文|地产一休哥

16年前的深圳，华南城是个神话。

一

2004年，深圳脱农，成为全国第一个没有农村行政建制和农村社会体制的城市，巨变之下，淘金者踏上寻梦之旅。

当年4月的一天，一场土拍轰动全国，中海联手香港信和置业，以9.5亿成交价竞得香蜜湖“九万三”地块，楼面价7442元/㎡，当时堪称天价。

有当年参与拍卖的人士，曾向媒体透露，这是一场多方合谋的炒地大戏，意在拉升深圳地价。

“地王”启幕，正式奏响深圳面粉贵的序曲。一年后的三月，“九万三”地块命名为香蜜湾1号，入市认筹，销售均价每平米要卖到2.5万元。

一路暴涨的深圳楼市，催生出楼盘一天涨3000元的心跳，也让赚的盆满钵满的深军开始全国大肆圈地，带头的有招商、中海、金地和卓越。

而就在面粉贵过面包的前夜，青年珠宝商人郑松兴灵机一动，想到了一个低价拿地的创富商机，并把这个创意告诉了自己的4位好友，马介璋、孙启烈、马伟武和梁满林。

随后，这5位年轻人，共同出资26亿元，组成了一个战队，要在深圳打造国际工业原料城。相较于深圳平均几千元一平米的楼面价，华南城的楼面价只有100多元一平米。

2002年8月，华南城项目成立，2003年11月破土动工，用时380天完成首期50万㎡建筑，28天建一座招商中心，2个月建成一座展览馆。

380天，平地起高楼，看到这一壮举，当年的媒体兴奋地写道：华南城创造了第二个“深圳速度”，华南城创造了一个业绩奇迹！

为了让这个奇迹，能有一个完美的亮相，郑松兴不惜花费500万元，造了一座城门，向入驻的商家、珠三角、华南地区乃至整个内陆制造业宣告，这是一扇通往世界的大门。

站在这扇金门前，郑松兴对首批入驻的客商说：

丨一只脚踏入华南城，就等于迈入国际市场。

开业的当天，有在华南城采访的记者，游览后发出感慨，只有一个字：大！

丨规模大、气势大、梦想大。

二

2020年8月，华南城发债，利率高达11.5%，引发业内追问，号称“商贸物流巨头”的华南城，因何陷入债务压顶的困局？

要回答这个问题，依旧绕不开2004年，深圳华南城开业时，媒体对华南城核心竞争力的引述——全新的经营模式和经营理念，即：

丨筑巢引凤、放水养鱼、商家为先、一赢俱赢。

什么意思呢？郑松兴说，华南城成败的关键并非现阶段招商的成功，而是让进驻的商家切实盈利，帮助商家在华南城经营成功。

说的明白，未必做的真实。关于助商，地产一休哥检索到了三个细节：

细节一：

10年圈地8城，华南城运营模式一直备受争议，华南城通过与当地政府合作，以低廉价格获得仓储用地，但在推进的过程中，改变土地使用用途、大肆出售住宅引发市场质疑。2012年，华南城在南宁、南昌、西安、郑州等地的四个项目涉嫌多项土地违规行为。

细节二：

我是来自深圳华南城的业主，华南城不积极招商，在深圳卖完商铺后，却要求深圳所有业主自行收回商铺，自己招商，并收取高额管理费，还规定所有业主所持商铺每年必须开铺300天，否则每天罚款1000元。

细节三：

郑州华南城市场租户自己的车进出市场都要停车费，疫情期间物业都没提供服务，但是就是让你交，不交就不开业。西安华南城1668时代广场，未取得预售证就擅自开卖。哈尔滨华南城买房三四年，房产证办不下来。

电影《中国合伙人》中，有一句经典台词：

丨合伙创业，要有小姐心态，寡妇待遇，妇联追求。

这句话意思，小姐心态，就是服务要好，做生意，要让客人满意；寡妇待遇，就是政商关系清楚，上面没人；妇联追求，就是要有社会责任感。

看郑松兴的合伙创业，是把商家利益挂在嘴边，却让商家失利，2015年又被爆卷入贪腐案，微博上的投诉不断，完美的避开了这三条原则。

为了脱困，郑松兴尝试过三次“自救”，2014年牵手马化腾，迎来了短暂的高光时刻，2017年卖身中洲控股，未能如愿，2019年联姻王健林，命运未知。

从2004年到2019年，自救的华南城经历了“工业原料城”、“综合型商贸物流中心”、“城市综合运营商”的身份变化。

每一次换马甲，都是郑松兴的一次造梦，但2004年的那个神话，再难复制。

2012年到2015年，郑松兴家族逐年减持股份，2017年在与中洲控股的协议中，持股23.22%的郑松兴，更是开出了全部转让的价码。

后因变故，郑松兴转股未果，却留给业内一个推断，计划放弃造梦的郑松兴：

丨廉颇老矣，尚能饭否？

此时，曾在2002年为梦想击掌的合伙人梁满林、孙启烈及马伟武，已清空股权，抽身离场。

最初的梦想，驱动不了之后的十六年，梦想带着什么样的基因，故事便有什么样的走向。

丨失掉商户，最终赔掉了身家。

三

2014年末，华南城业绩开始下滑，虽2016年有所拉升，但回天乏力。

丨近5年市值蒸发200亿。

各地华南城商业的空置，靠卖房子来获利，却遭遇销售不畅，不得不高息发债，致使：

丨融资成本超10%，现金不能覆盖短债。

面对市值缩水，业绩下滑，郑松兴把女儿郑嘉汶推向前台，公司管理层也开始自我打气：

丨最坏的时间过去了。

对这种催眠疗法，地产一休哥忍不住要吐槽，当真能激活华南城？

以商贸为名，低价拿地，模式成功的前提是，政府从中能有里有面。如今，住宅楼人影攒动，商业区门可罗雀，政府又怎情愿低价供地呢？

据华南城最新年报，简单列三组数据，合肥华南城总规划建筑面积约1200万㎡，已购得总规划建筑面积约599万㎡，重庆华南城对应数据为1310万㎡和650万㎡，哈尔滨华南城为1200万㎡和572万㎡。

看完数据，试问：

丨如果蜗牛没有了壳，还叫蜗牛？

2019年底，造梦师郑松兴再次为华南城换马甲，与万达签署协议，要将全新一代的万达广场引入深圳华南城，对于这次合作，郑松兴和王健林，对外宣称是强强联合。

但业内对这个说法并不认同，他们说这是：

丨抱团取暖。

十六年前，郑松兴华南城封神，溢彩流光，如今拉着王健林继续造梦，当他透过绿色百叶窗，看向自己的产业时，是否又会不禁豪情万丈。

就像2004年时，面对华南城神话荣光，看着窗外运营的建筑和忙碌的工地，他说：

华南城二期铁定招商进驻，如果说一期是“无中生有”，那么二期则是“化蛹成蝶”，我们的“五年目标”将加速实现。

然而，在“无梦想，不深圳”的创业淘金热土上，郑松兴还未能跨越160亿港元这个小目标。

业绩达成乏力，也只好内部瘦身，据年报显示，19年郑松兴裁掉了470人，人数下降9.0%，减少行政开支11.3%。

热衷造梦的郑松兴，关于华南城的神话，在一篇媒体报道中，曾有过这样一句描述，对于商户而言：百万富翁不胜数，千万富翁一大堆。

如今回头看，十六载跌宕如梦。所谓神话：

丨只是一场金色美梦。