文｜投资者网 刘雨辰

在过去很长的一段时间内，高杠杆是房地产企业经营的主要特征之一，但随着房地产政策调控的趋严，相关房企的融资难度不断提升，从去年开始，多家中小房企先后向资本市场发起冲击，寄希望于通过上市融资补血。

近日，厦门大唐房地产集团有限公司（以下简称：大唐地产）在香港交易所披露了IPO文件，而这已经是公司第三次冲击港股IPO。

据《每日财报》了解，大唐地产成立于1994年，创始人是台湾第一代地产富商余英仪，发展初期主要围绕福建省厦门市及漳州市开展物业开发业务，目前大唐地产经营范围扩展为海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区。

地产黄金时代已过，中小房企的生存空间不断被压缩，但资本市场不是避难所，随着海伦堡地产、三巽控股、万创国际等的接连失败，更加显示了中小房企IPO不易。而规模小、杠杆率高、盈利能力差等问题也是大唐地产的“绊脚石”。

上市路一波三折，盈利增速明显放缓

1994年，来自台湾的余英仪创办了大唐地产，在深耕厦门十多年后，受2008年全球金融危机影响，房地产行业整体陷入融资瓶颈，而大唐地产正亟需资金用于70万方的待开发项目。

据媒体报道，当时大唐地产已拟定于2009年在香港挂牌，但因时年55岁的创始人余英仪在2008年8月因病遽然逝世，大唐地产的首次上市计划也随之搁浅。

在金融危机席卷之下，如无数房企一样，大唐地产更是陷入风雨飘摇的境地。

2010年，大唐地产易主，被福信集团战略整合。易主后的大唐地产，成了厦门女首富黄晞的控股公司。

大唐地产20余年的发展，由闽入桂，进而北上前往京津冀。与其他开发商初期的发展轨迹无异，但以扩大土储冲击行业销售榜单的高速扩张方式，伴随着强烈的资金需求，上市补血成为了必经之路。

2019年12月份，大唐地产首次向港交所递交招股书，却无疾而终。如今已是第三次闯关，在上市前夕突击降负债的大唐地产上市之路仍难言乐观。

招股书显示，2017年-2019年，大唐地产的销售额分别为144.7亿元、308.6亿元和339.5亿元，2019年10.01%的增速较2018年的113.27%大幅放缓。

同期的年内盈利分别为4.13亿元、5.88亿元和6.27亿元，2018-2019年增幅分别为42.37%和6.63%，可以直观的发现盈利增速明显放缓。

除盈利增速下滑外，大唐地产还面临销售区域集中的潜在风险。公司的大部分收益由海西经济区、北部湾经济区及京津冀经济区的业务产生，尤其特别依仗漳州、南宁及天津的业务。

上市前突击降负债，信托融资占比超5成

随着房地产行业逐渐告别高增长时代，以及政策的持续收缩，房地产企业因长期跑马圈地所积累的债务问题逐渐显现出来，成为整个行业的通病，大唐地产也难逃债务压顶的命运。

2017-2019年，大唐地产的净负债比率分别为1087.9%，408.8%和119.2%，即便是持续下滑，但在上市前夕净负债率仍然达到119.2%。

据中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，125家上市房企的净负债率均值为92.52%，对比之下，大唐地产的净负债率还是高于平均水平。

值得注意的是，相较于负债的下降，其中更多是得益于权益的增长。2017年-2019年，大唐地产的权益总额分别为6.47亿元、14.05亿元和30.84亿元，增速为117.16%和119.50%。

具体来看，权益的各项构成都在大幅增长，公司连续三年扩充法定储备、连续两年股东注资，并且少数股东权益在2019年激增1703.32%。除了合作开发力度的加大，需警惕以“明股实债”隐藏真实负债规模的风险。

今年上半年受疫情影响，很多债务压力较高的中小房企相继倒闭，截至目前，今年房地产企业的破产数量已经超过210家，平均每天都有1家以上的房企申请破产，主要以三四线的中小型房企为主。

据最新财报显示，截至2020年2月底，大唐地产有息负债总额增至79.27亿元，其中一年内到期和一至两年内到期的借款分别为24.33亿元和31.51亿元，合计55.84亿元，信托融资占比超过五成。

而其账上的现金仅为22.14亿元，已无法覆盖短期借款，屋漏偏逢连夜雨，随着信托资金流向房地产的政策趋严，大唐地产的融资渠道收缩，债务面临更大的压力，这或许就是公司着急上市的原因。

此外，大唐地产频繁进行股权质押融资，企查查资料显示，大唐地产共计股权出质55次，而今年3月以来，就已进行10次。

告别黄金时代，中小房企融资难

房地产的黄金时代已成过去。在这样的背景之下，调控政策持续加码，今年的新冠疫情更是加速了行业的洗牌进程。目前行业呈现的特征是头部房企韧性较强，而且持续吞噬市场份额，但中小房企则面临非常大的压力。

随着大房企越来越下沉到四五线城市，中小房企面临的局势非常不利，根据克而瑞公布的2020年一季度中国房地产企业销售TOP200排行榜，截至今年一季度末，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益金额集中度分别达到30.2%、45.3%、53.9%和62.3%。

从数据上看，百强房企的行业集中度还在进一步加剧，其中，TOP3房企集中度提升近4.5个百分点至16.4%，提升幅度最大。而TOP51-100、TOP101-200梯队房企的集中度则在前两年的基础上继续降低。

在业内人士看来，不仅是整个行业环境发展原因，中小房企面临的资金压力、土地压力、人才压力犹如三座大山，加速了房地产洗牌的节奏，对于大唐地产这种年销售额只有300亿左右规模的地方企业来说，未来将会面临很大的生存压力。

房地产是杠杆经营的行业，能否融到资、融资成本的高低对于企业的经营至关重要。在“房住不炒”的政策指导下，政府进一步加强了对房地产信贷的管理。

大型房企拥有多种融资渠道，包括银行贷款、信托融资、发行债券、增发新股等，2019年排名前10的房企的平均融资成本只有4.52%，而中小房企融资渠道相对单一，融资成本高企，通过信托渠道的融资成本已经在12%至15%之间，严重压缩了利润空间。

而大唐地产近两年的银行借款和其他借款利率均持续增长，并且2019年增幅扩大，2019年银行借款利率增至6.82%，其他借款利率则高达9.83%。

截至2019年末，公司尚未履行的信托融资有7笔，仅有1笔利率为9%，其余均超10%，最高的达12%。

融资难是众多中小房企发展的挡路石。如今房地产金融监管仍偏紧，房企融资也出现头部效应，大型房企融资无论是频率和金额，都是相对比较高，融资的成本也有所降低。

近年来，房住不炒是主旋律，而今年的疫情以及中央的定调更是令房地产市场承压，在此环境下，以及自身的基本盘条件，大唐地产能否成功上市还需谨慎看待，对此《每日财报》将持续关注。