文｜中信出版墨菲图书 

近期，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

那么，问题来了，LPR 和固定利率我该怎么选？

从2020年3月1日起，中国人民银行要求商业银行必须让贷款客户在LPR模式和固定利率模式之间做出一个选择。

LPR（Loan Prime Rate）

是贷款市场报价利率的英文简写，所谓市场报价就是由成员银行各自基于市场情况进行报价，然后把成员银行的报价进行加权平均，最终形成一个利率值（即LPR），并由央行每月公示。

房贷选择LPR模式，将按照贷款人当前房贷执行利率水平与5年期以上LPR的差值计算出加减点，再以央行每月公布的LPR利率进行加减点，即可得出自身的执行利率值。

LPR模式的特点是执行利率会随着市场利率水平的变化而波动。通常在降息周期LPR 会不断下行，反之在加息周期LPR就会不断上行。

那么，对于背负住房抵押贷款的人，应该如何把握这一次选择的机会呢？

是选择把房贷利率转换为LPR模式，还是选择固定利率模式？

简单地看，LPR模式在降息周期有可能节省利息费用，但在加息周期有可能支付更多的利息费用，而固定利率模式则与利率的市场波动无关。

LPR模式有点像挂钩绩效的薪酬模式，薪酬的多少要看市场行情和销售业绩；

而固定利率模式则像每月拿固定的工资。

在做出选择之前，首先要了解，对于房贷而言，无论选择哪一种模式，都不会对你的生活产生什么影响。每100万元房贷在LPR模式和固定利率模式下每月相差的金额不过几十元，也就是一顿下午茶的消费。

所以在这件事情上并不必过于纠结。具体如何选择，有三个因素需要考虑：

第一要判断当前利率水平的高低。

如果处于较低利率水平，则应该选择固定利率模式。此时利率下行的空间有限，但上行的空间较大，所以选择固定利率模式可以避免因利率上行带来的利息增加。

第二要判断当前处于降息周期还是加息周期。

比如在2020年年初，很多国家为了刺激经济都选择了降息，我国的LPR利率也出现下行，这就是处于降息周期的标志。在降息周期选择LPR模式会节省利息支出。

第三要考虑货币时间价值，即优先以眼前的情况作为判断依据。

比如，2020年第二季度是存量贷款客户选择转换贷款利率模式的高峰期，当时正值利率下行期，很多专业人士建议将固定利率模式转化为LPR模式，但仍然有很多人一直在犹豫，主要是选择机会只有一次，怕一旦选择了LPR模式，房贷有20年甚至30年的期限，过几年如果进入加息通道，那岂不是要面临支付更多贷款利息？

实际上，通货膨胀会冲淡未来的影响，根据货币时间价值的原理，当下的钱永远最值钱。

举个例子，钱女士在2010年贷款买了房子，等额本息每月月供5000元。在刚刚购房时5000元的月供对于25岁的钱女士而言可能压力巨大，但在10年后的2020年时，5000元对于35岁的钱女士而言压力会小很多，因为通货膨胀使整体消费水平上涨，钱女士的工资也上涨，月供占钱女士收入的比例大幅下降。

月供都如此，何况是那一点点利息的差别？

因此贷款利率模式的选择应该优先基于对当前最有利的情况进行判断，无须过于关注未来的情况。退一万步讲，如果在降息周期选择了LPR模式，几年后大幅加息，贷款人是可以选择提前还款的。

房贷什么时候还清最划算？

由于住房抵押贷款多为长期限贷款，动辄20年甚至30年，很多人需要还到自己退休才能结清房贷。这期间可能会因为很多原因而有提前还清房贷的计划，有的是出于房屋交易的目的，有的是出于房产抵押的目的，有的是出于减少利息开支的目的，也有的是纯粹不想一直背贷款了。对于出于交易和抵押目的的情况，自然是在需要的时候直接提前还清即可。

但是如果是以减少整体利息开支为目的的话，就要算一算提前还清贷款是否真的划算。

首先需要明确的一点是，从银行贷款并非易事，而房贷几乎是在各类个人贷款中人们能够从银行申请到的额度最大、期限最长、利率最低的贷款，这种机会其实非常宝贵。

因此，如果不是急需还贷，一般不建议提前偿还贷款。如果确实有闲余资金，而且也没有其他用途，不希望支付利息的话，可以提前还款。

提前还贷应注意其中的技巧。

我们先看等额本息还款方式，在还款进度到达25%之前，提前还清贷款是有意义的。

也就是在20年贷款期的第5年，25年贷款期的第6.25年，30年贷款期的第7.5年。为什么呢？我们以200万元贷款、20年期、年贷款利率为4.90% 的例子来说明。

把整个等额本息还款的各期还款表列出来，可以发现在第60期，月还款额中本金和利息的金额基本相等，而此前都是利息大于本金，此后是本金大于利息。

在第60期之前还清贷款是有助于节省总体利息的。

而一旦超过60期，银行在第60期以前把大部分利息都收走了，你提前还款的话，相当于咬牙度过了最艰难的时期，给银行打了60期的工，而后边的180期低息区间你却放弃了贷款。第60期正好是240期的25%进度节点。

所以，在还款进度尚未到达25%时，如果想提前还款就可以还，如果还款进度已过25%，就没必要提前还了。

我们再来看等额本金还款方式，在还款进度到达30%之前，提前还清贷款是有意义的。也就是在20年贷款期的第6年，25年贷款期的第7.5年，30年贷款期的第9年。

为什么呢？

还是以200万元贷款、20年期、年贷款利率为4.90%的例子来说明。整个还款计划合计偿还利息98.40万元，把整个等额本金还款的各期还款表列出来，可以发现在第70期时，累计偿还利息的总额达到了48.95万元，基本上是总体应还利息98.40万元的一半。

因此相当于你在第70期时已经还掉了一半的利息，此后利息会越来越少，每月的还款总额也越来越低，就没有必要提前还款了。如果在第70期之前还款，是能够降低整体利息支出的。

第70期正好是240期的29.16%的进度节点，取整就是30%。所以，在还款进度尚未到达30%时，如果想提前还款就可以还，如果还款进度已过30%，就没必要提前还了。

也有一些情况是坚决不要提前还款的。

首先是公积金贷款，公积金贷款是国家给每个人的一笔隐形福利，善用公积金贷款最多可以为购房者节省数十万元的利息开支。

我们以2020年1月的央行标准利率为例，商业住房抵押贷款的利率是4.90%，而公积金贷款利率只有3.25%。我们按照80万元贷款总额，20年还清计算，公积金贷款的还款总额是108.90万元，利息为28.90万元；而商业住房抵押贷款的还款总额是125.60万元，利息为45.60万元，两者相差16.70万元。

即便是未来有能力提前还清，但拿着3.25%利率的贷款，随便买一只PR2级的银行理财产品就能达到4%以上的收益，这其中的点差相当于无风险获利。

所以，除非涉及房屋交易必须提前还清，否则在任何情况下都不要提前偿还公积金贷款。

公积金贷款的机会弥足珍贵，大部分人一辈子可能只能用到一次，一定要珍惜使用。

其次就是利率打折的房贷尽量不要提前还。在2010年前后，房贷利率最低是有7折优惠的，还是以2020年1月的央行标准利率为例，4.90%打7折，实际利率是3.43%，基本上和公积金贷款利率接近。

还是一样的道理，随便买银行理财产品都能实现无风险获利。

在2015年以前，8.5折优惠也非常普遍，4.90%的8.5折是4.165%，也是非常有吸引力的利率。如果自己不创业，是很难体会到能够以这么低的利率融资是多少创业者梦寐以求的事情。

因此如果能获得利率打折的房贷，即便有提前的清偿能力，也不推荐提前还款。

相反地，如果买房时申请的贷款利率是基准上浮的，那么就推荐在力所能及的情况下尽量提前还款了。