文|中国房地产报 李燕星

能够在限房价的同时给足开发商利润，是一门学问。

8月18日的《新华日报》在第12版刊登《南京国有建设用地使用权挂牌出让公告（2020年宁出第09号）》（以下简称“09号公告”），共挂出9宗地块，其中6宗涉住宅用地，2宗商办用地，1宗艺术传媒用地。

值得注意的是，地块出让条件比以往更加严格，竞价规则、竞买人资质、竞买保证金门槛都发生变化。南京“土地新政”悄然拉开序幕，不仅通过改变竞价规则给开发商预留更多利润空间，同时也为全国各地政府在宅地供给中同时实现控地价和提高开发商积极性，提供了蓝本。

调整竞价规则 竞人才房变摇号

拿地游戏规则变了，多了几分凭运气。

9号公告是南京出台“限房价竞地价”新政以来的第三批公告地块，将于9月18日下午3点开拍。

为巩固“稳房价、稳地价、稳预期”目标，南京6月起采取“限房价、竞地价”出让方式，即限定涉住宅用地最高价以及地块所建商品住宅的毛坯价，当地块竞价达最高限价时，竞争人才房建筑面积，建成的人才房无偿移交政府。

不过中国房地产报记者发现，09号公告针对住宅用地的出让条件已经悄然生变。当地块竞价达到最高限价时，不再采取竞争人才房建筑面积方式，而是改为：当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，停止竞价，改为现场摇号确定竞得人。所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度。

记者发现，09号文所涉住宅用地的加价幅度在500万元至1000万元之间。

对此，南京房地产业协会秘书长张辉认为，“最高地价被锁死，有利于稳定地价。不用竞争人才房面积了，实际上给了开发商更大成本盈利空间，有利于开发商提高产品品质，以及推动南京房地产市场的高质量发展”。

“这一做法对房企和买房人是利好。此前土地竞拍虽有最高限价，但不断竞争人才房面积会导致实际地价不断攀高，最终拿地的房企预期利润变得极低。为控制成本，产品品质难有保证，购房者想买到好房子就很难。现在达到最高限价便摇号的做法可以改变这种情况，因为最终要限房价，那地价也会得到相应控制，行业可以保证基本利润，有利于房企去做好产品，促进行业进步。”城市与房地产研究专家孟祥远也表达了相似观点。

“这一调整防范了地价过快上涨，最高限价加一个加价幅度，自然使地价可控。”易居研究院智库中心研究总监严跃进坦言，“也防止了对房企拿地积极性的挫伤，过去很多配建要求实际上多半受到房企抵触，这都是各地供地部门需要注意的。”

提高保证金比 严格审查资金来源

即便凭运气，也需要实打实的资金来兜底。

事实上，除了上述地块竞价触顶后的竞价规则由“竞买人才房面积”调整为“摇号”，09号公告涉及的这批住宅用地的出让条件还发生了其他四大变化。

一是限制地块竞买数量。09号公告中竞买要求明确，同一竞买人及同一集团成员企业不得竞买或联合竞买两宗及以上住宅用地，其他用途地块除外。记者在南京市规划和自然资源局官网查阅距离此次出让最近的《南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告（2020年宁出第08号）》（“以下简称08号公号”）发现，竞买要求是可独立竞买，也可联合竞买，只要具备地块竞买条件。

对此，张辉表示，“由于限制竞买地块数量，开发商如何选择参与竞买的地块，以及计划合作的开发商如何选择地块组合，变得大有讲究”。

二是对竞拍开发商的资质提出明确要求。09号公告中竞买要求明确，以上住宅用地的境内竞买人应具备房地产三级及以上开发资质（不含暂定资质）；08号公告只显示，符合法律法规范围的境内竞买人均可参加竞买。

三是提高竞买保证金比例。记者查阅计算08号公告中10宗地块竞买保证金占起始价的比例均为20%；记者计算09号文中涉住宅用地保证金占起始价的比例则发现，进一步提高至20%到50%之间。其中位于栖霞区燕子矶街道的2020G54地块保证金比例高达50%，位于雨花台区铁心桥街道的2020G50地块保证金比例达30%，

对此，严跃进表示，“调整土地交易‘首付款’政策，可以使得高价拿地情况减少，使得房企购地会更加理性”。

四是对竞买资金来源审查变得更加严格。08号文件要求竞买保证金及购地资金须为竞买人自有资金，并提供经江苏省财厅公布的在南京市范围内注册经营的A级级及以上会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竟买保证金/成交价款来源情况申报表》及审计报告；09号文则要求竞买人提供经江苏省财政厅公布的在南京市范围内注册经营的3A级及以上会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》及审计结论。

提供稳地价标杆性政策样本

不断设限，是南京5年来土地调控新常态。

2020年3月以后，南京土地市场供地节奏明显加快，出现达最高限价、超百轮竞价的局面。如今年4月30日，河西南G10地块经过113轮竞价被万科竞得，总价43.5亿元，成交楼面价40196元/平方米；河西南G11地块经过108轮竞价被融创竞得，总价40.1亿元，成交楼面价40260元/平方米。

这也使得南京从今年6月起开始采取“限房价、竞地价”土地出让方式，并对此次09号公告的土地出让条件进行了更多设限。

“09号公告对住宅用地的出让进行进一步规范，成为今年南京土地市场管控的重要导向。相关规定也有助于其他城市学习，成为下半年稳地价的标杆性的政策”，严跃进表示。

细数2016年全国楼市调控以来，南京的土地竞拍政策发生了以下变化：

2016年2月26日：当土地价格溢价率达到45%时，调整竞价方式，转为竞投配建保障性住房建设资金或面积。

2016年5月27日：实行土地出让最高限价办法，热点区域住宅用地出让时，由市政府设定地块出让最高限价。

2016年8月12日：土拍政策再调整，当网上竞价达到最高限价90%时，需现房销售。

2017年6月2日：取消摇号改竞保障房面积，竞价达到最高限价、仍有竞买人要求继续竞买时，改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积。

2018年7月17日：取消执行近两年的现房销售政策。

2018年11月17日：降低多项竞买门槛，竞买保证金比例降低；不再限制一个竞买人只能拿一块住宅或商住用途的地块。

2019年7月3日：南部新城、燕子矶新城两个区域地块，在达到最高限价后改为竞争无偿移交的人才房面积，不再是竞争自持的租赁住房面积。

2020年6月3日：采取“限房价、竞地价”方式，地块均设置毛坯房销售限价，最高销售单价不得超过售价均价的110%。

2020年8月18日，新政拉开序幕。