文|功夫财经 政知事

三十年河东，三十年河西。

一直被视为“穷媳妇”的物业，近段时间异常火热，无数挣惯了“小目标”的大牌房企们纷纷：拆分物业，跑步上市。

8有13日晚，中国恒大发布公告表示，正计划分拆恒大物业版块进行IPO，并已经获得中信资本、光大控股、红杉资本中国、华泰国际、云锋基金、腾讯等14家战略投资者入股，合计融资235亿港元。

今年以来，TOP10级别房企加入分拆业务上市的队伍中，除恒大外，融创、世茂都公布了物业业务分拆上市计划，加入这场资本游戏中。

排名略靠后的房企们，也不甘落后。

仅2020年，已经有建业新生活、弘阳服务、正荣服务等6家房企关联物业公司赴港上市，还有10余家正在排队候审中。

一度被人瞧不起，不挣钱的物业，为啥一飞冲天，这么牛了？

1、地产商的资本游戏

分拆物业业务上市，是中国房地产企业们摆脱当前困境的另类途径。

从今年年初开始，物业股就一直飘红。

银城生活服务、新城悦服务（126%）、中奥到家、时代邻里、永升生活服务等公司股价全部获得翻倍增长，其中银城生活服务年内涨幅高达474.8%。

而另一方面中国房企们普遍面临高杠杆、高负债、紧张的现金流等问题，同时，经济大环境、房价、房地产政策等因素对房企的影响也很大。

2018年以来，我国贷款环境持续收紧，房企融资环境日趋严峻。

同时，政府多次强调“房住不炒”，一定程度上影响到了房价和房屋交易量，加剧了本就需要快速回笼资金来稳定现金流的资金压力。

一边是物业股大受资本青睐，一边是各房企融资困难，这些“极具头脑”是开发商们，换了个马甲，开始另一场资本狂欢。

物业股到底有多受资本欢迎？

今年以来碧桂园服务市值一度达到1047.9亿港元，成为首支市值破千亿的物业股，其市值相当于0.5个碧桂园地产业务市值。这样优异的表现，自然刺激了头部玩家的兴趣。

在此背景下，分拆物业业务上市充满诱惑。

总体来讲，房企分拆物业的逻辑大致是，将物业资产证券化，融到更多的钱，减轻背后地产公司的资金周转压力，从而为现有业务或者业务扩充提供流动的现金流。

2、行业红利趁机收割

由于物业企业具有轻资产结构、现金流充足且抗风险能力强的优势，物业股是近期资本市场的宠儿。

一项统计数据显示，上半年港股房地产板块累计下跌11.31%，但是物业服务与管理相关股票累积上涨47.01%，甚至比疫情期间最火热的医疗保健板块涨幅更高。

就拿今年新上市的几家企业来说，正荣服务和弘阳服务上市一个月，股价都较发行价上涨了逾50%，仅今年上半年，24只香港物业股上半年平均涨幅为54.32%。

在市盈率(PE)上，2020年物业股预测PE平均值为38倍，而港股和A股房企共计150家典型地产开发企业今年的PE预测为7倍，不到物业股的1/5。

传统地产开发业务和分拆业务之间产生了巨大的市盈率差距，所以分拆业务成为资本市场的香饽饽。

物业去地产化，叠加科技、智慧等新概念，很受资本市场青睐。

1元的利润在地产板块只能获得不到10元的市值，但是到了物业平台却能轻易获得30-70元的市值。

所以，不管物业规模大小、盈利能力，地产公司纷纷把握这段高估值的机会，积极拆分物业上市，获得一个新的资本平台，随后进行套现或者融资。

3、物业的长期估值

未来房地产是存量的天下，也是运营，服务的春天，这是行业规律，谁也挡不住！

但就目前来说，房地产行业的集中度在提高，小公司生存空间被挤压，物业行业也难以反其道而行。那些来自于房地产巨头的物业企业，先天赢在了起跑线。

内地物业管理公司与房产相辅相成，而后续业务进展如何，依然是资本市场决定其估值的关键。

目前母公司的规模是决定物业企业规模最根本的要素。大型房企的物业服务都握在自己手中，即便是小型房企，甚至是一个大型的项目，自己做物业服务亦是有利可图。

一些大型物业公司的也更有资本和服务的优势，如万科物业不仅“接管”了腾讯大厦，还与鼓浪屿、雄安新区等地区签订了城市物业服务战略协议。

不过，中小型物业企业并非没有发展潜力，不断外拓老旧小区，收购小型物业公司，扩大管理面积，都将是中小型物业企业发展的必由之路，再结合创新型业务能力，极有可能逆势而上。

目前行业集中度仍然较低，具有上升潜力的优质小型物企相比头部拥有的业绩倍增潜力更大。

对于物业企业来说，登陆资本市场只是第一步，后续还需要加强运营，做好后续的服务。

如果上市不是为了圈一笔钱就走人，那么把物业公司做大，品质做好，效益做高，才能挽留住资本市场如此偏爱。

在地产TOP级企业中，也有暂未计划分拆业务上市的公司，万科就是其中之一，万科董事长郁亮更是直白：我怕资本引导坏了，刻意让物业板块与资本市场保持距离。

在今年5月，万科物业CEO再次回应媒体疑问，万科物业不着急上市，其原因是“万科物业不缺钱，不需要融资，物业公司拥有稳定现金流众所周知，同时万科集团资金成本也不高。”

2019年，万科物业营业收入达到127亿元，成为同类企业中营收最高的物业公司。

万科的淡定与其他房企的热闹形成了鲜明的对比，不知是万科早已经看透了一切，想低调修炼等待将来的一鸣惊人还是同为地产商早已经明白这一切都不过是圈钱的路数呢。

或许，时间将会给出最清楚的答案！