文|雷达财经                                                     

SOHO中国的这个8月不太好过。

8月21日，SOHO中国发布2020中报。上半年公司实现营收14.53亿元，同比增长63%；但净利润仅为2.045亿元，同比下降63.96%。

据悉，营收的增幅主要是因为报告期内确认了车位销售的收入，而SOHO中国一度寄予厚望的租金收入为7.82亿元，同比下降了12%。SOHO中国表示，"若剔除投资物业的税后评估增值影响，2019年同期净利润约为1.48亿元，本期同比增长约39%。"

但投资者仍然用脚投票。而自8月13日SOHO中国发布公告宣布要约私有化收购失败以来，随后公司股价一路下跌。截至8月28日收盘，SOHO中国报每股2.43港元，相比于8月13日开盘时的2.89港元，已经跌去15.91%，市值126.3亿元，半个月蒸发市值超20亿港元。

SOHO中国由国内地产圈第一代大佬——潘石屹与其妻子张欣1995年创立，从SOHO现代城开始，把一座又一座SOHO大厦写字楼盖遍北京、上海的CBD。2007年， SOHO中国登陆港交所，以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO，风光无限。直到2012年，SOHO中国转型自持物业，做上"包租公"的生意后，公司的业绩就每况愈下。SOHO中国如今的营收，仅相当于十年前的十分之一。

早在要约私有化收购之前，潘石屹就曾声称SOHO中国的价值被低估了，接下来，将由谁来发现SOHO中国的价值？

卖楼之后卖公司遇挫

3月10日上午，市场传出消息，黑石集团正在与SOHO中国就私有化进行谈判，向后者提出每股6港元的报价，交易价值达40亿美元。SOHO中国股价立刻大涨37.58%，报收于4.1港元，当日暂停交易。

潘石屹的妻子张欣是香港永久居民，早在2005年就因一场"潘石屹出轨事件"集公司的夫妻股权于一身，SOHO中国因此成为一家纯外资企业，潘石屹荣升其自称的"无产阶级"。SOHO中国要约私有化收购的消息传出，行业人士惊呼，潘石屹这是彻底要跑了。

然而，8月13日，SOHO中国的一纸公告，宣告私有化最终失败。

在此次私有化前，SOHO中国已大手笔甩卖资产。

2014年初，SOHO中国作价52.3亿元向金融街（000402.SZ）出售两项资产，海伦广场16.8万平方米、静安广场7.6万平方米物业。

同年9月，SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业，作价30.5亿元。

2015年9月，SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50％的权益。

2016年7月，SOHO中国以32.2亿元的对价，出售位于上海的SOHO世纪广场。

2017年，SOHO中国以35.73亿元将虹口SOHO整体出售；同年，SOHO中国又将凌空SOHO的剩余物业面积，以85.8亿元出售。

2019年9月， SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

2019年11月时，SOHO中国考虑出售中国内地的大部分投资房地产组合，包括在北京及上海的8个办公大楼，总价值约80亿美元。

而在国内大手笔甩卖时，潘石屹一家选择在国外“买买买”，2011年，潘石屹通过投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，投资额约5到7亿美元；2012年，张欣斥资6亿美金收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美金收购美国通用汽车大厦40%的股权。

潘石屹之子潘瑞在英国当地成立了EREC Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

SOHO中国要约私有化收购失败，潘石屹"跑不掉"了？有业内人士表示，这都是暂时的，SOHO中国或将继续寻找买家。

纳税规模曾位居行业第二

"站在台风口，猪也能飞起来。"这是雷军著名的风口论，本质是顺势而为，被许多人奉为圭臬。但潘石屹的想法有一点不同，他认为，"聪明人就是别随波逐流，你能往上走时就走，当别人还在往前走的时候，你认为该退的时候就退了。"这是2002年，潘石屹在《天涯》杂志自述当年下海创业经历时所说。

1987年，潘石屹从石油部管道局辞职下海，跑深圳，上海南，在1990年的时候，跟冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪几个朋友成立了"万通"的前身——海南农业高科技联合开发总公司。随后，几人靠着低进高出来炒房，开始赚到第一笔钱。之后在1993年，几人成立北京万通实业，推出的"新世界广场"项目大获成功，"万通六君子"崭露头角。

1995年，六君子分手，各分"行李"。潘石屹拿走了北京一块地。同年，潘石屹与妻子张欣成立红石实业有限公司，用该地块开发了现代城，并采用“散卖模式”，销售迅速。

此后，SOHO中国发展迅速。2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱。此时SOHO中国已经以1.78亿元的纳税规模位居行业第二，而融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展、鑫江置业等另一波房地产强势企业，此时才刚刚成立。2007年10月，SOHO中国登陆港交所时，以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO。

收购烂尾楼一度助推SOHO中国业绩发展。据中国房地产报报道，2007年，SOHO中国上市后，潘石屹从华远集团买下民源大厦、北京公馆两处烂尾楼，更名SOHO2和SOHO北京公馆；之后又买下北京嘉盛中心，两个月后更名"SOHO嘉盛中心"开盘，售价比收购价高出89%，仍然大卖。

但SOHO中国很快遇到问题。SOHO中国自开发第一个项目“现代城”以来的十几年里，一直采取散售模式。这种模式能够以更快的速度回笼资金，提高资金周转率，同时将经营风险尽可能分散，但其突出问题是房产的所有者、经营者、管理者分离，利益诉求不统一，难以形成品牌和市场合力。建外SOHO甚至一度出现"停电门"事件——小区各项费用拖欠超过3000万元，被电力公司下达随时停电通知。行业乱象频发，监管出手整治，2010年后，散售模式逐渐走向终结。

2011年6月1日起，《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》开始落地执行，规定北京区域的商业、办公类项目不得散售。也许是有鉴于监管风向的转变，当年6月，SOHO中国旗下的SOHO丹棱大厦，一度挂出整栋出售的消息，被市场视为SOHO中国销售策略转向的标志。但很快，整售的计划就夭折。也许这时候，潘石屹想到，在这波卖楼的潮流里，"该退了"。

2012年，SOHO中国从"开发-销售"变为"开发-自持"，潘石屹甚至高调喊出"自持物业比持有人民币更好。"2015年，SOHO中国推出共享办公品牌SOHO 3Q，潘石屹一度在公开场合表示，要将SOHO3Q项目在2019年分拆上市。然而，这两次转型的结果都不尽如人意。公司业绩下滑严重，到2019年时，18.47亿元的营收，相比于2010年182.15亿元的营收高峰已经缩减去近90%。

转型初期，潘石屹夫妇一度觉得自己有先见之明，并对未来的发展寄予厚望。2012年，潘石屹向媒体表示，SOHO中国转型，包括了多项因素，其中写字楼和商业物业租金的快速上涨是重要原因之一。潘石屹预计，3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，租金年收入将超过40亿元，而销售收入则逐渐成为辅助收入。

或将寻找新买家

自2012年转型自持之后，SOHO中国又在2015年推出SOHO 3Q共享办公。当时，潘石屹认为，商铺的利用率远比不上写字楼，将本来计划建成SOHO商场的部分，也改为了写字楼。之后，SOHO中国的租金收入开始稳步增长，2015年为10.52亿元（同比增长148%），到2019年达到18.33亿元。但与此同时也可以看出，近些年来，SOHO中国租金收入的增长已经乏力。

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2015年到2019年5年时间内，SOHO中国租金收入分别为10.52亿元、15.11亿元、16.69亿元、17.35亿元、18.33亿元，加起来一共78亿元。巧合的是，2019年6月28日，于北京光华路SOHO召开的SOHO中国物业销售推荐会上，潘石屹一边声称未来会在一线城市的核心地段拿地，一边宣布销售部分自持物业。这部分自持物业的预估总价值，也是78亿元。5年辛苦，抵得上一次买卖。

2012年时，SOHO中国营业额153亿元，净利润106亿元；到2015年时，SOHO中国已经变成营业额9.95亿元，净利润5.38亿元，其中租金收入约10.52亿元。转型3年，租金收入虽然增加了，但业绩却三连降。最近的2019年，SOHO中国营业额为18.47亿元，净利润13.20亿元。相比之下，净利润仅为2012年的十分之一多一点。

与此同时，SOHO中国在股价表现上也不容乐观。SOHO中国2007年上市时的发行价为8.3港元，上市后股价长期在发行价之下，2012年转型自持之后，仍然长期徘徊于低位。

"我最深的体会就是这个世界变化太快了。我们好多中介朋友们在销售房子的时候，发现几年前全中国最有钱的人是煤老板和钢铁企业老板。今天再看这些老板，很多已经破产了。这个变化就是一夜之间，如果我们再不跟上变化就落后了。"2016年4月，潘石屹曾如此向媒体感叹。

有业内人士表示，行业发展存在周期，房地产业也存在周期，随着“房住不炒”政策的实施，房地产行业很难再像从前一样赚取暴利。未来，估计潘石屹不会选择继续在房地产业深耕，SOHO中国可能会寻找新的买家。