的大年，年初已知排队等候在外的企业便超过20家。真正的狂欢比预想还要精彩，此前无意分拆物业上市的“巨无霸”们也开始突袭搅局。

从传出分拆旗下物业板块上市到正式递交招股书，融创仅用了10多天的时间，一如既往的“孙宏斌速度”。

8月6日晚间，融创中国公告称，集团建议通过全球发售，及向股东分派少部分股份的方式，分拆附属公司融创服务控股有限公司（下称“融创服务”）于香港联交所主板上市。同日，融创服务发布招股文件，正式启动上市计划。

5月的融创中国股东周年大会上，融创中国行政总裁汪孟德已经透露，物业将在今年安排上市。

7月下旬，市场相继传出融创、恒大分拆物业上市的消息，相较恒大一日后的点头默认，融创则直接甩出“王炸”——披露了招股说明书。

这也意味着四强房企中仅剩万科一家暂无物业上市计划。

对于上市物管企业而言，规模和盈利能力是关键指标。

数据显示，截至2020年5月31日，融创服务合约总建筑面积达2.27亿平方米，在管总建筑面积1亿平方米，覆盖中国29省、126个城市，86.2%位于中国的一线及二线城市。

2017年至2019年，融创服务收入分别为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率为59.5%。其中，物业管理服务收入分别为5.75亿元、7.6亿元、11.48亿元，期内毛利率从1.6%大幅上升至11.8%。截至2020年一季度末，物业管理服务毛利率升至20.6%，较2017年增近12倍。截至2020年一季度融创服务收入为7.18亿元，利润为6730万元。

 

截至2020年5月31日，住宅物业、商业物业、城市公共及其他物业的在管建筑面积分别为7370万平方米、1310万平方米及1370万平方米，共计超过1亿平方米。

克而瑞数据显示，中国物管行业管理面积突破1亿平方米的企业数量达到15家，融创服务的规模相较中小物企有一定优势，但距离碧万恒的管理面积（万科物业4.38亿平方米、碧桂园服务3.93亿平方米、恒大金碧物业3.51亿平方米），依然存在不小的差距。

据招股书披露，融创服务的主要业务分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三个板块，其中物业管理服务和非主业增值服务是收入的主要来源。

2017至2019年，融创服务的物业管理业务收入分别为5.75亿元、7.6亿元、11.48亿元，对总收入占比分别为51.7%、41.3%、40.6%；同期，非业主增值服务收入分别为5.24亿元、10.29亿元、15.72亿元，对总收入占比分别为47.2%、55.8%、55.6%；社区增值服务占比最弱，过往三年对应收入分别为0.13亿元、0.53亿元、1.07亿元，占比1.1%、2.9%、3.8%。

融创在招股书中表示，非业主增值服务收入的高占比源于业绩记录期间融创集团以及其合营企业及联营公司合约销售规模远大于所交付物业规模，案场销售协助、咨询等服务的收入贡献较多。但是，未来几年，随着大量房地产开发项目交付及外扩力度加大，非业主增值服务的收入预计将会稳步下降。

和很多物业公司依赖母公司输血一样，融创服务亦不例外：根据招股书，2017年至2020年一季度，来自融创集团开发的物业项目收入占比均在99%以上；外拓项目仅有2个，收入贡献不足1%。

因此如何摆脱对母公司的依赖，实现更多自我造血是融创服务上市后需要考虑的问题。