文丨环球老虎财经

​截至目前，从已披露半年报的情况来看，房企业绩分化明显。相关统计数据显示，28家公布全年销售目标的房企上半年业绩完成率均值仅为39.9%，较去年同期下降7.7个百分点。面对下行的市场和不确定的疫情，2020年房企们进击的脚步都被迫放慢，在业绩会上公布目标时都比往年明显谨慎，绝大多数的房企还是寄希望于手握余粮、放慢脚步的前行，除极少数房企外，主流房企纷纷调低了今年的销售目标，增速降至10%、5%以内，比如融创中国、世茂房地产、中海地产、华润置地等，甚至有房企的目标出现了负增长，比如新城控股。

但也有在微弱的环境中，完成目标的。而和过往无异，“三好生”龙湖交出的半年成绩单依然是“别人家孩子”的模样。上半年，龙湖实现地产开发合同销售1111.0亿元，同比增长5.2%。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额在全集团占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。另外，今年前7个月，龙湖实现销售额1320.8亿，完成全年目标的51%。不过，现在规模已经不是房企最在意紧张的，业绩质量和财务指标才是。8月20日，住建部、央行和银保监会约谈了众多房企，并划出“三条红线”之后，据媒体报道，与会企业包括12家头部房企，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。上述企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整，可见地产融资收紧政策超预期。

在融资收紧的情况下，像龙湖、万科这样较早施行严格财务政策的房企压力会比较小，近期对于“三条红线”资管新规均未踩线，龙湖集团董事长吴亚军还感慨“这是对我们过去坚持财务自律的一种报偿“ 龙湖并不是地产圈一味追求跑得最快的房企，但它真正厉害的地方在于在行情好的时候要求主动慢下来，在快速做大与做长之间，龙湖选择了后者。现在这个阶段，优于行业的负债表是房企的底气与稳健的内功，多年自律与克制终沉淀出龙湖资本端的护城河。

其实，提质、稳质已经是行业的通识了，如万科式多年的均好稳健恪守，金地平衡发展观的践行，融创这些年产品、服务、投资、营销等系统发力，金茂城市运营商第二曲线的做长做久的探索……标杆房企都践行稳健、均好、平衡、系统的发展观。不过，龙湖在实行稳健的路径上还是同其他房企有所差别。

规模不再是唯一诉求

在大型房企中，负债率也分为两派——即要么克制的“偏低”或要么疯狂的“巨高”。当然，负债率高低，也不能评价为好和坏，更多时候是各自的一种战略选择，但某种程度上，也客观反映出企业经营的一种性格的差异——即“稳健”与“冒险”两种炯然不同的企业家性格。

但在地产融资再度收紧的情况下，房企想再通过负债扩大规模不大可能，不少房企都已经被负债扼住了喉咙，那么反过来这意味着给了那些现金流好的企业反冲的机会。我们知道，今年疫情情况特殊几乎所有房企都受到波及，虽然二季度逐渐复苏，但房企之间的表现分化愈发明显。

目前已经有不少房企公布了业绩报，从情况来看，不少中小房企都出现了不同下滑，此外部分头部房企虽业绩保持增长，但利润率有所下滑。今年追求高质量发展的大中型房企，业绩能够增长5%到10%都是很厉害的。从这个角度来讲，龙湖算稳健派，而且是多年的稳健派。

以龙湖集团为例，上半年，龙湖集团实现营业额511.4亿元，同比增长32.6%，其中物业投资业务收入同比增长30.4%至33.6亿元。1-6月，龙湖集团实现归属于股东的净利润为63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率30.8%。核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。

在大型房企中，万科盈利同比增长5.6%、保利地产同比增长1.6%、融创同比增长6.5%、华润置地净利同比减少9.3%、中海、绿地净利分别下降3.74%、10.76%。有着行业“利润王”之称的中海地产，在其归母净利润额增长超过十年后首次同比出现了下跌，而融创净利润出现了“急刹车”，与2019年上半年相比，增速大降55.16个百分点。

在“房住不炒”的定位下，降低杠杆率、控制有息债务一再被强调。说到低成本融资模范生，我们可能首先想到万科，今年最低的融资利率仅为2.2%。

上半年，龙湖保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比4.55，一系列指标均维持行业内的较高水准。尤其是融资成本，算上今年中期的融资成本，龙湖在融资成本上已经连续四年维持4.5%左右的水平，这个融资成本在行业里是非常低的，跟中海、华润基本上在同一个等级。

可以说在行业下行以及疫情冲击之下，龙湖上半年的融资表现出了“优秀”的水准。龙湖融资成本低，其实也没太多诀窍，国内融资债券、开发贷两条线，国外就是美元债加银团贷款，这四个渠道能够非常充裕的给龙湖提供融资弹药。因为这是主流的融资方式，它不会像非标、信托这样会受调控影响时有时无。

做到负债与融资的平衡，对房企来说并不是一件容易的事情，现实中“为来还钱去融资”的案例不在少数，龙湖的财务把控水平的确很强。连续四年把一年到期的负债基本上控制在10%左右的水平，设定外币债务的上限，这个打法让龙湖现在获得了巨大的红利，因为在资本密集的行业，融资成本低，是能够获取巨大战略支撑的。而这或许也是龙湖未踩“三道红线”的主要原因。

吴亚军在中期业绩会上表示，“龙湖目前处于绿档，三条线都没有踩，对龙湖影响不大。”但并不会因此而沾沾自喜，下一步还要做好稳健发展准备。

从C1到C4，龙湖的四大主航道业务如何？

对于财务稳健的房企来说，尤其是现金流充沛的房企，现在拿地补充货值或许是最佳的反超时机。你可以看到，上半年不少房企都有强烈的拿地需求。

显然龙湖也有补仓需求。在疫情严峻、土地市场冷清的一季度，龙湖瞄准优质项目，赶在溢价高峰前抓紧补仓。1-7月，新增63幅新地，总建面1303万平方米。截至2020年6月底，集团土储合计7354万平方米，权益面积5128万平方米。

龙湖拿地的城市聚焦在一、二线高能级城市以及大城市周边的卫星城，如长三角、大湾区的强三线城市，现在土地储备中一、二线城市占到了81%。实际上，在住宅板块，龙湖销售额主要来自于高能级城市的贡献。以商业板块为例，类似新城、万达都在下沉三四线，但龙湖在商业板块依旧坚持聚焦高能级城市。整体而言，龙湖的天街已经布局在中国最有量级的二十多个城市，在每个城市都是做网格化的布局，而且地理位置上来讲都是有优势的。受疫情影响，高能级城市复苏的概率更大，同时，龙湖布局的热点城市和价值区域，为后续盈利增长奠定了坚实基础。如今龙湖已经有7354万平方米的土地储备，可以满足3-4年的开发。

不过，住宅规模已经接近天花板，房企转型势在必行，但在转型路上，不同房企表现出不同的水准。

早年的龙湖，曾经在住宅领域对标过帕尔迪的区域布局和城市深耕，在商业模式和企业发展路线上学过新鸿基，2018年，龙湖提出C1到C4，对应地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务。龙湖转型背后再次体现出“稳健”姿态，与住宅产业周期性、波动性过强形成战略互补的是龙湖其他三个航道，即龙湖商业、租赁住房、智慧服务，他们都是典型的“非周期、运营型驱动”，且都是地产相关产业，正好与住宅航道战略互补。另外经过多年的布局龙湖转型的“商业、租赁住房和智慧服务”成绩显著。

2020年上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，同比增长30.4%，商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。截至今年6月底，龙湖商业已进入全国25座城市，累计开业商场达40座拥有已开业商场建筑面积387万平方米，整体出租率为94.7%。邵明晓补充道：“目前龙湖在手的项目到年底应该有接近100个，今年下半年会新开8个商场，明年计划开业10个，增长潜力大。”

租赁住房方面，报告期内，冠寓已开业7.9万间。这个规模属于行业靠前的位置，“我们有信心完成今年冠寓开设10万间，超过20亿元收入的目标。”而据龙湖透露，冠寓今年开始能够实现盈利，面对物业的上市潮，龙湖也不打算将物业分拆上市。对于四大主航道业务的未来发展，龙湖称，预计地产开发会保持每年双位数的增长，商业、租赁住房和智慧服务将保持每年30%的增长。

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