文|地产情报站

很多人对于楼市的评判标准都简单围绕房价，却往往忽视了另一个关键因素：二手房库存。站长今天就从这个维度入手，看看有多少城市已经进入了二手房挂牌量大增的通道。

最热的天气已经过去，天气逐渐转凉。二手房市场会像天气一样开始降温吗？现在应该观望还是抄底？别急，看文吧。

北京有房东降价198万

先来说说咱们的首都。

北京二手房库存不容乐观，诸葛找房数据显示，截至8月19日，北京二手房挂牌量高达229978套，其中朝阳区最多，高达50515套，是北京二手房库存量最多的区域。

二手房市场不乏把房子挂出去试水的，但肯定也有很多着急用钱、真心要卖的，挂牌量一高，着急的人就难免要降价。于是我们看到，近期大兴有的房东竟然降价198万，丰台等区也有房东在降价抛售。

杭州小户型学区房走俏

和北京相比，杭州也不容乐观。诸葛找房数据显示，截至8月19日，杭州二手房挂牌量高达123547套。

房产专家对城市库存有一个明确的标准，“高库存”是指一个城市的住房库存量超过合理区间，去库存时间在1年半以上。

以此为标准，杭州楼市显然已经突破了警戒线。按2019年杭州卖出80140套二手房估算，目前的二手房挂牌数量大约要1.5年才能卖完，杭州楼市的库存压力是前所未有的。

其中余杭区库存最多，高达29699套，去库存压力最大。而余杭区库存中房源最多的是闲林板块，目前挂牌5115 套，远远高于其他区域。

因为库存较多，为了尽快变现，房东可能会降价套现，对于刚需来说是利好，建议重点关注这一区域，一来选择面大，二来砍价空间也更大。

除了挂牌量，站长还发现目前刚需和改善型需求的市场出现了较大的分化，一些性价比较高的70年产权住宅产品受到市场追捧，售出速度很快，但一些价格居高不下的高端物业和40年产权的公寓降价幅度较大。

二手房长期没有售出大多是价格原因，因为在二手房市场，“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”。杭州链家数据显示，7月成交的房源中，有多套房源从挂牌到下定所花时间在2天以内。最快的甚至早上挂牌，下午就有客户交了定金，中间只隔了7小时。

其中湖滨商圈一套中山中路上面积为34.83㎡的学区房，挂牌的第二天就有客户交了定金，最终成交单价为71777元/㎡。另一套同样是湖滨商圈中山中路上的房源，下定周期也只有1天，面积为42.08㎡，成交单价61787元/㎡。还有一套文一路上文一街小学的学区房，面积48.1㎡，单价62370元/㎡，下定周期同样只有1天。

站长发现，杭州快速销售的房子大多是60㎡以下的小户型，并且是学区房。此外中介还表示，杭州下沙、闲林板块二手房成交速度大多很快，特别是总价在350万元以内的房源，大多成交周期（挂牌到签约）不会超过1个月。如果是刚需，建议重点关注以上区域，适合抄底，不过投资就不建议了。

其他城市方面，诸葛找房数据显示，上海二手房挂牌量高达177503套、大连为97270 套、南京为159095套、合肥为66874套、成都为152939套、无锡为63919套、深圳为57786 套。

多地库存高企

说完了库存，再说说成交量。

易居房地产研究院发布的《2020年8月上半月13城二手房市场报告》显示：8月上半月，大多数受监测城市二手房成交量出现下降。其中北京、南京、无锡、成都等城市成交量下降明显，环比下降幅度均超过10%；7月份，收紧房地产调控政策的城市南京、深圳、杭州二手房成交量环比分别下降5%、5%、6%。

二手房成交量低与政策息息相关。今年7月，深圳、东莞、南京、宁波等热点城市政策收紧，相关城市调控主要着力于打击假离婚、扩大限购产品类别范围（如将二手住宅纳入范围）、扩大限购区域空间范围等几个方面，持续减少住宅投资属性。

此外，国务院7月24日召开房地产座谈会，主持会议的是主管房地产的副总理，再次传递出坚持“房住不炒”的信号。7月30日，中央政治局会议进一步强调了这一方针，说明最高层非常重视房地产的稳定，地方上像以前试探性放松频频、搞出一日游的政策，以后应该很难再出现了。

从政策层面来看下半年楼市的调控，不要抱放松的幻想，不进一步收紧就是万幸了。

再加上市场方面二手房成交量减少，但挂牌量很大，可选择房源多，预计近段时间二手房成交量还有一定的下降空间。

结语

眼下多个重点城市出现巨大的二手房库存，各地二手房降价的房源信息屡见不鲜，说明二手房市场已经是买方市场，和目前的季节一样，即将天凉好个秋。

二手房市场历来被专业人士看作是市场行情最真实的市场，因为二手房分散在无数个个人手中，类似于股市中的小散户，一旦政策有风吹草动，马上就会出现反应。

从多个城市目前的存量房看，卖家的心态正在发生变化，大家对未来房价的走势产生了分歧，不再是之前的单方面看多，