文 | 证券时报 余胜良

房地产研究者很在乎土地性质，认为土地公有影响了土地价格并进而影响房价，如果土地私有化，房价不会如此暴涨。

这个理论的逻辑推导过程是：因为土地公有，农民或者城市土地所有者没有资格出售土地，土地只能卖给政府，政府不但在中间吃差价，造成不公平，还事实上掌控了土地供给。如果土地私有，那么无数个小土地所有者就可以通过增加供应来降低土地价格，并最终影响房价。

真实的土地供应，将这个理论打得脸上都是手印儿。

在中国内地，政府的确可以独家垄断土地，但是土地垄断并不一定意味着减少土地供应量，因为各个城市和县域存在竞争关系，地方政府愿意多推出土地，增加土地供给量，增加房产数量，以降低房价和租金成本，增加对企业和购房者吸引力，否则，居民和企业都将转移到更容易生存的城市去。大多数一线和强二线城市不用依赖土地，因为本身就有超强吸引力，不用靠增加土地供应取悦新居住者和产业资本。

大多数中小城市土地供应比较充足，政府在土地供应上竭尽所能。有不少人认为这是土地财政，从现象上看的确如此，不少地方政府税收远远不够开支，要靠卖地来支撑公务员工资以及地方基建投入。卖地可以解读为土地依赖，也可以解读为市场满足，以杭州和成都为例，最近几年居民都在像打新股一样认筹新房，其实就是新房供应不够。

而在发达国家的重要城市，以及发展中国家的首都，房价根本不便宜，如孟买这样的土地私有城市，房价并不低，南美洲很多城市也是如此。

理论上土地私有可以增加供应，可实际上，拆迁很难，和土地所有者的谈判并不容易。土地私有后，拆迁改造时谈判对象增加，而土地这种商品比较特殊，一个规划区域只要有一户不同意，谈判就可能旷日持久僵持下去。在中国这种土地公有的情况下，照样会出现部分土地所有者（包括集体土地的拥有者）不同意，而无法推行拆迁改造的情况。城中村容易拆迁，老旧小区难拆，就是因为城中村谈判对象少，而老旧小区的土地供应者太多。

我在东南亚某地旅行的时候，听说当地迟迟无法建设高铁，是因为土地无法拆迁。当地城市很少像中国大陆这样集中，布局较为分散。曼谷房价不高，土地供应充足，可以作为土地私有降低房价的佐证，不过东南亚很多地区还没有完成财富积累，而且当地寻租严重，为住宅供应打开大门，整个城市到处都是住宅，这样就没有必要去拆老房。

大多数土地私有的城市，无法建立密集的高楼大厦，房屋平摊在土地上，中国台北、日本东京都是如此，美国也是如此，土地利用效率不高，城市向更远处平扩，坏处是土地利用率不足，好处是郊区房价便宜。

要理解孟买这样的发展中国家城市房价为何如此高，就必须弄明白土地供应的问题。土地供应是影响房价上涨的重要制约因素，不管是公有还是私有，在土地资源紧张的城市，提高土地供应都很不容易，甚至可以说，排除公正问题，土地公有更能解放土地，更能解决土地供应问题。