文 | 韩素云

昨天，又是华强城抢尽热度的一天。

先是，公布了5178位进行诚意登记且冻结了45万元的购房者名单；再是，项目备案价也出炉，均价4.77万元/平方米，总价区间在318-672万元/套。

作为深圳“7.15新政”之后，首个以积分制筛选购房者的项目，华强城可谓是底气十足，连备案价格都是在冻资后公布。

让意向购房者松一口气的是：价格比预期更惊喜。

2019年开盘时，华强城的单价区间为4.2-5.2万元/平方米，如今定价4.3-5.2万元/平方米，涨幅非常小。要知道，沙井如今的二手房价已经达到5.6万元/平方米。

无缘华强城的人，则已经开始将目光转移至电建洺悦府。

而在西部楼市的热闹之下，东部显得冷清多了。少有热盘抢占视线，甚至连看房的人也不多。

坪山地铁盘，冷清无人识？

深圳“东大门”坪山，曾经与光明、大鹏等区一起被视为“深圳远郊”，但这两年内光明已先行逆袭，成为楼市热土，只剩坪山和大鹏“相依为命”。

但有时，“郊区”也意味着潜力。

坪山有着168平方千米土地和“东进”计划支持，比大鹏有更大的可发展空间和居住空间。虽然目前远到不少人会选择坐高铁过去，但建设中的14号线时速高达120公里/小时，堪称“坪山版11号线”，还有规划中的16号线，都给人不小的遐想——“地铁开到哪儿，房子买到哪儿”，坪山会成为下一个崛起的片区吗？

未来说不定，但现在的坪山，依然冷清。

在16号线附近，有一个新盘开放了营销中心，但却几乎无人问津，那就是豪方东园。

这个项目正位于比亚迪公司对面，中间仅隔了一条比亚迪大道。从区位来看，项目离中心区并不算远，约3、4公里路程，但周边除了占地庞大的比亚迪公司，就是工业区和城中村，以及方直谷仓府等新建楼盘，目前宜居性较低。

项目两公里范围内，有坪山第二小学、坪山中学、坪山区人民医院和燕子岭公园等配套，而最缺的则是商业。因为周边已有的住宅少，商铺也不多，连销售都直言“开了又倒”，要想购物只能到4公里外的天虹。

不过，等片区的九年一贯制的坪山沙嶨学校、江边旧改、江岭旧改等建设完成，周边新盘交付入住之后，或许居住氛围会得到改善。

最重要的是，16号线东纵站就在项目700米左右的位置，加上旁边在建的学校，也算是能解决刚需家庭通勤出行和孩子上学的需求，是项目配套方面的最大亮点。

均价“3字头”，精装准现房

理论上来说，地铁盘都是受欢迎的。华强城和金融街能获得这么高的关注度，与有地铁配套脱不开关系，但豪方东园并没有这样的待遇。

界面楼谈到达项目售楼处时，里面只有寥寥几个销售人员，不见一个购房者。不过当天下雨，或许也阻碍了部分人出门。

项目占地面积为2.48万平方米，建筑面积为9.71万平方米，由4栋高层住宅和1栋酒店组成，总共500多户。

值得注意的是，项目容积率为3、梯户比为2:4、车位比约1:1.2，在深圳常见的楼盘中，这样的配备称得上不错。

目前，项目主推70-120平方米的2-4房。78平方米能做3房，也是比较符合刚需紧凑、实用率高的要求，并且户户朝南，是市场比较喜欢的朝向。

从沙盘来看，豪方东园地块呈长方形，楼距较宽。项目是围合小区，中间设花园，内部有设跑道、没有泳池，项目旁边有开发商配建的社区公园。

另外，项目自带4000平方米商业，只能满足日常生活需求。但是，项目没有配建幼儿园，未来孩子可能要到旁边方直仓谷府的幼儿园上学。

据销售所说，如今项目已经基本完工，将精装现房交付，最快可以在10月开盘。但目前样板间还没开，暂时看不到实际户型情况。

售价方面，销售表示可参考周边均价，“可能在3.6-3.8万元/平方米区间”。

综合来看，除了商业较缺外，现房、地铁、学校等配套，在深圳楼市中都是非常受欢迎的卖点，而项目在售价、容积率、梯户比、车位比和朝向方面，也都可以稍微加分。

对比来看，豪方东园输给华强城的就是区位和商业，而在价格上优势较大。

但在深圳，大家对区位的重视，有时甚至大于项目本身的配套，这也是为什么东部项目普遍热度较低的原因。

而在滴滴师傅看来，新政的出台也是个很重要的原因，“新政策出来之前，有的楼盘还是很多人的，门口甚至会塞车，现在就没什么人了”。

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