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林中谈布局未来:旭辉多元业务将排队上市

截至7月末,旭辉合约销售额和销售回款均突破千亿。

图片来源:旭辉控股

记者 | 马一凡

或许是因为旭辉刚刚过完“20岁生日”,林中和林峰两兄弟在中期业绩会上并没有按照常规去大篇幅介绍业绩,而是抒发了多年来创业与守业的胸臆,以及对未来的思考和愿景。

“中流击水,奋楫者先。”林峰用《礼记·中庸》里的一句古语开场。他说,旭辉从发展期进入了青壮年时期,行业也进入了中流,进入了第二阶段——这是一个长周期的发展阶段。旭辉需要去思考,在中流的周期下如何持续增长。

林中则就发展战略抛出了未来的“八大挑战”和“八大愿景”,其中包含的信息量非常大,他提到了“VUCA时代的房企数字化进程”,房地产主业以外的“七小龙”业务上市序列等。可以看出为应对下一个周期,旭辉已经在行动。

8月28日,旭辉控股(00884.HK)董事局主席林中、旭辉控股CEO林峰、旭辉控股执行总裁陈东彪、旭辉控股CFO杨欣、旭辉集团副总裁兼上海区域集团总裁方轶群共同出席2020年中期业绩发布会并回答了媒体和投资者提问。

提升权益比

成立的第二十个年头,旭辉站稳了行业前二十的位置。

2020年上半年,旭辉实现合约销售额807亿,营业收入230.2亿元,同比增长11.3%;归属于股东净利润36.68亿元,同比增长5.38%;核心净利润31.94亿元,同比增长11.2%;核心净利润率为13.9%;毛利率为25.6%;每股派息11港分,较去年增长10%。

上半年受疫情影响,旭辉的合约销售额与去年同期持平,6月、7月销售才真正开始发力。截至7月末,旭辉合约销售额和销售回款均突破千亿,其中合同金额1027亿,回款率超过95%。

“截至到7月份,才把上半年因为疫情影响的销售额追平了,在这个基础上,预估8月份的业绩指标在250亿左右,同比去年增长10%,所以对今年2300亿的目标还是非常有信心超额完成的。”林峰在业绩会上表示。

林中介绍说,旭辉下半年还有2800亿的可售货值,有30个超过10亿以上货值的项目会开盘。

“旭辉三季度的销售大概率可以完成800亿元,也就是说,我们三季度有相当于整个上半年的量,所以我们非常有信心的。”林中补充道。

土储方面,旭辉上半年新增货值是838亿元,权益地价244亿元,占到权益销售回款的44%。

林峰表示下半年仍要补充土储。“大头的销售会在下半年,所以下半年我们还会持续补充我们的货值,但是不影响我们投资占权益回款40%的投资纪律。”

旭辉的土储总货值超过了一万亿元,主要分布在一线城市,二线城市和准二线城市,占到了90%以上。

权益比较低是旭辉过去持续存在的问题,目前旭辉正在提升权益占比。

“今年我们的权益比较去年大幅提升,旭辉并表的项目占到了70%,权益比占到了69%。多元化拿地方面,也有一些新的落地,除了我们的综合体,前两天还在北京有养老和住宅的混合项目,也是低价落地,我们还有未来在教育和地产的联动上,一些项目很快要落地,我们总的土储面积超过了6850万平方米,能够支撑两年半的发展需求。”林峰说。

林中则表示,旭辉设定未来三年每年都维持15%以上的增长,由于这两年逐年提升权益比,权益后每年年化增长要在25%以上。

有息负债涨了1.5%

旭辉控股CFO杨欣也说,不想照着读数据,他直接谈了最近行业最热话题“三道红线”。

“关于‘三线四档’政策,我觉得其实对整个行业来说是一个好事情。”杨欣说,根据他的观察,地产行业的调控正从“一城一策”转向“一企一策”。

“之前的地产调控政策一直是基于城市,而这次‘三线四档’是要针对不同房企进行差异化管理,根据‘三线’,房企会落到不同的‘四档’之中,每家企业根据统一的规则,这个规则应该是非常市场化、透明化的,相信坚持长期主义的房企能够获得更大的受益。”

杨欣表示,过去旭辉在财务杠杆上较为克制,上半年旭辉的有息负债规模增长1.5%,净负债率比上年度末继续下降,目前为63.2%,现金短债比为2.4倍,在安全区间内。

整个社会要降杠杆,整个房地产行业要降杠杆。“以更少的资源去撬动更大的规模。”杨欣认为这是目前的发展逻辑。

“旭辉2021年的目标是冲刺百亿核心利润,伴随而来的是旭辉的千亿市值。”杨欣透露,旭辉未来三到五年要成为行业内给资本市场回报最高的房企之一。

“七小龙”排队上市

林中首先分享了对市场的看法,尽管上半年被疫情打了个措手不及,“非常平稳”仍是他对全年的判断。“稳预期、稳地价、稳房价里面,稳预期放在更重要的方面,所以下半年的房价更趋平稳。”

在地产行业的老板里,林中属于特别擅长思考趋势的那种,因此在闽系房企里旭辉一直是战略领头羊。在业绩会上,林中分享了他总结的未来“八大挑战”和“八大愿景”。

他表示,从中长期来看,行业面临着八个大挑战,分别是:平稳增长阶段,市场运行周期的挑战;城市化2.0带来的挑战;行业从土地红利的阶段迈向了管理红利的阶段,管理红利对企业的经营管理也带来了巨大的挑战;精细化的挑战,过去房地产行业管理的颗粒度粗放以厘米计,未来要进入到毫米级的刻度;“VUCA”时代的挑战,不确定性,模糊性变得非常强,组织要变得更加快速敏捷;城市分化、精准投资的挑战,未来投资精细化的要求非常高;行业迈入强竞争态势的挑战,低利润、高风险将是竞争的常态,企业一定要适应;最后是数字化时代的挑战,数字化将颠覆现有的房地产经营模式。

面对挑战,他又提出了中长期的增长策略和远期愿景。

第一,实施均衡发展策略,实现持续稳定、有质量、可确定性的增长。

第二,降杠杆,提效率,增权益,稳盈利,要改变经营的模型。

第三,加大区域深耕,增强区域的竞争力和规模效应,规模效应上去以后成本就能降低。

第四,增强多元化的拿地能力,实现多元化拿地和招拍挂四六开,提升毛利和净利。

第五,逐步打造“开发+持有”的双经营模式,每年拿10%土地投资的金额投资持有的物业,逐步增加我们的租金。未来几年每年租金的复合增长率要达到45%,到2035年租金要达到35个亿。

第六,要打造平台加生态,拓展战略协同业务,旭辉“七小龙”业务,除了永升物业已经上市以外,第二批接下来就是长租公寓、EPC绿色建材,再接下来就是旭辉商业、旭辉代建,接下来就是教育、养老。

第七,要加快数字化的转型,旭辉引入了首席数字官,在内部推动了OKR、绩效管理的改革,以多元化转型来颠覆未来经营模式。

第八,要提高组织的执行力,向精细化管理要红利。

对于数字化转型,林中表示,这是旭辉未来几年要重点推动的,要运用数字化和新技术,改变目前的业务模式,目前旭辉不仅设立了首席数字官,还建立了百人以上的科技团队。旭辉现在每年拿出利润的3%用于技术提升和基础设施提升,此外持续大量投入线上销售平台旭客家。

“我们现在有15万的经纪人在网上,有7万次的推荐,成交金额大概在50个亿,2500套房子。未来数字化对地产的颠覆就会体现在交易方式上。未来我们的获客、客户的转化主要会通过旭客家,客户在网上看房,定意向,可以用这个东西实现未来很多业务的转变,可能在开盘之前就能很清晰地对客户购房的意向、购房的能力、房价有很清晰的判断,甚至可以实现原来一直想做却没做到的户型定制。”林中在回答界面新闻记者提问时表示。

他认为数字化让房地产行业有了巨大想象空间,而数据的价值显然还没有房企进行过充分挖掘。

“房企的数字化还有很多路要走,房企的数据管理、数据价值挖掘做得不够,一旦把地产企业数据跟物业、长租公寓、养老、教育打通,这里面未来会有很多新的生意,这些新的业态,一般人将做不过有地产背景的企业。”林中说。

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