文 | 中国房地产报 李燕星

惠州悄悄拿了个全国第一。

在克而瑞《2020年1至7月土地出让金与同比增速排名》中，惠州土地出让金184亿元，以212%的同比增幅位列全国重点城市首位。紧随其后排在第二的是东莞，同比增幅167%。

8月7日，中国房地产报记者根据公开信息不完全统计汇总《2020年1至7月房地产企业惠州拿地金额和面积》发现，惠州今年1至7月土地出让金达188亿元，超过机构数据184亿元。

惠州以212%冲至全国重点城市土地出让金增幅第一的位置，究竟是谁买出来的？

谁在抢惠州？

无论全国性品牌房企还是惠州本土房企，甚至投资类企业、“土豪”个人，都想在惠州土地市场红利中分得一杯羹。

《2020年1至7月房地产企业惠州拿地金额和面积》统计的49宗地块中，万科、碧桂园、中海、华润、阳光城、佳兆业、金辉、星河、龙光等全国性品牌房企拿地数量达27宗，占比55%。

其中，出手最阔绰的是佳兆业，6月3日通过旗下惠州市祺瑞科技有限公司拿下惠城马安中心区地块，后在6月30日通过旗下惠州佳兆业盛盈城市投资有限公司拿下仲恺惠环街道地块，共斥资27.43亿元，在所有全国性品牌房企中位列第一。

央企华润和民企星河也丝毫不输。华润6月3日通过旗下深圳市润投咨询有限公司斥资27.19亿元，一举拿下鹿江沥南岸地块，拿地金额在全国性品牌房企中位列第二；星河4月2日通过旗下星河产业小镇投资运营有限公司拿下仲恺两宗地，6月30日又通过旗下惠州星凯投资发展有限公司斥资13.95亿元拿下惠环地块，拿地金额位列全国性品牌房企中位列第三。

在惠州1月至7月188亿元土地收入中，全国性品牌房企贡献135亿元，占比71.8%。

另外，惠州本土房企也纷纷涌入这场土地竞备中，拿地金额约35.63亿元，势头不可小觑。《2020年1至7月房地产企业惠州拿地金额和面积》统计的49宗地块中，惠州本土拿地数量21宗，占比42.8%，如惠州国资委旗下的惠州城投置业发展有限公司（以下简称“惠州城投置业”）、惠州本土企业惠州隆生房地产有限公司（以下简称“隆生房地产”）等。

其中，出手最为大方的便是惠州城投置业，7月3日斥资5.36亿元在惠城区拿下一宗地；其次是隆生房地产，4月29日斥资3.4亿元拿下博罗地块。

房地产企业之外，还有广深区域的一批小房企以及其他行业的企业也加入到了这场争夺战中，如深圳市晟兴隆商贸有限公司旗下的惠州嘉玺实业有限公司，2月24日斥资0.52亿元竞得惠阳秋长街地块；还有深圳旭生实业集团有限公司，6月15日通过旗下惠州市旭生荣佳投资有限公司斥资0.12亿元拿下仲恺一宗地块。

整体来看，仲恺、惠阳秋长街、惠阳三和、博罗等地是争夺较为激烈的片区。比如今年7月9日，惠州奥晨置业有限公司斥资3.75亿元竞得博罗一宗地，溢价率83.8%，创下2020年内惠州全市新高；7月10日惠州市璞玉房地产开发有限公司以总价1.51亿元拿下仲恺陈江地块，溢价率也达39.7%。

一位房地产研究人士分析称，“惠州市场从2016年开始向好，现在深圳扩容以及粤港澳大湾区的概念持续发酵，加上惠州金山金城和北站新城的规划，以及仲恺高标准城市更新布局，让更多房企看到了惠州城市发展未来的信心。未来优质地块竞争将常态化”。

为何抢惠州？

惠州似乎是粤港澳大湾区最受关注的城市，连“土豪”个人也迫不及待想要分食这场土地盛宴。

今年2月24日，惠东县平山镇黄牌光村挂牌出让一宗508平方米的袖珍地块，土地性质是住宅、商业，最后被张敬贵以个人名义斥资180万元拿下。

众多房企、其他企业以及个人分食惠州土地市场意愿强烈的动力是什么？

以张敬贵在惠东平山镇拿下的这宗地为切口，便可以找到答案。无独有偶，早在此前的2018年12月7日也有过个人买地现象。这天一大早，惠东县挂牌出让平山龙城开发区两宗1240平方米的土地，土地性质为住宅、商业，上午10点这两宗地便被袁世简以个人名义斥资291.9万元拿下了。

可以推算，这两个同属平山镇且相距仅大概仅5公里左右的地方，时隔一年多时间平均楼面成交价相比之下仅上涨1189元/平方米。

再整体来看惠州2020年上半年的楼面成交价，即便创下近3年来新高，但也只有2921元/平方米，相比2019年的2761元/平方米增加160元/平方米仅增长5.7%。

对比土地出让金同比增速全国第二的东莞，惠州的平均楼面成交价与楼面价涨幅可以说很友好。今年上半年，东莞平均楼面成交价1.06万元/平方米，在2019年平均楼面成交价9574元/平方米的基础上增加1026元/平方米，上涨10.7%，两组数字远高于惠州。

并且，易居研究院也给过数据，今年上半年64个三四线城市住宅用地价格为4265元/平方米，同比上涨10.8%。惠州住宅用地价格涨幅显然低于这个数字。

因此，“低地价”是惠州吸引房企争夺土地真正原因的一侧；另一侧是惠州楼市火爆成交所致的房价涨幅又高于地价涨幅，这更是为开发商预留出更多的利润空间与想象空间。

合纵联行发布的《惠州楼市2020年半年刊》显示，惠州今年上半年新房网签均价1.21万元/平方米，同比上涨10%。这个数字高于其地价增幅5.7%。

房价上涨背后是惠州新房市场的供需两旺。2019年上半年，惠州新房成交56444套，销售面积587万平方米；2020年上半年新房成交58659套，销售面积615.5万平方米。

“事实上，2019年10月份惠州‘一刀切’的备案价政策有所松动，加上深圳和东莞限购政策升级，两相叠加，惠州新房市场的优势更加明显，因此引得深莞外溢消费者来买房，以及不少品牌房企开始重新进驻或者加码惠州。”上述房地产研究人士表示。