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如梦16载,造神话的郑松兴,难解华南城“肌无力”

所谓神话:只是一场金色美梦。

文|地产一休哥

16年前的深圳,华南城是个神话。

2004年,深圳脱农,成为全国第一个没有农村行政建制和农村社会体制的城市,巨变之下,淘金者踏上寻梦之旅。

当年4月的一天,一场土拍轰动全国,中海联手香港信和置业,以9.5亿成交价竞得香蜜湖“九万三”地块,楼面价7442元/㎡,当时堪称天价。

有当年参与拍卖的人士,曾向媒体透露,这是一场多方合谋的炒地大戏,意在拉升深圳地价。

“地王”启幕,正式奏响深圳面粉贵的序曲。一年后的三月,“九万三”地块命名为香蜜湾1号,入市认筹,销售均价每平米要卖到2.5万元。

一路暴涨的深圳楼市,催生出楼盘一天涨3000元的心跳,也让赚的盆满钵满的深军开始全国大肆圈地,带头的有招商、中海、金地和卓越。

而就在面粉贵过面包的前夜,青年珠宝商人郑松兴灵机一动,想到了一个低价拿地的创富商机,并把这个创意告诉了自己的4位好友,马介璋、孙启烈、马伟武和梁满林。

随后,这5位年轻人,共同出资26亿元,组成了一个战队,要在深圳打造国际工业原料城。相较于深圳平均几千元一平米的楼面价,华南城的楼面价只有100多元一平米。

2002年8月,华南城项目成立,2003年11月破土动工,用时380天完成首期50万㎡建筑,28天建一座招商中心,2个月建成一座展览馆。

380天,平地起高楼,看到这一壮举,当年的媒体兴奋地写道:华南城创造了第二个“深圳速度”,华南城创造了一个业绩奇迹!

为了让这个奇迹,能有一个完美的亮相,郑松兴不惜花费500万元,造了一座城门,向入驻的商家、珠三角、华南地区乃至整个内陆制造业宣告,这是一扇通往世界的大门。

站在这扇金门前,郑松兴对首批入驻的客商说:

丨一只脚踏入华南城,就等于迈入国际市场。

开业的当天,有在华南城采访的记者,游览后发出感慨,只有一个字:大!

丨规模大、气势大、梦想大。

2020年8月,华南城发债,利率高达11.5%,引发业内追问,号称“商贸物流巨头”的华南城,因何陷入债务压顶的困局?

要回答这个问题,依旧绕不开2004年,深圳华南城开业时,媒体对华南城核心竞争力的引述——全新的经营模式和经营理念,即:

丨筑巢引凤、放水养鱼、商家为先、一赢俱赢。

什么意思呢?郑松兴说,华南城成败的关键并非现阶段招商的成功,而是让进驻的商家切实盈利,帮助商家在华南城经营成功。

说的明白,未必做的真实。关于助商,地产一休哥检索到了三个细节:

细节一:

10年圈地8城,华南城运营模式一直备受争议,华南城通过与当地政府合作,以低廉价格获得仓储用地,但在推进的过程中,改变土地使用用途、大肆出售住宅引发市场质疑。2012年,华南城在南宁、南昌、西安、郑州等地的四个项目涉嫌多项土地违规行为。

细节二:

我是来自深圳华南城的业主,华南城不积极招商,在深圳卖完商铺后,却要求深圳所有业主自行收回商铺,自己招商,并收取高额管理费,还规定所有业主所持商铺每年必须开铺300天,否则每天罚款1000元。

细节三:

郑州华南城市场租户自己的车进出市场都要停车费,疫情期间物业都没提供服务,但是就是让你交,不交就不开业。西安华南城1668时代广场,未取得预售证就擅自开卖。哈尔滨华南城买房三四年,房产证办不下来。

电影《中国合伙人》中,有一句经典台词:

丨合伙创业,要有小姐心态,寡妇待遇,妇联追求。

这句话意思,小姐心态,就是服务要好,做生意,要让客人满意;寡妇待遇,就是政商关系清楚,上面没人;妇联追求,就是要有社会责任感。

看郑松兴的合伙创业,是把商家利益挂在嘴边,却让商家失利,2015年又被爆卷入贪腐案,微博上的投诉不断,完美的避开了这三条原则。

为了脱困,郑松兴尝试过三次“自救”,2014年牵手马化腾,迎来了短暂的高光时刻,2017年卖身中洲控股,未能如愿,2019年联姻王健林,命运未知。

从2004年到2019年,自救的华南城经历了“工业原料城”、“综合型商贸物流中心”、“城市综合运营商”的身份变化。

每一次换马甲,都是郑松兴的一次造梦,但2004年的那个神话,再难复制。

2012年到2015年,郑松兴家族逐年减持股份,2017年在与中洲控股的协议中,持股23.22%的郑松兴,更是开出了全部转让的价码。

后因变故,郑松兴转股未果,却留给业内一个推断,计划放弃造梦的郑松兴:

丨廉颇老矣,尚能饭否?

此时,曾在2002年为梦想击掌的合伙人梁满林、孙启烈及马伟武,已清空股权,抽身离场。

最初的梦想,驱动不了之后的十六年,梦想带着什么样的基因,故事便有什么样的走向。

丨失掉商户,最终赔掉了身家。

2014年末,华南城业绩开始下滑,虽2016年有所拉升,但回天乏力。

丨近5年市值蒸发200亿。

各地华南城商业的空置,靠卖房子来获利,却遭遇销售不畅,不得不高息发债,致使:

丨融资成本超10%,现金不能覆盖短债。

面对市值缩水,业绩下滑,郑松兴把女儿郑嘉汶推向前台,公司管理层也开始自我打气:

丨最坏的时间过去了。

对这种催眠疗法,地产一休哥忍不住要吐槽,当真能激活华南城?

以商贸为名,低价拿地,模式成功的前提是,政府从中能有里有面。如今,住宅楼人影攒动,商业区门可罗雀,政府又怎情愿低价供地呢?

据华南城最新年报,简单列三组数据,合肥华南城总规划建筑面积约1200万㎡,已购得总规划建筑面积约599万㎡,重庆华南城对应数据为1310万㎡和650万㎡,哈尔滨华南城为1200万㎡和572万㎡。

看完数据,试问:

丨如果蜗牛没有了壳,还叫蜗牛?

2019年底,造梦师郑松兴再次为华南城换马甲,与万达签署协议,要将全新一代的万达广场引入深圳华南城,对于这次合作,郑松兴和王健林,对外宣称是强强联合。

但业内对这个说法并不认同,他们说这是:

丨抱团取暖。

十六年前,郑松兴华南城封神,溢彩流光,如今拉着王健林继续造梦,当他透过绿色百叶窗,看向自己的产业时,是否又会不禁豪情万丈。

就像2004年时,面对华南城神话荣光,看着窗外运营的建筑和忙碌的工地,他说:

华南城二期铁定招商进驻,如果说一期是“无中生有”,那么二期则是“化蛹成蝶”,我们的“五年目标”将加速实现。

然而,在“无梦想,不深圳”的创业淘金热土上,郑松兴还未能跨越160亿港元这个小目标。

业绩达成乏力,也只好内部瘦身,据年报显示,19年郑松兴裁掉了470人,人数下降9.0%,减少行政开支11.3%。

热衷造梦的郑松兴,关于华南城的神话,在一篇媒体报道中,曾有过这样一句描述,对于商户而言:百万富翁不胜数,千万富翁一大堆。

如今回头看,十六载跌宕如梦。所谓神话:

丨只是一场金色美梦。

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