文 | 杠杆游戏 杆姐

编辑 | 雯雯

​上周四（8月20日），住建部、央行整了个房地产业的大事，说“上头条”也很合适。消息直到周末才发布：

住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

注意细节，除了住建部、央行、部分房企，银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志也参加了会议。

从会议措辞看，前段时间，市场传言的监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；

红线2：净负债率大于100%；

红线3：现金短债比小于1.0倍。

根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。

以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%——从会议通稿看，不一定具体实施细节是这样，但传言多多少少，大家也都清晰了，重点房地产企业的资金监测和融资管理规则，已经形成。

而这，对今年楼市，甚至对未来楼市会有何影响，对购房者又意味着什么？杠杆地产认为很有必要说一说。当然，我主要还是用数据说话。

1、这些房企未来融资多少要受约束，部分资金链可能未来会更紧张

从会议通稿看，大家都进一步明白了，房住不炒将是长期坚持。

而重点房地产企业资金监测和融资管理规则，则是长效机制的一部分，是诸多具体办法之一。

注意会议细节：

增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，则是长效机制的一部分，是诸多具体办法之一。

会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

透过这些表述，其实不用杠杆地产说，杆友都知道，以后借钱是有严格规矩的，不是你想借、想多借、有办法借就可以。

还得考虑行业的稳定、金融风险。

简单说，控制房地产企业有息债务增长设置的“三道红线”传言基本是真的，细节当然还有待发布。那么，我就不废话，直接上数据，哪些房企未来借钱受管制，会比较明显？

你懂的。

剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比具体会设置为多少，是否是传言那样，杠杆地产暂时说不好，没看到文件都不准确。

另外，数字嘛，有时候就是会计游戏，房企也都有自己办法。

但是我们可以看上图，不管这些具体的要求如何，会计手段有多精明，有些房企未来借钱，疯狂发展，很明显是要被管的。

比如，净负债率动辄超过100%那些房企。

剔除预收款后的资产负债率，百分之百九十的房企，肯定也是要被约束的。

另外现金短债比小于1的，无论如何解释，资金链压力肯定都是很显著的。上图也非常清晰。

2019年末TOP100上市房企“三道红线”  图表来源|易居克而瑞（特此感谢）

总的来说，看完上述图表，杠杆地产发现，这三个指标只要其中一个碰红线比较显著的房企，另外2项指标也不太好看。

名字和数据，杠杆地产就不点了，图一看就懂。

我们可以回溯一下2017年夏天万达世纪大甩卖事件。万达为啥不得不忍痛割爱？从资金层面说，就是被限制了。

尔后这3年，我们看到，万达要公开发债是很困难的。直到今年才算有突破。

所以，不要看如今有些房企如日中天、高速发展，说不定到了明年，和万达也就差不多。甚至我觉得一定有房企要倒霉。

2、多数房企增速低位是大概率，有些甚至下滑

我们知道，绕道所谓政策红线的办法太多，比如明股实债，项目层面想办法，比如一家公司内部上市公司和非上市部分之间可以搞动态运作，比如上文说过的会计手段总是有。

但是无论多少手段，一个公司资金压力大、债务过高时，杠杆地产要说，苦只有自己知道，后果也是承担。

因此只要监管收紧，特别是我们看到货币的超宽松阶段已经过去，房企无论多能折腾，总体的借钱环境没那么好了。

而我们看截至目前房地产市场的两个指标和数据。

先说投资额度。

根据国统局最新发布，1-7月份，全国房地产开发投资75325亿元，同比增长3.4%， 增速比1-6月份提高1.5个百分点。

其中，住宅投资55682亿元，增长4.1%，增速提高1.5个百分点。

考虑到地价、此前放水等因素，依旧只有上述增速，其实是很低的。这就是目前的大环境。

当然，今年剩下的4个来月，房地产开发投资继续维持正增长问题不大，但是总体依旧是低位增速。

接着说销售情况。

1-7月份，商品房销售面积83631万平米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6个百分点。

其中，住宅销售面积下降5.0%，办公楼销售面积下降21.8%，商业营业用房销售面积下降18.8%。

商品房销售额81422亿元，下降2.1%，降幅比1-6月份收窄3.3个百分点。

其中，住宅销售额增长0.4%，办公楼销售额下降22.2%，商业营业用房销售额下降22.3%。

不管前几个月少数城市多能折腾，看宏观数据杠杆地产发现，楼市整体尚未恢复到去年同期。

剩下4个来月，大环境变了，再冲击一把，也就最多回正左右。

看完上述两组数据，杆友应该都明白了，房企日子不是太好过。

另外，我要补充一地下，住建部、央行座谈会说的很明确，重点房地产企业资金监测和融资管理规则已经建立和形成，房企的那些办法、小九九难道谁不懂？

未来无非是猫和老鼠的游戏。

只要大行情不变，资金管起来，房企销售额也好、销售面积也罢，想要较高速增长，缺乏弹药支撑。

而部分房企，压力很大，继续负增长是必然。

3、融资强监管常态化，部分房企拿地不得不收缩、打折促销

住建部、央行为啥开这个座谈会，杠杆地产是这样理解的，避免房地产过分占用资金，防范金融风险，以及维护社会稳定。

今年的黑天鹅事件后，局部城市土地市场太活跃，房企融资回暖明显。

比如上文举例，连万达都获得发债机会。

看官方数据，1-7月份，房地产开发企业到位资金100625亿元，同比增长0.8%，1-6月份为下降1.9%。

其中，国内贷款16130亿元，增长4.9%；

利用外资80亿元，增长29.9%；

自筹资金32042亿元，增长3.3%；

定金及预收款32830亿元，下降3.4%；

个人按揭贷款16200亿元，增长6.6%。

看上述几组数据，除了定金及预收款，其他全部增长。而且是在耽搁了几个月的情况下还能有这个增长，此前的宽松可以想见。

当然这话杠杆地产反过来说，也就是卖得不算好，所以定金、预收款负增长。但是货币环境此前很给力，房企资金链稳住了。

现在苗头出来，那么监管层意识到风险，建立规则：是不是三道红线，是不是流传的那些具体指标，上文我分析了，不是很重要。

简单说，房企融资的“强监管”，正在变成一种常态。未来多半是这样了。房企好日子结束了，有些人甚至说房地产有点小惨。

不过，好处是杠杆不错的房企，未来只要战略得当，可能是发展机会；反过来，杠杆率有些吓人的房企，要想玩更大难，要多回款还得促销，打折不是没可能。

至于拿地，杠杆率太高的，也没办法太猛。

那么土地市场整体降温，基本是必然。不过杠杆地产话要说清楚，调控目的都不是搞死人、搞死企业。

加上地方还有自己考虑，地价是要维护的。

无论如何，对于刚需来说，又出现了一个好的时间窗口。

会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究——杠杆地产的看法是，这个对房地产市场整体的影响依旧是偏小的，不管购房端还是资金端。