文|经观财经眼专栏作者  杨晓畅

房子虽说是咱中国老百姓购物清单里的第一大件，以及投资清单里的常备选项，但是这些年房企之间的竞争，着实是相当激烈的！

没办法，房企实在太多了！现如今，1000亿销售规模才算勉强跨过了安全边界。毕竟，排名30开外的房企，几乎不入银行的法眼了。

头部的竞争也是白热化，这个从职场流出的段子可以窥见一二：“生不进恒大、死不进万科、生死不进碧桂园”！TOP3，也是要拿命拼才出得了业绩。

今天，笔者对腰部的一家房企感了兴趣：旭辉地产，2017年以黑马姿势冲上1000亿门槛，2019年再接再厉冲上2000亿规模，克尔瑞排名第15位！

​那么，它到底成色如何？

01

旭辉今年失速了，并且有“降价促销”的嫌疑！

看一家地产公司，无疑会先从销售规模和增速下手。附带看下，房企排名。

旭辉地产近5年发展堪称神速！2015至2019年全口径销售额分别为：312.5亿（克而瑞排行榜第25位），653.2亿（18位、同比增长109%），1040亿（15位、增长59.22%），1625.2亿（15位、增长56.27%），2090.1亿（15位、增长28.61%）。

今年销售目标2300亿元，同比增长约15%。

然而，截至7月末，旭辉仅完成1027.2亿，与去年同期的1034.6亿相比，增速微微下滑了。同时，克而瑞排名下滑得厉害些，从过往三年保持的15位，落到了第17位。

虽说今年收罕见疫情影响，房企的销售在开年头几个月承压。

但是，相比同在腰部上下的中国金茂（2019排名18位）、阳光城（13位）、金科（17位），可以看出，旭辉的相对竞争力也落后了。

制图：经观财经眼

另外，笔者在雪球上找到一位同好者做的、截至今年4月的权益销售对比数据，旭辉更是以同比下滑29.4%，排在末尾。

数据来源：雪球，南风行

此外，据公司公告显示，今年截至7月，合同销售均价约人民币16000元/平方米，相比去年同期的17300元/平方米，同比下降7.51%。

降价更大的是7月，虽说当月合同销售额同比大幅增长51.13%，但合同销售均价从去年7月的17000元/平方米，降到了14400元/平方米，下降幅度高达15.29%。看上去，降价促销及冲业绩的意味挺重。

虽说，销售均价的变化，部分原因也受到房企推出的房源所在位置和价格有关，但价格降幅这么大，实属罕见的。

要知道，旭辉近三年销售均价都在14400元以上，2017至2019年分别为：16530元、15900元、16700元。

02

盈利能力数据上还过得去，但是暗藏财务处理技巧！

据公司财报显示，旭辉2017至2019年毛利率分别为27.09%、25.04%、25.11%，低于行业一般30%的水准，且有所下降。

公司近三年净利率分别为19.32%、16.8%和16.5%，比起万科、保利甚至都好一点。

制图：经观财经眼

至于这个怎么看，学过点财务知识的都知道，财务处理尺度而已。

举个例子，旭辉2018土增税支出37亿，而2019年土增税才26亿。按道理，土增税的增减比例和当年销售增减基本一致的（2019年销售额同比2018年增长28.61%）。

要知道，土增税在财务处理上是预提的。少拨一点，利率润也更高点。

其实大家都知道，这两年地产行业赚钱不容易。以至于，整体上来说，地产股业绩不及预期的比较多，因为前几年拿了高价地，这两年又遇上政府限价。

旭辉还有一个让人诟病的地方：销售均价低于结算均价。

具体来说，2016至2019年，旭辉销售均价分别是18000元/平米、16500元/平米、15800元/平米和16600元/平米。而2017至2019年，公司结算均价只有14000元/平米左右，甚至2019年只有12900元/平米，价格一直没有上来，公司的盈利也自然受到影响。