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绿地拉响红色警报

绿地参加了重点房地产企业座谈会。

8月20日,12家房企大鳄赴京参加了一场足以决定多家房企未来生死命运的会议。

会议的规格很高,是由住建部和央行两大部委联合召开的。出席会议的有央行副行长,住建部副部长,还有银保监会、证监会、外管局等一众监管部门。这次会议的名称叫做:

重点房地产企业座谈会。

从名字上就可以看出来,这次开会的主要对象是面向谁。作为12家房企代表之一,绿地也派员参加了此次会议。

近段时间以来,市场一直传言称监管层将针对房企的融资端设立“三道红线”,即剔除预收款后的资产负债率大于70%,净负债率大于100%,现金短债比小于1倍,据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

这次会议上,据说有房企对“三道红线”表达了不同意见,但监管层传达出来的信号却是非常坚定的。再联想到8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》杂志发表文章指出“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”这句话,

房企大佬们在炎炎夏日中感到寒意阵阵。

尽管官方并没有明确提出“三道红线”,但住建部官网于8月23日发布的消息中提到:人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

什么叫“资金监测和融资管理规则”?想必与会的房企大佬们心中早已有了答案。

01

8月25日,绿地控股(600606.SH)发布了2020年中期业绩。从中报来看,很不幸,三道红线全部被绿地踩中。作为TOP30中唯一一家同时踩中三道红线的国企,绿地的红色警报拉响了,这也就意味着,以2019年6月底为节点,绿地未来其有息负债规模将不得增加。

不知道几天前赴京参会的绿地代表心里是什么滋味。

中报业绩显示,绿地实现营业收入2098亿元,同比增加 4.17%,增速同比下降近24个百分点。

作为支撑绿地前行的两条大腿,房地产业和基建产业两大业务板块分别占据绿地营收整体规模的47.5%、43.2%,两者合计占据总营收规模的大约9成。

分别来看,绿地的房地产板块实现营业收入966亿元,同比上年增长7.24%;基建产业实现营收906亿元,同比减少16%,似乎拖了后腿。

房地产主业方面,上半年,绿地控股实现合同销售金额1330亿元,比去年同期的1677亿元下降了20.7%;实现合同销售面积1031万平方米,比去年同期下降了30.7%。跟同一梯队房企相比,

绿地业绩下滑幅度遥遥领先。

销售业绩大幅下滑的同时,盈利情况也不乐观。中报显示,上半年,归属上市公司股东净利润80.20亿元,同比减少10.77%;加权平均净资产收益率10.46%,同比减少1.58个百分点;房地产主业毛利率25.77%,比上年减少2.20个百分点,并低于行业平均利润水平;基建业务毛利率更是仅为4.84%。

从资产负债情况来看,绿地今年上半年的资产负债率同比增长0.24%至88.51%,属于高负债水平,也高于行业平均水平。

即便剔除预收款后的资产负债率,绿地今年上半年也达到约88%,这个水平也超过了70%的阈值标准,踩中第一条红线。

从资产负债表来看,绿地截至上半年期末的负债总额为1.04万亿元。这一负债规模大概是什么水平呢?如果根据2019年全国各省份GDP排名数据来对比的话,跟其最为接近的是吉林省,吉林省2019年的GDP为1.17万亿元。

其实,即便“债可敌省”,也并不可怕,只要企业的经营能良性循环,有充裕的现金流覆盖到期债务便不会有大问题。

但从现金流量表来看,今年上半期末,绿地的经营现金流量净额为41.34亿元,同比去年同期的81.47亿元大幅下跌49.3%,

几乎腰斩!

绿地在中报中对经营现金流量净额大跌给出原因,称受疫情影响,回笼资金同比减少所致。

现金流就是企业的血液。经营现金流量净额大跌的同时,绿地截至上半年期末,手持货币资金为872.5亿元,较2019年年末减少16.5亿元;有息负债却升至3298.4亿元,增加了365亿元。

其中绿地短期有息债务达1214.8亿元,手中现金并不足以覆盖短债,短期偿债风险加大。由此测算,绿地的现金短债比约为0.72,超出阈值,也踩中红线。

从净负债率来看,绿地今年上半年的净负债率达到180.3%,较上年末上涨了24.7个百分点,比阈值高出80个百分点。

三条红线全部中招。

对于绿地来说,以后融资的大门会越关越小,剩下可以努力的一条路,只有拼命卖房了。

02

2018年,绿地控股开启了新一轮战略规划,宣布未来三年,房地产将确保年销售额5000亿元以上。但是,2019年绿地仅实现合同销售金额3880亿元,比2018年同期增长仅0.1%。是其年度销售目标的77.6%。

今年1月,张玉良没有公布具体销售目标,仅表示绿地2020年的销售目标做到稳中有增。

然而,从今年上半年的实际销售情况看,即便按照张玉良所说的,如果绿地能达到“稳”,也就是参考2019年的销售额,今年达到3880亿元以上的目标,恐怕也是相当困难的。

要知道,今年上半绿地仅完成了去年全年销售额的36%,剩下的半年时间里,销售速度要超过去年同期15%才有可能会实现目标。

回想到2019年业绩,经过一年的努力,绿地的资产负债率和扣除预收账款后的资产负债率终于分别较2018年下降了1.55个百分点和2.94个百分点,分别为87.94%、81.46%。同时,绿地2019年的净负债率较2018年下降16.2个百分点至155.6%。

今年1月8日,张玉良在面对媒体时说:“对于大企业来说,降一个点都很不容易。”

“我们正在主动降低负债,实现有质量的发展。”

如今,又经过半年的努力,绿地无论是资产负债率还是净负债率,又都大幅涨回去了。

8月21日,也就是参加完北京那场会议之后的第二天,绿地扭头就在武汉豪掷164.3亿元一口气拿下武汉黄陂临空经济区的7宗地块。这7宗地块拟建设武汉绿地天河国际会展项目,是武汉有史以来单次供地规模最大的项目,预计总投资约:

500亿元。

再回头翻翻绿地的现金流量表,你会发现,截至今年6月30日,绿地期末现金及现金等价物余额为:

751.8亿。

前两天,绿地在半年业绩电话会上,依然还在对投资者们强调那句话:

降负债是公司的主要重点和目标之一。

来源:中国房地产新闻

原标题:绿地拉响红色警报

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