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重回行业前十,绿城有望超额完成2500亿目标

绿城未受三道融资红线监管影响。

绿城中国董事会主席张亚东。图片来源:绿城官微

经过一系列调整后,绿城中国今年上半年合同销售额为912亿,在克而瑞房企销售额榜单中,重回行业前十。

8月28日,绿城中国(03900.HK)举办了线上业绩会,董事会主席张亚东、执行总裁郭佳峰、执行总裁耿忠强、执行总裁周连营、副总裁李骏参加了业绩会。

上半年,绿城中国实现合同销售额912亿元,同比增长23%;其中,投资项目销售661亿元,同比增长34%;权益销售金额382亿元,同比增长43%。

对于年初制定的2020年2500亿的销售目标,李骏称,重资产板块今年新获取项目1756亿货值,大概有四分之一在年内完成转化。从存货角度看,下半年有44个全新项目会亮相,其中不乏位于北京、杭州、西安等重量城市的大盘项目,全新推盘的项目近2/3在长三角,84%货值位于一二线城市。

从上半年看,核心一二线城市整体房产市场表现不错。绿城董事会主席张亚东也表现出极大信心,称会100%完成全年目标,形势好的话甚至会有一定超额。

张亚东在业绩会上称,绿城还有2700多亿元的货值,按照近70%的转化率,大概还有1900亿合同销售金额,加上上半年已经实现的912亿元,总共大概2800亿元。

今年上半年,绿城中国在股权结构上也有继续调整,新引入了新湖中宝作为公司第三大股东,持股比例约12.95%。

对于引入新战投,张亚东认为,绿城现在发展最大的问题或者说要快速发展面临的问题,是股本相对较小,怎样引进更多战略投资来增强发展后劲,是管理层特别关注的一项工作。

成功引进新湖中宝,不仅使绿城融到了钱,释放发展空间,还增强了发展能力。

这几年销售规模的持续增长,也推动了绿城收入的增加。上半年,绿城中国实现营收238.96亿,比去年同期增加28.1%。其中,浙江大本营实现物业销售收入131.48亿,占比63.5%,位居首位;北京地区实现营收22.32亿,占比10.8%,位居第二;山东地区实现营收18.13亿,占比8.8%,位居第三。

利润指标方面,绿城中国上半年股东应占利润20.96亿,同比上升1.9%;实现毛利率为25.9%,较去年同期下降6.1个百分点。

负债方面,绿城中国上半年净资产负债率为66.1%,位于行业合理水平。一年到期债务比重较去年末下降了5.5个百分点,占总债务的31.1%。

需要注意的是,上半年业绩中报上有2.21亿的减值拨备。耿忠强表示,今年上半年的减值拨备,是一个孤立的、单独的个别事件,这是在山东有一个项目在景区内,受到政府拆迁,绿城作为开发商,没有任何的过错。至于未来,一个判断是绿城拨备的历史项目是越来越少,同时这两年源头上,比如在拿地方面,源头上拿地方面提高了精准度,去年到今年平均的拿地利润率同比上升了3个点左右。

土地储备上,上半年绿城中国新获取项目43个,总建筑面积约1097万平方米,预计新增货值1756亿,其中归属绿城的权益货值约1012亿,新增货值创下了历史最高值。

截至上半年底,绿城中国共有土地储备项目172个,总建筑面积约4801万平方米,这将能满足今后数年的开发。

对于上半年的大力拿地,郭佳峰称,疫情发生后绿城中国也纠结要不要拿地,但后来讨论后管理层认为当时是拿地的时机。以北京拿地为例,同一区块内,现在拍地的价格是绿城当时拿地的1.2倍,绿城中国确实抓住了拿地的窗口期。

郭佳峰表示最近他全线复盘了绿城中国从去年6月开始拿的地块情况,总体看情况都比当时投决会上的指标要好,利润率要高。

对于下半年的拿地计划,郭佳峰称,截至当前绿城中国已经拿下2100多亿货值的土地,完成2500亿新增货值的投资计划是大概率事件,绿城还会寻找时机获取利润率更高的项目。

除传统房地产投资开发业务外,绿城中国着力全力推进TOD、城市更新,以及产城融合项目等特色特质项目的布局与落地。目前,绿城中国已落地TOD项目13个,分布在杭州、宁波、福州、佛山等多个城市。

近日,监管层关于融资“三道红线”的调研成为房地产行业最被关注的事件。对“三道红线”,耿忠强称公司对这个三道红线的新政非常关注。虽然新政还未正式推行,操作细则仍未有出台,但相信新政的出台会对房地产行业更加平稳健康发展起到正向的作用。

就绿城中国来说,耿忠强表示,公司虽然借助融资杠杆工具发展,但是并未依赖这些工具。公司主动控制负债规模,大股东每年对资产负债率有非常严格的要求。

截至今年6月底,绿城中国的净负债率为66%,现金短债比1.8,未来将进一步提升经营效率,利用经营杠杆,房企合作杠杆来推动绿城的高质量发展。

耿忠强认为这次融资新政的出台不会对绿城的发展有影响,且公司之前对这些新政也有预判,可以从容应对。

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