文 | 郑朋坤

8月14日，国家统计局发布了7月份的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，在坚持“房住不炒”政策下，全国房地产市场总体平稳。

7月成都二手房价格环比上涨0.7%，涨幅较上月略有扩大。在统计局的数据中，成都的二手房自今年以来，房价一直处于平稳上涨的状态，四月疫情逐渐控制后，甚至出现了较大波动。

摇不到的便宜新房，看不上的郊区二手

通常来说，二手房并不是成都购房者的首选，他们更加偏好新房，但区域、地段较好的新房，价格已逐渐达到3万左右，这样的价格对于普通购房者来说，是一个难以跨越的置业门槛，或者说，主城区已经鲜有“刚需”能承受的新房了。

除了主城区之外，部分地区单价较低的新盘，往往成为了购房者蜂拥而至的“万人摇”，这或许也昭示着人们对于高性价比楼盘的喜爱。

更加现实的是，今年这6个“万人摇”项目，只是新房市场的冰山一角，但是这些楼盘往往意味着极低的中签率，很多刚需购房者在多次摇号未果后，不得不选择购买二手房。

在限购之后，成都的二手房长期“横盘”，今年的这一波上涨，已经算是二手房比较好的行情了。但是总体而言，整个市场还是处于比较平稳的状态。这样的市场环境也就意味着，高性价比新房买到就赚到的优势荡然无存。

不可否认，对于普通刚需家庭来说，购房首要满足的是居住需求，但是在房产的金融属性也同样重要，毕竟普通人购入一套房产几乎要掏空“六个钱包”，房产的贬值将会对家庭资产带来严重缩水。

这也是二手房购房者最大的担忧，因此与上涨时期的疯狂抢购不同，在目前趋于平稳的房价下，购房者在决策的时候愈发谨慎。

与其他城市一样，成都绕城以内的主城区房产，相对郊区而言更加保值，也是很多人置业的首选。

高端持续上涨，刚需“震荡横盘”

二手房市场，是一个高度市场化的市场。

目前，贝壳上成都二手房的挂牌量已经超过13万套，保持着较高的库存水平。从价格上看，均价保持在1.5-1.6万/平方米左右，也与统计局的数据相吻合。

但是，这其实都是囊括了整个市区的价格，如果将其锁定在主城区范围内，总量将会大幅度减少，均价也会有所上浮。

或许从数据上看，成都的二手房价格既然在持续走高，那么应该是相对偏向于卖家市场。但是，市场上的声音却不太一样，主城区价格合适的刚需二手房，很难寻找到，而主城区的房东除了大幅降价之外，房子也很难卖出去。

事实上，市场声音和统计数据都没有问题，造成这样的原因还是因为二手房交易是高度市场化的行为。

例如金融城、大源等核心区域的优质次新房，价格大多较高，而且随着市场的好转，这些龙头板块也有着一定的带动作用。

而其他区域较为刚需的房产，不仅很难有上涨的动力，在长期“横盘”下，购房者还有一定的议价空间。

面对主城刚需的购房者，什么样的房子才是值得的？

从贝壳上28万余套的成交记录上看，75%以上的成交房源的房龄都在15年以内；6成左右的房源都在90平方米以下，60万-150万的总价也占据了6成的成交量。

而房子的面积、户型、装修、楼层、地铁、朝向、房龄……等等多方面的因素，都会影响二手房最终的价格。

这构成了一个主流的成都购房者对于二手房的价值选择取向，这类房产相对集中在主城区非核心板块，基本上以三环至绕城这一区域为主，板块内的均价基本在1.5万左右，总价也大多低于150万。

类似于锦江区的三圣乡、青羊区的外光华、金牛区国宾等，开发较早、配套较为成熟的板块。这些板块内的部分小区，例如锦江的鑫苑名家，青羊的清水路苑等等，因为较低的单价，成为了区域的二手房成交主力。

而三环内的二手房，除了老小区之外，单价并不便宜，低总价的小户型成为了购房者的唯一选择。例如武侯区一环内的金茂礼都，成交量虽然不低，但是这类房产，大多又有着社区老旧、容积率高、环境嘈杂等缺点，对生活品质有着明显的影响。

因此，主城区的刚需二手房，在这样的行情下比较难卖也不足为奇。

当下二手房值得买吗？

很多人有着这样的疑问，什么时候“上车”才最好？但其实，二手房“上车”与否，不是一个固定的答案。

对于无房的刚需家庭来说，能在成都购房安定下来才是首要任务，因此房产的居住属性将远比金融属性重要，居住的舒适度、交通便利度、子女教育等方面也远比房价变化更重要。

因此，对于这类人群来说，与其持币观望，不如看好就买。

目前看来，房价的变化很难出现大的波动，楼市的调控政策已经收紧，LPR已经三个月没有调整，加上目前央行对房企资金端收紧，房企可能会在下半年加速出货回笼资金，因此新房价格很难维持上涨。

政策变化将使得更多人倾向于购买新房，这对于二手房的购房者是一个好消息，市场变化会迫使二手房价格将会更加合理。当然，主城区的二手房，因为区位的优势，价格并不会过低，大概率会是在现有的价格基础上“震荡横盘”。

二手房购买不建议追涨，不过对于城南来说，近期的土拍行情，或多或少对二手房东有提价的预期，例如新川板块的土地价格，已经高于了部分小区的二手房价，这给予了很多房东涨价的底气，对于购房者来说，是需要慎重考虑的。

而主城区因为供地量少，加上大量的老小区，二手房价相对稳定，选择也较城南更加多样化。

总而言之，对于普通刚需购房者而言，在100万-150万总价内，主城区的二手房比较难同时满足居住属性和投资属性。但是这一类的刚需购房者，只要能合理的认清目标房源的优缺点，任何时候都是能够入手的。