文|地产深度报道

“非主流”的花样年在意识到规模的重要性之后，近两年开始学习头部房企的管理逻辑，进行“二次创业”。跨过千亿门槛是这过程中重要的一个目标。不过，对于当前的花样年来说，全力冲刺450亿是首先要完成的阶段目标。

今年前6个月，花样年累计实现合同销售额175.1亿元，销售面积135.4万平方米，分别同比增长32.9%和21.1%。以全年450亿元的销售目标计，上半年其完成率约为38.91%。

花样年董事会主席潘军在业绩会上表示，“下半年我们平均每个月都将有2-3个全新项目推出，保证了充分的货源，我们对完成全年的销售目标充满信心。”

值得一提的是，快速追赶规模的过程中，花样年的经营业绩增速稍显缓慢。报告期内，花样年实现营业收入92.41亿元，同比增7.7%；净利润约为2.77亿元，同比增长13.4%；期内归属股东净利润实现9623万元，不足亿元，同比减少5.73%。

01、成都、华东今年目标破百亿

今年前6个月，花样年累计实现合同销售额175.1亿元。这其中，成渝都市圈销售金额为63.06亿元，占比达36%；长三角都市圈销售金额达57.43亿元，占比达32.8%；环渤海都市圈销售金额达24.24亿元，占比达13.8%；粤港澳大湾区销售金额达17.92亿元，占比达10.2%；华中都市圈销售金额达10.04亿元，占比达5.7%

“在五大区域公司中，成都已连续两年、并且今年也会超过百亿，我们对它的期望是明年突破200亿。华东今年的目标也是突破百亿。”潘军表示。

6个月的目标完成率不足4成，不过经过7月份的冲刺，花样年7个月的累计销售额达223.09亿元，完成率也提高到49.58%。

“下半年供货达到350亿元，也就是去化率在65%左右（即可完成目标）。”花样年执行董事兼地产集团首席运营官张慧明表达了完成目标的决心，“我们制定了线上线下的模式以及每个月的跟踪、项目的前期安排，做好了充分的准备，有信心在今年完成目标，也必须完成，而且占到一定的规模。”

花样年更高的目标是达到千亿规模，其曾在2018年定下“2020年达到千亿”的计划，但目前这一目标已经有所推迟。今年年初的业绩会上，潘军表示，花样年预计今后两年将会进入千亿的水平。

目前，花样年的项目布局覆盖了五个都市圈覆盖22个城市。“通过这样的布局，我们的目标是实现千亿房企的战略目标。”潘军介绍，“对于东部、西部、南部，我们期望的目标是有200亿-300亿的城市公司出现，基于这样的基础，北部和中部超越百亿，就会实现我们设定的目标千亿的战略布局。”

02、未来三年17个城更项目实现转化

加快冲击千亿目标的同时，花样年在上半年积极拿地，增加粮食储备。

张惠明在业绩会上介绍，花样年上半年在成都、南京、杭州、绍兴、南通、天津、北京、佛山、郑州、重庆等城市获取18幅土地，总建筑面积约300万平方米，总货值约438亿元。

不过，花样年在新增项目中面临着权益占比较低的情况。数据显示，上半年其新增地块权益建筑面积163万平方米，权益可售货值约236亿元；总地价193亿元，权益地价103亿元。

张惠明也坦言，花样年在上半年18幅地块中的权益占比是53.8%，“下半年会适当提高合作的权益比例到60%以上”。

通过招拍挂更快获取地块的同时，花样年也加快周转速度。据张慧明介绍，其新拿地项目从拿地至开工周期缩短至2.7个月，从拿地至开盘缩短至8.2个月，“如在宁波拿的两个项目，是公司合作伙伴在去年10月通过招拍挂获得的项目，都在今年6月实现开盘。2019年第四季度和年上半年获取的其他项目，绝大部分都可以在今年下半年推售”。

同时，为了配合快周转策略，花样年上述新获取项目的平均总建筑面积控制在17万平方米。

除了招拍挂的方式，花样年另一项获取土储的渠道为城市更新。

数据显示，截至6月底，花样年的规划土地储备建筑面积达到3731万平方米，包含已确权建面1777万平方米，以及预期未来可转化为土地储备的城市更新项目总建面约1954万平方米，后者主要集中在大湾区。

2009年上市以来，花样年就开始介入城市更新领域。潘军表示，“我们跟深圳当地的村比较熟，城市更新项目的好处是一点一点投资，前期资金压力不是太大。”

潘军透露，城市更新项目的毛利很高，“我们的过会标准在50%以上”，不过“一个项目从头到尾可能需要经历一个中长周期，我们现在基本上是5-8年。”

这部分业务也要加快发展速度。花样年计划通过三年的发展，尤其在早期业务方面，加快投拓速度。

“我们把业务分为三个阶段：第一个阶段是天使或种子轮，也就是前期走村入户的，我们希望每年增加500亿对应的货值，占每年业务总量的60%。”潘军称，另外30%做A轮，即3-5年内能供货的项目，“这一类项目目前集中在深莞惠区域，希望能给地产集团每年带来2-3块货值超过100亿以上的供应，支持花样年的地产开发业务在大湾区落地。”

据披露，预计未来三年，花样年有17个城市更新项目可以转化为开发用地，预计供地总建筑面积约412万平方米，提供总货值约1186亿元。