文丨西部城事 西部菌

又一头部房企落子重庆。

据报道，8月19日，重庆鸿素房地产开发有限公司成立，注册资本5000万元人民币，经营范围包括房地产开发经营、物业管理等。该公司正是由新城控股100%控股。

新城控股，大家估计都不陌生，吾悦广场就是旗下品牌，原董事长王振华风波，更是让它“声名远扬”。而克而瑞2019年的销售榜上，它排在中海地产之后，位列第8名。

成渝双圈战略加持的重庆，向来是房企必争之地。就在前几天，新城控股还在重庆拿地，这次设立子公司，自然是为了更方便地开展业务。

但竞争激烈的重庆市场，还容得下后来者新城控股吗？

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新城控股1993年创立于常州，现总部位于上海。目前，专注于住宅加商业地产的新城控股，早已成为一家全国型房企。

其中住宅地产方面，新城控股布局思路为，以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区扩张。

来源：克而瑞

官网信息显示，截止到2020年7月24日，新城控股已进入中国121个大中城市，包括上海、北京、天津、重庆、杭州、南京、苏州、济南、西安、成都、长春、常州等，开发中或已完成项目超过500个。

这些城市，覆盖了主要的一二线，不过总体来说，新城控股的业务分布，更多还是集中在三四线——到上半年，一二线城市的土储占比为35.75%。

新城控股是2017年进入重庆，设立全资子公司，无疑是基于加仓的动机。

重庆人口体量足够大，2019年的常住人口增量超过20万，上半年GDP还反超了广州，投资潜力毋庸置疑。

西部城事检索发现，新城控股100%或者接近100%持股，注册资本不低于5000万的旗下公司超过10个，注册地分别位于杭州、苏州、青岛、无锡、济南等地，几乎都是新城控股重点投资的城市。

以青岛为例，2019年的年报显示，青岛地区的营收为37.4亿元，位列区域营收排名的第5位，同比增长242.86%。

这从侧面也显示出，新城控股拿下重庆市场的决心。

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落子重庆之前，新城控股的存在感，可以说在不断提高。这倒不仅是因为王振华一事，更在于它在近几年的扩张，展现出了强劲的黑马气质。

2010年，新城控股销售额突破百亿大关，3年之后的2013年，就翻番到200亿元。

这还不算什么，此后的新城控股几乎是火箭般蹿升，销售额从2015年的319亿元，提升到2016年的650亿元，再到2017年的1265亿元，再到2018年的2210亿元。

来源：新城控股官网

凭借着一年翻一番的势头，新城控股从不到千亿，到跻身两千亿阵营，一跃进入十强，如此增速着实让外界咋舌，以至于去年惊动了上交所，遭遇严格的问询。

2019年，新城控股的销售额为2708.01亿元，增速有所下滑。在房地产市场增长见顶的大背景下，新城控股的规模化扩张放缓，倒也在意料之中。

现董事长王晓松就曾提到，新城不会单纯为追求排名而冲规模，将会以资本回报为核心，更加聚焦利润。

不过从今年的动作来看，新城控股还是“嘴上说不要，身体很诚实”。

上半年业绩简报显示，仅仅6月，新城控股就相继在温州、济南、金华、石家庄、杭州、无锡、兰州、南宁、西宁、长沙等重点二线和省会城市获取19个项目，创下上半年拿地新高。

商业地产方面，按照新城控股之前的布局，2020年要开100座吾悦广场，现在还只有63座，接下来要完成目标，同样得加速。

前7月，新城控股的合同销售金额只有约1184.76亿元，同比下降19.38%，离2500亿元的年度目标相去甚远。

显然，对不追求规模的新城控股来说，无论是找回失去的时间，还是弥补王振华造成的负面影响，它都得继续加速向全国扩张，此次布局重庆，只是一个缩影。

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2017年打入重庆后，新城控股便快速拿地，2018年还在重庆举行了品牌发布会，同样这年它就完成了主城九区的全覆盖。

加仓重庆，自然是看中了双圈战略下的潜力，但也是因为，赶了个晚集的新城控股，在重庆依然毫无头部房企的存在感可言。

第一，从年报中的营收分布看，2019年重庆地区只有5.3亿元，要排到城市营收额的30名开外。

另外，在成都地区，新城控股营收也只有6.6亿元。作为对比，同样位于西部的昆明，219年营收达到23.2亿元。

第二，从市场份额来看，新城控股在重庆也明显缺少竞争力。克而瑞数据显示，2019年新城控股重庆的销售额，只有61.85亿元，排在房企15名开外。

市场份额小，往好的一面，可以理解为增长空间大。问题在于，重庆房地产市场，真的那么容易拿下吗？

事实上，当前的房地产市场，整体已经在下行；具体到重庆，地产行业的市场集中度也在不断提高，强弱格局几乎定性。而从销售榜前列的房企名单看，竞争同样异常激烈。

重庆市场上，不仅有万科、恒大、融创等TOP5房企，还有龙湖、金科等实力强劲的渝派房企。跟它们抢蛋糕，谈何容易？

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扩张野心不减的新城控股，想拿下重庆，自然没那么简单，而且眼下它还面临着一系列困难。

比如债务压力。

前几年快速扩张时，新城控股的负债率，曾一路走高。此后有过调整，2019年报显示，年末持有现金639.41亿元，远高于一年内到期的有息负债 306.02 亿元，现金流较为可观。

不过目前，新城控股依旧维持着77%左右的资产负债率，这依旧高于传说中央行等部门面谈房企时，设定的“剔除预收款后的资产负债率大于70%”的红线之一。

另一方面，去年遭上交所问询，正是因为2018年净利润增长过快，转眼之间，新城控股又出现了增收不增利的典型情况。

2019年，新城控股的营收增长58.58%，归母净利润增长，只有20.61%；今年上半年，在营收增长121.15%的前提下，其归母净利润同比增长，也只有23.59%。

董事长王晓松强调，要更加聚焦利润，结果却事与愿违。更重要的是，这匹曾经来势汹汹的地产黑马，正面临着严峻的掉队危险。

去年全年，新城控股的销售增长，跌到22.48%，几乎是过山车。前7月，新城控股的销售额刚破千亿。而在克尔瑞榜单上，它从去年排名第8位，直接滑落到14位，掉出十强。

新城控股在年底能不能重回十强，现在还是未知数。至于王振华风波的长远影响，现在同样很难说清楚。

这或许也解释了，为何上半年它还是打脸式地激进扩张，包括加仓重庆。

只是，全国化扩张如何平衡风险？成熟的重庆市场，能带给新城控股多少想象呢？

当然话说回来，新城控股加仓，对重庆市场自然是件好事。多一个头部房企的投资，也能多一个品牌选择。