文 | 佚苓

“刚交完一年房租，才住2个月就被赶出来了。”

8月5日，吴女士向界面四川求助，称巢客遇家(成都)科技有限公司（以下简称“成都巢客”）以“高收低租”手段，对房东和租客进行“两头欺骗”。据不完全统计，目前该事件涉及房屋17000余套，涉案金额上亿元。

租客：一次性付完一年房租，才住2个月便被房东赶走

2020年5月，吴女士在58同城上看到成都巢客的租房广告，并选中一套位于高新区的住房。成都巢客中介向吴女士介绍：“为了抢占市场，公司正在打‘补贴战’，现在租房不仅免收中介费，而且如果按年来支付房租，只需3050元/月，比市场价低了近600元/月。”

这样的优惠价让人十分动心。于是，吴女士与成都巢客在2020年6月1日签订租赁合同，按“押一付十二”，一次性缴纳了39650元租金。

然而仅仅住了2个月，吴女士便收到成都巢客中介发来的消息，称由于资金问题，公司没给房东支付房租，房东可能强制收房。

与此同时，吴女士发现与自己有同样遭遇的租客还有很多。经过联络、协商，2020年8月4日下午，吴女士与20余位租客一起到成都巢客办公点，要求退还剩余租金并报警，但公司负责人始终无法联系，双方最终协商未果。

截至8月5日，吴女士所在的租客群里已有超过300个租客受骗，涉案金额超480万元。而据吴女士透露，这样的群至少已有四五个。

房东：房租被拖欠，按合同超过15天就可以强制收房

黄女士是在2019年10月，与成都巢客签订了《资产委托管理服务合同》，委托成都巢客全权处理其房屋所有出租相关事宜的，授权期限1年。同时，黄女士还以3900元/月的价格，将房屋租给了成都巢客，合同期限3年，每年有1个月的空置期，成都巢客按押一付一的方式按月支付房租。但自2020年5月开始，成都巢客遇家就没再向黄女士打过租金。

对此，成都巢客曾在2020年7月23日发通知称，由于公司银行账户被封，解封需要15-20个工作日，因此才延期付租金。

不过此时，黄女士已不再信任成都巢客，所以按照与其签订的租房合同中，“乙方逾期支付租金超过15个工作日便可单方解除合同”的条款，选择强制收房。

同时，据黄女士透露，成都巢客大部分员工均已离职，且个别人还有一两个月的工资未结清。

调查：“高收低租”，成都巢客以支付时间差“赚差价”

界面四川了解到，成都巢客是典型的以“高收低租”模式进行经营。

简单来说，成都巢客在租客和房东之间，设置了较大的付款时间差，并以此“赚差价”。

以吴女士所租房源为例，链家网挂出的同房源租金大概是3600元/月左右，但成都巢客给房东开出的租金是3900元/月，按月支付；给租客开出了中介费全免，房租按季度付3800元/月，按半年付3500元/月，按年付3050元/月的价格。

依靠这样的支付时间差，成都巢客很快就能沉淀一大笔资金。

业内观点：“高收低出”模式风险极大，不符合商业逻辑

多位长租公寓运营商表示，通常来说，长租公寓运营商主要依靠“租金差”和服务费来盈利，主要是为通过“长收短付”赚取短期的现金流。巢客公寓的“高收低出”模式不符合商业逻辑，也不是市场化的租赁模式，而是一种金融模式。

通过这种模式，运营商通过获取的现金流去扩大市场，以获得更多现金流；另一方面，它可能把获取的资金投资到另外一些高风险、高回报生意中去。

但是，这种方式风险极大，一旦资金链断裂，填补不及时，就可能出现运营商倒闭或者跑路的情况。

回顾：全国发布单方面减租通知，武汉巢客疑跑路

据了解，2020年2月，巢客公寓给房东单方面发出了减租通知。除了上海外，巢客在杭州、苏州、武汉、成都、天津的房东也都收到了要求减免租金的通知，但在期限上却没有一个统一标准，短则十天，长则两个半月。

2020年4月开始，武汉巢客疑“跑路”，陆续出现大量受害者。武汉租客称，“4月份公司就出现问题，5月份武汉巢客公寓管家还在催我续租。”同时，该租客的房东却称“2月份以后就没再收到武汉巢客公寓打款。”但其实租客早就把租金足额打给巢客了。

另外，还有知情人透露，武汉巢客公寓公司资金出现问题后，原武汉巢客公寓的高管就转到了另外一家新成立的“华住大家”公司，同样做房屋中介。知情人称，“华住大家”公司的高管很多是从武汉巢客公寓过来的，人员都没变。

此外，从今年5、6月份开始，武汉巢客公寓之前的管家，就以新公司的名头，开始在朋友圈发租房和收房的消息。类似的情况也出现在了成都巢客租客群里。

据天眼查APP显示，目前成都与“巢客”相关的公司有2家，一家为巢客（成都）公寓管理公司，一家为巢客遇家（成都）科技有限公司。

其中巢客（成都）公寓管理公司其全资控股公司为杭州适享科技有限公司（曾用名：杭州巢客遇家科技有限公司），公司注册资本为1000万人民币。杭州适享科技有限公司大股东为上海云栖物业管理公司。

巢客遇家（成都）科技有限公司其全资控股公司为长沙首威科技有限公司，公司注册资本为1000万人民币。股东艾兆璐和张美宇各持有50%股份。从股权结构图上，并未显示两家都名为“巢客”的公司有具体关联。

律师观点：

在这起事件中，租客和房东该怎样维护个人权益？界面四川向四川思沃律师事务所谈丽娜律师进行了咨询。

谈丽娜律师表示：根据承租人向律师出示的出租人与成都巢客签订的《资产委托管理服务合同》，内附有出租人向成都巢客出具的《授权委托书》，约定了具体的授权期限，委托事项包括了与承租人签订《房屋租赁合同》以及代为收取房屋租金。根据承租人陈述，成都巢客取得授权后在与承租人签订《房屋租赁合同》时，向承租人出示了《授权委托书》，承租人基于此签订《房屋租赁合同》并向成都巢客支付房屋租金。

根据我国《合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”

所以，如果出租人给成都巢客的授权是真实有效的，那成都巢客在授权期限内出租房屋（房屋租赁期限应当在授权期限内）并收取租金的行为，对出租人同样具有约束力。承租人依约支付租金的，有权依约使用出租房屋。

出租人与成都巢客签订的《资产委托管理服务合同》，合同相对人并未涉及承租人，合同中约定的解除条件也应当限于解除与成都巢客委托管理，但不应当否定成都巢客取得授权期间内在授权范围内行为的效力。

成都巢客设立于2019年8月5日。根据部分承租人、出租人相关陈述可知：成都巢客采取明显高于市场价方式从出租人处取得出租房屋的相关权利并代为收取租金，采取“押一付一”的形式按月向出租人支付租金。然后，成都巢客又以相对低廉的价格吸引租客一次性付清整年租金。通过“高收低出”的方式快速吸收大量预付租金后，采取借口延期向出租人支付租金、拖延时间，并在拖延的期限内完成了资金、人员的转移，最终导致了人去楼空的局面。

鉴于成都巢客短暂的设立期限、违背常理的商业模式、非法占有租金等情形，根据《中华人民共和国刑法》第二百二十四条的规定：“合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，数额较大的行为。”不排除成都巢客及其主要负责人员涉嫌构成合同诈骗罪。

基于现在的情形，出租人与承租人的合法权益均受到了损害，双方并不是完全的对立面，对立的僵局并不能有效的解决问题，律师建议出租人、承租人可协商妥善解决相关事宜。双方也可相互配合，搜集、整理成都巢客涉嫌犯罪的线索，依法向公安机关报案处理。

最新动向：巢客遇家无法联系，租客考虑起诉

截至发稿时，界面四川多次尝试拨打成都巢客公寓客服电话，以及房东提供的公司负责人电话，均显示无法接通。成都巢客办公地点也早已人去楼空。

目前，多位租客已向市信访办、市住建局等多部门投诉，并到该公司及租房所在地的派出所报案，考虑集体起诉。