文 | 封面新闻 韩钦清

近年来，随着城市化进程不断加快，城市发展布局和结构日趋合理，但同时也面临着城市开发渐趋饱和、土地资源日益稀缺的现状。在此背景下，房地产市场开始从增量时代进入存量时代，城市更新成为未来城市发展的新增长极和房企业务布局的新风口。

政策加持，“城市更新”成新风口

伴随城镇化进程的不断推进，近年来房地产的销售规模也在不断增长。与此同时，部分一线以及热点二线城市土地供应日渐稀缺，三旧改造、城市更新成为新的风口。

根据住建部统计数据，全国共有老旧小区约17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市，城市发展迈入存量时代，产业发展面临新诉求，城市建设和房地产发展需要寻找新的空间。

而在去年，成都金牛区、青羊区、成华区、武侯区等主城区域相继成立了公园城市建设和城市更新局。这是继天府新区成都管委会公园城市建设局、成都市公园城市建设管理局等机构成立之后，成都主城各区在“公园城市建设”和“城市更新”上的最新构思和实践。

青羊区公园城市建设和城市更新局

那么什么是城市更新？城市更新定义为藉由实际上维护、整建、拆除等方式使城市土地得以经济合理的再利用，并强化城市功能，增进社会福祉，提高生活品质，促进城市健全发展，以创造一个美好的工作与居住环境。

城市更新手段并不仅限于维护、整建、拆除这三种实际可见的方式，凡是可以改善城市不良环境的方式均可采用；再者，城市更新并不仅停留在环境物质更新，还包含城市经济、制度、文化等各方面的更新，所以不能一概而论，必须因地制宜制定最合适的更新计划。

百强房企纷纷涉足城市更新

碧桂园、恒大、佳兆业、万科地产、华润置地、旭辉控股、中国奥园、龙光地产、时代中国等等房企已经纷纷入局城市更新。

成都经过几年的发展，已经有了宽窄巷子、劲浪金开中心、万科香香巷等一批文旅、商业、商务更新案例，此外由万科参与的猛追湾和华西坝两个城市更新项目也于近期呈现。成都市楼宇经济促进会秘书长张萍曾表示，城市更新将成为优化空间布局，重塑经济地理的主要“营城模式”之一。

根据克而瑞地产研究中心针对房地产百强企业的调查研究，百强房企当中已经有47家涉足城市更新领域。随着房地产增量市场天花板的见顶，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。

据了解，房企纷纷加入城市更新的新赛道，有多方面原因。首先，一二线城市土地供应趋紧，通过对旧区的整治改造和再开发，可以有效补充一二线城市土储；其次，对比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与城市更新能以更低的地价获取土地，这意味着企业能实现更高的利润率；最后，城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。