文 | 曹钰
说好的街心花园变成了无权介入的市政用地；一个商铺竟有两个“总价”；业主“缴纳”商铺总价三分之一的“服务费”，“服务”不见踪影。
近日，多名购买了重庆九龙坡区华润二十四城五期商铺的业主向界面重庆反映，自己所购买的铺面存在销售宣传与实际严重不符的情况，导致无人租用，而且被收取了四五十万的高额服务费，也只得到了一把锁的“服务”。对此，业主一致认为自己遭遇了“骗局”，并开始维权，向华润置地讨要说法。
围挡阻挡视野，商铺无人租用
“我们太信任华润了，才会一等等了三年。”业主邓女士告诉界面重庆。
据邓女士介绍，她于2017年在华润二十四城五期小区购买了一间面积约为60平米的商铺，但3年过去了，自己的商铺租售情况并不理想，“现在30块钱一个平米都租不出去，物业还在催交物管费，我们哪来的钱交物管费？”
商铺为何租不出去？邓女士告诉界面重庆，一大原因是立在店铺前面足有两层楼高的围挡，严重影响店铺的人流。“因为这个围挡立着，来往的人根本看不到这里还有一层商铺，又怎么会往这边走？”邓女士说。
界面重庆在商铺周围实地了解情况，围挡内的三角形区域位于华润二十四城五期和东原九城时光之间，目前区域内长满了杂草，处于未开发的状态。界面重庆看到，即使同属于五期的商铺，也拥有“不同的命运”，没有被围挡遮蔽的商铺基本都被租售出去，而被围挡遮蔽的大部分处于空置状态，五期的商铺店主为了吸引人流，不得不把招牌立于路边，但生意仍是惨淡。
这块区域不仅影响到华润二十四城五期的商铺，对对面东原九城时光的底商也造成了一定影响，某药店的经营人员称，这一排的店铺“死”了好多家，因为两边的人流无法互通。
据邓女士介绍，华润置地的置业顾问曾向业主们承诺，商铺交付前该三角形区域将会打造成街心花园，且商铺门前接通谢家湾正街的万象三路和华润南北线延伸段也会完成。目前这些承诺均未实现，在等待的两年多时间里，业主们多次与华润置地进行沟通，但华润方却以商铺外三角形区域属于市政用地而非其自身土地为由拒绝处理。
多名业主向界面重庆表达了他们的质疑，“沙盘模型和接房通知书都显示出了规划内容，现在跟业主讲属于市政用地无权处理，这种做法是不是属于虚假宣传？因此造成的损失谁来承担？”
目前，该事件的最新进展为，8月27日，业主代表与九龙坡区信访办、规划局、城市管理局、市场监督局相关领导以及华润置地代表等一起就业主的诉求进行了协商。
城市管理局相关负责人向业主表示，三角形地带修建的相关程序已走过半，预计11月动工。关于华润是否涉及虚假宣传，市场监督局相关负责人向业主表示，投诉华润虚假宣传必须要有证据，一旦证实将进行处罚。
店铺有两个价格，差价是“服务费”
如今，店铺前围挡的问题算是有了初步解决方案，但回想当初买商铺的签约过程，业主觉得自己是一步步走进了华润的“圈套”，等反应过来已经无法挽回了。
据业主杨先生介绍，他于2017年9月买了华润二十四城五期14栋，套内面积为60.53平方米的商铺，实付总价为137万。但他直到去年因为围挡问题想要维权时，翻出票据和合同才发现，自己买的商铺竟有两个“总价”。
据杨先生提供的资料显示，一份是华润中心置业计划书，全款总价为1378942元，自己实付的价格也是这个价；一份是签署的正式商品房买卖合同，全款总价为956525元。
还有42万余元去了哪里？杨先生查证票据后发现，这笔钱原来是以“服务费”的方式付给了“重庆旭耀房地产经纪有限公司”。“当时签合同根本不知道有服务费这回事，也根本不知道有个旭耀公司参与在其中。如果是其他公司卖门市给我，我肯定不会买，当时就是冲着华润是央企的金字招牌才去的。”他说。
邓女士所缴纳的“服务费”更高，她购买的商铺建筑面积为60.44平方米，实际付款186万，购房合同上的价格为1328422元，“服务费”为528456元，占据了房款近三分之一的份额。
因为围挡维权的事情，不少业主才发现，原来自己缴纳的100多万元房款中，有接近三分之一的金额都是转入“重庆旭耀房地产经纪有限公司”，这笔钱被称为“服务费”，其金额就是当初算的总房价和最后签约在合同中体现的房价的差价。
而华润的置业顾问对于房款存在两个价格的问题也闪烁其词，称是为了“避税”，在合同上只签一部分的金额，但是商铺的价值就是实付价那么多。
一张疑点重重的“购买人声明”
据多名业主反映，在购买商铺时，华润置地销售人员从始至终都没有告知所付款项里有“服务费”，在自己手里也没有关于服务费的相关合同或协议。因围挡纠纷问题，有部分业主在向华润置地讨要说法的过程中，才从华润那里注意到，自己当初还签了一份“购买人声明”（如图）。
据业主提供的“购买人声明”显示，该声明以业主的口吻拟定：鉴于本人已知晓重庆旭耀房地产经纪有限公司有房产经纪资质及代理权限，委托旭耀提供项目居间经纪及相关增值服务。
这份“购买人声明”没有盖具旭耀的公章，也并非是正规的合同格式，只有业主一方的签名和手印，更没有成为购房合同的附件。据多名业主回忆，当时签合同时只知道工作人员喊签字，根本没有注意到自己还签署了这份内容奇怪的声明。
有维权业主对这份“声明”的合法性产生质疑：用声明的形式来约定双方的权益是否具有法律效应？另一方面，声明内所列举的服务是否值如此高的价格？
据这份“购买人声明”显示，该经纪公司提供的增值服务包括：利用街景地图为房源进行宣传包装、提供品牌智能家居系统一套、为业主提供免费的招租服务一次，但并不保证服务期内招租成功，以及陪同看房、协助选房等服务。
北京市中银（重庆）律师事务所林祖锋告诉界面重庆，从该声明的内容看，其性质属于要约，业主为发出要约的一方，旭耀公司为接受要约的一方。在业主发出要约后，若旭耀公司同意此要约，则应当以通知的方式作出同意要约的承诺。虽然未见旭耀公司以通知的方式作出承诺，但若双方已实际履行了该要约，则可视为合同成立。根据目前的情况，业主方若想维护权益，只有仔细比对服务内容条款，若对方履行约定服务，则通过诉讼主张退还服务费的败诉风险较大。
杨先生表示，除了拿到一个门锁外，他从未接受过“声明”中的相关的服务，也从未见到过旭耀的工作人员。
不少业主提出质疑，购买了商铺的业主，合同备案价和实际付款价格之间存在这么大的差价，这部分差价是否涉嫌偷税漏税？他们希望重庆的税务部门能介入此事并进行查核。
华润回应：对“服务费”一事并不知情
旭耀和华润之间是什么关系？多位业主表示，自己进的是华润的售楼部，是和华润签的合同，而且从签订合同到接房的全程只有华润的置业顾问提供服务，对这个第三方公司与华润之间的关系一无所知。
据天眼查APP显示，重庆旭耀房地产经纪有限公司注册资本为3000万，疑似实际控制人为唐加辉，其经营范围包括房地产营销策划；房地产信息咨询；房地产经纪；楼盘代理；代理房屋买卖、租赁、互换等。在开庭公告一栏里显示，该公司与多家房地产公司产生过合同纠纷。
据其中一案的法院判决书显示，旭耀和某房地产商签订了《房地产包销合同》，并对包销的房源及销售价格进行了约定。
那么，旭耀公司是不是华润置地的包销商？这笔所谓的“服务费”是不是以包销费的方式进入了旭耀公司？这些疑问华润方并未给出答案。
但此前红星新闻的报道显示，今年5月，成都华润二十四城柒公馆负一层商铺也发生过类似的纠纷事件，华润置地（成都）发展有限公司发声明表示，成都华润曾委托上海墨聿资产管理有限公司负责为二十四城七期负一层指定在售商业房源销售提供推介工作。但也是通过客户投诉方首次知晓“中间商收取天价服务费”的情况。
成都华润表示，针对客户提到的额外收取客户费用、委托其他单位进行销售、承诺业主售后返租等，上海墨聿资产管理有限公司违反与成都华润签订的合同条款情况，以及对成都华润造成的经济和名誉损害，将保留依据相关法律法规及合同约定追究当事方法律责任的权利。同时，成都华润也将配合相关业主与上海墨聿资产管理有限公司进行协商，协助双方尽快就此争议达成一致意见。
针对此次重庆华润服务费事件，界面重庆致电华润置地公司客服部蔡姓负责人，对方表示，对商铺销售过程中服务费的事情并不知情，在与业主和政府职能部门的沟通会上也已经表态，业主可以提供相关证据到政府部门进行检举，华润接受社会的监督和职能部门的处罚，并表示，其余问题不再做回应。
律师：被认定为“茶水费”可追回
针对此案，北京市中银（重庆）律师事务所刘涛建议业主，可到不动产交易中心投诉，由不动产登记交易中心进行调查，若经调查被认定为“茶水费”，有关部门则会责令退还费用给业主。若调查认定系居间服务费，则会存在不能要回该费用的风险。
律师还提示，购房者在购买房屋时，应当事先问清房屋的价格，包括按照建筑面积计价还是按照套内面积计价，对于现场销售人员所作的任何口头承诺一定留心和仔细甄别，并要求将口头承诺内容记录在双方即将签订的书面合同上。同样，对于居间合同也一样，居间方现场人员的口头承诺均需要写入书面合同，方便于事后维权。
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