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大虹桥的写字楼都租给了谁?

商务区悄然跨越压力期,以彼时办公体量位居上海第三区域之姿,短短数年经营将空置率控制在22.9%,且租金水平同步实现70%涨幅。

文|孚园研究院

四五年前坊间曾对虹桥商务区集中供应相当规模办公面积感到忧心忡忡,认为极有可能去化困难甚至冲击周边租售市场。

现如今,商务区悄然跨越压力期,以彼时办公体量位居上海第三区域之姿,短短数年经营将空置率控制在22.9%,且租金水平同步实现70%涨幅,如此成绩着实令人艳羡。

那么,虹桥商务区的写字楼都租给谁了?

图:各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率情况

壹   大虹桥“大交通、大会展、大商务”三大定位已初见成果

实际上随着长三角国家战略的步步落实,大虹桥已愈发“不属于”上海,她的未来势必成为长三角世界第六大城市群的宇宙中心。此时回头看上海“十三五”规划,大虹桥定位为打造“三大平台”,即一个世界绝无仅有的综合交通平台、一个最有国际影响力的会展服务平台、一个产业发展和生产管理的企业总部发展平台。

这三大平台定位,在一体化的国家战略加持下,迅速开花结果,为区域内的城市群带来了切实可见的发展红利。

扎根虹桥的除了如罗氏诊断、壳牌、宣伟等顶级品牌的区域性总部,冠捷、光宝、阿里等地区总部之外,还有一体化内26城联动所带来的“创新飞地”经济及各种衍生产业链。

实际上,早在大红桥规划之前,因虹桥区域西边城区存在大片留白未开发,使得市场常有纠结上海实际的区域辐射带头作用的声音。而大虹桥总体定位成型后,环沪多个“卫星城”实现了整体串联,长三角一体化26城联动的势能迅速被激发。

整个长三角的房产市场在疾速行进的高铁车轮上轮动前行,上海很快成长三角城市群内的房价“洼地”区域,以大虹桥为中心的1小时黄金交通圈已成规模:

高铁方面,1小时可达杭州西湖,到2035年虹桥枢纽1小时覆盖长三角区域县级以上城市数量比例将超过60%;

航空方面,1.5小时可到韩国济州岛,2-5小时内覆盖全国和日韩等东南亚主要城市,运行不到3年的虹桥枢纽停车场很快就成为最值钱的“资产”,扩建停车场被列入日程中。

另外,已成功举办两届的进博会,今年业已启动第三届筹备工作。截至7月,会务前期工作重心已从招展转向办展,目前签约企业参展面积已基本达到预期规划目标。

在“大交通”和“大会展”的双重刺激下,大虹桥区域除加速吸附企业总部级机构落地外,也吸引了众多围绕总部经济及进博会衍生的中小企业进入。其中,自2015年虹桥万科中心与(People Squared,简称P2)联合打造商务区首家联合办公空间项目(ViP)开始,包括裸心社、Wizork、雷格斯、办伴、德必在内众多一线联合办公企业相继入驻,由此可见一斑。

很多在2014年前后或主观或被动持有商务区办公楼宇的一众房开,现如今终于长舒一口气,自持的压力终于变身为手握优质“现金牛”资产的自豪与骄傲。

贰   产业垂直一体化进程不可避免,大虹桥“前厂后店”的模式已渐成趋势

当然,真正实现“大商贸”、“大平台”的成型,除了以上善用政策、把握机遇之外,顺势而为更为重要。

多年前长三角各地经济呈现明显“块状”特征,即某地在某个制造门类上探索出成果之后,周边纷纷跟进并占据产业链上下游,形成“一村一品、一地一业”的“块状经济”。典型有浙江的诸暨大唐袜业产业群、嘉兴新材料产业集群、绍兴轻纺小企业群、海宁皮革制品小企业群、义务小商品企业群、宁波服装小企业群、永康五金企业群和乐清低压电器小企业群等等,而江苏各地则在电力(新能源)装备、工程机械、医疗器械、纺织服装、海工装备、高技术船舶、高端制造装备、节能环保、汽车及零部件和新型显示等多领域形成了明显的产业集群。

但如今的产业领域新生产环节需要匹配相应的新生产要素,这就要求产业链各环节要在更大区域内寻找最合适自己发展的区域——产业本地集群到更大范围内的垂直一体化进程已不可避免。

当某产业内容发展壮大之后,产业链上各环节的专业化分工自然不可避免,而从前端研发到中端制造再到后端营销,不同环节对生产要素的需求都是各异的——于是,单个城市往往无法同时满足多个要素需求,跨区域的产业合作成为必然的选择。典型的例子是上海逐步将低端制造业转移至长三角腹地开阔区域,这其中宝钢将线材产品制造迁址南通、三枪集团将染整与高支高密丝柔面料制造转至盐城——这是基于上海高昂的土地成本已不再适合这类产业环节生存。

但与此同时,上海又吸引了大量企业将总部、研发中心迁入城区,如嘉善县政府在大虹桥商务区设立嘉善国际创新中心,鼓励嘉善当地的高科技企业入驻政府设立在虹桥的“飞地”研发中心,充分利用上海高端人才和科研机构的集聚优势,促进企业深化创新发展。

再以汽车制造业为例,长三角三省一市均将此作为重点工业布置,但车企在这些省市的配置并非简单雷同,而是开始呈现出明显的垂直协作关系。如三省的整车厂虽与上海平行发展,但又充分共享了上海在零部件配套及先进科技研发等领域的资源。

世界知名技术与服务供应商博世早在2011年就在虹桥设立了中国区总部,也是亚太地区最大的地区总部,其总裁陈玉东更是在去年年底直言,博世将坚定不移的扩大在华研发投资,并形成以上海为总部,在苏州、无锡等长三角城市展开业务的市场格局。

这种把中国业务集群的“头”放在上海,“肌肉”则安排在苏锡常等长三角其他区域的联动模式已日渐成为各大企业的共识,而恰恰最适合企业“头部”功能的区域非大虹桥莫属。

叁  构建长三角一体化“创新网络”

除了占据区位、构建交通体系,紧抓产业发展模式转变大趋势,吸引行业龙头企业并针对长链条产业设立研发总部等动作外,如何进一步令这些企业的“头脑”安心选择在上海发展更需体制机制的创新。

自去年起,我们看到了更多“创新飞地”落地虹桥,不同于以往先进地区向外拓展所采取的“产业飞地”,“创新飞地”呈现的是另一种反向设立,即较不发达地区积极拓展发达地区的“飞地”,便于展示、招商,甚至直接采取“寄养”模式。

如前文所述的嘉善县政府的做法,就是这一策略中典型的“前台在上海,后台在嘉善”的协同创新模式,同步该中心还承担着吸引上海或海外优质创业项目入驻孵化、成熟后转移至嘉善进行产业规模化发展的深层次任务。这种“创新飞地”不再强调占地空间、产业多样化等,反而占地很小,聚焦某一高新技术集约发展。

上海成为创新与人才的“飞地”的首选目的地自然是因自身创新资源雄厚、先进研发机构与成熟团队众多,但各地积极在虹桥设立实验室、创新中心、孵化基地等“前店”工作却无外乎都发生在近两三年,根本动因又是如何?

站在长三角各地市角度,一个很重要的顾虑在于虽然异地招商、前端孵化确实可在一定程度上破解高端人才引进难的困局,但这种快速见效且税收落地短期显著的模式,仍然无法替代本地创新技术领域内生力量的成长,因此如何利用一体化的要素流动便利培育自己的创新人群才是各地市重点考虑的方向。

一体化联动合作机制是“飞地”密集设立的关键。各地均加快了机制创新,加速与创新型城市及都市圈对接人才与科技资源,多方探索异地招才引智和研发孵化的有效办法,并将各类中试基地、细分产业基地引入当地,通过政策扶植、优质服务、创业投资等长效机制促进飞地中的成果源源不断地流向本地并转化为规模化产业。

此外,另一个推动力或许是去年上线的“长三角科技资源共享服务平台”。平台广泛集聚了长三角地区的各类优质科技资源,通过政府管理与市场经营双轮驱动的模式建立了完备的科技资源服务运营体系,实现了各省市间区域建设协同。尤其是平台通过“科技创新券”这一工具,充分实现了一体化各地市间成果研发、科技创新等活动的互认互信,重新定义了创新要素(科技、知识、人力、体制等)与城市间的“捆绑关系”。

总结以上,无论是上海的制度创新,亦或各地的机制创新,都共同指向的都是要建立“创新网络”。长三角一体化的目标任务正是要破除城市间的无序竞争,建立起新经济形态下的垂直一体化产业链条,这个过程,唯有创新协同方能达至彼岸。

大虹桥是长三角各地市体制机制创新的试验场,其早期的发展定位如今已愈发清晰实现,对应到市场表现,或许在很快的将来,商务区写字楼整体空置率将很快保持到低位水平……

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