文｜面包财经

港交所上市内地物业企业近期陆续披露了2020年上半年中期业绩报告。尽管有疫情的影响，物业企业业绩表现普遍较好，多家录得营收、归母净利润50%以上的增长。

业绩增长很大程度上受益于在管面积的增加。其中，收并购正成为物业企业增加在管面积的重要方式。

此外，由于物业企业能够享受远高于房地产业务的估值水平且能独立融资，房企分拆物业板块进行独立上市的趋势仍在延续。中国恒大、融创中国分别在2020年7月末和8月初公告可能分拆物业管理业务并独立进行上市。

多家物业企业中期营收增长超过五成

根据不完全统计，2020年截至8月27日，正式披露中期业绩公告的港交所上市内地物业企业已超过15家，包括新城悦服务、雅生活服务、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、保利物业等。

从具体业绩来看，除了彩生活，所有企业上半年营收均实现同比正增长，多家企业增速甚至超过50%；归母净利润方面，所有企业均录得正增长。

图1：部分物业企业2020年中期营收、利润增速

永升生活服务2020年1-6月实现营收13.45亿元，同比增长90.0%，在所有已披露中期业绩公告的港交所上市内地物业企业中增速最快。期间，公司实现归母净利润1.71亿元，同比增长89.1%，与营收增速较为接近。报告期内，公司毛利率同比上升1个百分点至30.7%。截至2020年6月末，永升生活服务物业管理服务的合约建筑面积约为142.8百万平方米。

此外，雅生活服务、碧桂园服务、弘阳服务、时代邻里、正荣服务的营收增速也超过50%。

彩生活则是其中唯一实现营收负增长的物业企业。公司上半年实现营收17.79亿元，同比减少约1.8%。仔细研究发现，公司营收负增长主要是受到增值服务、工程服务这两块业务营收负增长的拖累。

收并购成物业企业增加在管面积的重要途径

物业企业营收增长主要通过增加在管面积的途径来实现。一般来说，增加在管面积通过三种方式：承接大股东的管理面积、拓展第三方业务以及收并购。由于上市物业企业拥有资本方面的优势，收并购正成为这些企业扩大管理规模的普遍选择。

以披露中期业绩公告的部分物业企业为例，雅生活服务报告期内完成目前业内最大的收并购的整合，收购中民未来物业服务有限公司及其附属公司60%的股权。

时代邻里2020年上半年成功收购了广州浩晴物业管理有限公司和广州耀城物业管理有限公司。此外，公司还签订协议收购上海科箭物业服务有限公司51%的股权，进入工业物流地产物业管理领域。

新城悦服务于2020年5月完成对成都诚悦时代物业服务有限公司的并购，从而进入办公楼领域。奥园健康则在2020年上半年就收购乐生活智慧社区服务集团股份有限公司及宁波宏建物业服务有限公司达成协议。

头部物业企业拟加速上市

受益于较好的业绩表现，港交所上市内地物业企业今年以来股价普遍表现强势。其中，截至2020年8月27日，时代邻里、永升生活服务、宝龙商业等企业的股价均已翻倍。同时，由于物业公司普遍享受较高的估值，越来越多的房地产企业选择将物业板块分拆进行独立上市。

根据不完全统计，截至目前已有包括兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务在内的多家物业企业登陆港交所。

此外，多家头部物业企业正排队申请上市。2020年6月29日，世茂集团公告建议分拆世茂服务控股有限公司于香港联交所主板独立上市。招股书显示，截至2019年底，世茂物业的总在管建筑面积为68.2百万平方米。公司2019年产生收入24.89亿元、利润3.85亿元。

中国恒大7月31日公告，其物业管理业务可能分拆及独立上市。8月13日，公司进一步公告称物业管理业务拟235亿港元引入战略投资者，买方将合计持股28.061%。由此测算，恒大物业管理业务的估值已经超过800亿港元。

融创中国8月6日公告，建议分拆融创服务控股有限公司于香港联交所主板独立上市。招股书显示，截至2020年5月31日，融创服务在中国管理635处物业,，在管总建筑面积达100.6百万平方米。

8月26日，华润置地公告其物业管理及商业运营服务业务可能分拆及独立上市。

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