文｜斑马消费 沈庹

在阳光100中国的转型路上，经历了业绩动荡、卖地还债、人事震荡、股价暴跌等大大小小的坎，几乎让易小迪及这家公司伤筋动骨。公司也从一线房企“种子选手”，沦落至中小地产商。

日前披露的今年中期业绩显示，公司收入几无增长，归母净利润暴降102.05%。

鉴于此，在转型非住宅业务多年后，易小迪破天荒地再提加码住宅产品，只为赶上他预想的一个市场小高潮。

“独苗”易小迪

随着潘石屹马放南山，SOHO中国沽价待售，当年的“万通六君子”中，只剩易小迪还在房地产行业上下“扑腾”。 

早年，这6个男人通过海南“九都别墅”轻松掘得第一桶金。阳光100中国从纯地产商向运营服务商转型的艰难程度，可能远远超出了易小迪的预期。

1995年， “万通六君子”从海南回京分道扬镳。

当年，潘石屹率先离开万通地产（现万通发展，600246.SH）创办SOHO中国（00410.HK），专注以写字楼为主的商业地产；王启富曾任职海帝木业董事长，后来创立富鼎和股权基金；王功权加盟鼎晖投资；刘军回成都成为成都农业高科执行董事；老大哥冯仑也于2011年从万通地产董事长位置上离任。

易小迪开了两年百货公司后关门大吉，1999年才创立阳光100中国。启信宝显示，公司对外投资80家企业，实际控制企业14家。

2003年，国内招拍挂土地制度施行，当其他房地产商在土地市场疯狂扫货时，阳光100中国的主要精力用在开拓品牌。同行们抓住土地红利完成原始积累，阳光100完美错过野蛮生长的机会。在这之后，推进的城镇化、棚改货币化等行业政策纷至沓来，易小迪似乎没捞着一点“红利。”

外界曾评价易小迪，是一个“比较老实的开发商”、“不太聪明的地产商”。失去了上述红利，又较晚接触资本市场，易小迪成了行业里的“慢郎中”。易小迪曾深刻反思，“我是一个非常胆小的人，我承认我过分的谨慎使企业失去了很多扩张良机。”

巅峰时期，阳光100中国（02608.HK）是中国一线房企“种子选手”，排名中国房企百强前十。之后，逐渐衰落跌出百强榜。

2019年，中国千亿房企数量达到34家，行业龙头年销售额突破5000亿元甚至6000亿元，阳光100中国的合约销售额为103.38亿元，同比下降14.53%。

踏空“牛市”

易小迪的过度谨慎，让阳光100中国已偏离中国最赚钱的房地产行业主航道。

公司耗时7年、先后4次冲击IPO，终于在2014年登陆香港联交所。公司在行业里率先向非住宅业务转型，商业模式由卖房赚钱转向服务升值，街区综合体、公寓及小镇成为公司非住宅业务的三大板块。

众所周知，非住宅产品开发周期远长于住宅产品。阳光100中国没有高周转、没有过硬的融资能力，在流动性危机之下陷入煎熬，一度导致公司资产负债率居高不下。

2015年至2018年，公司资产负债率均在80%以上，2019年略有改善，降为79.88%。

面对始终悬在头顶的资金压力，卖地、卖股权成为公司缓解流动性危机的重要措施。

2019年，公司出售住宅项目权益相应物业价值117亿元，确认税后收益19.24亿元。重庆阳光壹佰、卓星集团、东莞清园孵化器、温州中信昊园等成为公司出售的标的资产。

2019年业绩会上，公司表示今后将继续出售优质土地来填补流动性缺口，为未来2到3年的业务转型储备弹药。

截至2020年6月底，公司有息负债264.53亿元，其中122.12亿元须在一年内偿还，净负债比率上升至182.1%。同期，公司拥有现金及现金等价物为28.57亿元。

单从经营数据上来看，易小迪坚持了5年的转型，已逐见成效。

2019年，公司非住宅业务实现销售51.34亿元，占比50%，较上年提升20个百分点。今年上半年，公司毛利率达到32.77%，同比增加10.21个百分点。

转型压力下公司人事动荡不断，连续两位CFO履新不满1年离任；“救火队长”林少洲在CEO位置上也未坐满两年。

最终，易小迪还是扛下了所有。他强颜欢笑：“更早的转到这个方面（非住宅业务）来，可能失去了住宅的机会，这并不是一件坏事。”

加速卖地

今年上半年，阳光100中国实现合约销售额24.08亿元，合约销售面积20.93万平方米，同比分别下降36.4%和33%；实现营业收入35.98亿元，归母净利润-674.60万元，同比分别增长0.10%和-102.05%。

针对公司业绩下降，在今年中期业绩投资者会上，易小迪提出下半年要及时调整产品结构应对变化，加大部分大型住宅项目的开发比例，同时加大一级土地开发力度。

这让外界十分惊讶，难道阳光100中国的转型出现摇摆？

公司认为，疫情影响导致街区综合体、公寓及小镇等项目销售均出现下降，唯有加大住宅产品开发力度才能弥补。

易小迪预判，疫情已为房地产带来另一个机会，接下来的两三年时间里，全国房地产市场将会迎来一个小高潮。同时，随着疫情过后土地价格上升的趋势，公司在手土地储备将获取更多溢价的机会。

作为房地产行业的元老，易小迪显然不愿意失去这个天赐良机。

资料显示，公司在河北兴隆、浙江温州分别拥有土地超过6000亩和2000亩。今年，温州将释放100万平方米，至少能卖70亿元，“疫情期间地价比去年上涨20%-30%”，河北兴隆地块借助高铁新城优势，溢价空间也不小。

斑马消费研究发现，阳光100中国已不再是单纯的地产商，更像是一个大“地主”：首先以低成本获取项目土地，统一规划并负责非住宅配套的开发运营，再通过出让住宅用地或引进合作变现。这，将成为公司未来重要利润来源和长期经营策略。