记者| 陶婷

分拆物业上市的热潮仍没有褪去，筹备已久的华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象生活”）终于加入这一行列，在8月最后一天向港交所递交了招股书。

与别的物管公司不同的是，华润万象生活将物业管理服务业务及商业运营服务业务同时装进了上市平台。

华润置地管理层在中期业绩会上表示，这样做主要是为了释放过去十几年来华润置地“双轮驱动”的整体价值。并且做大做强轻资产管理平台，既能支持房地产开发和投资业务，还能成为华润置地新的利润增长点。

发展至今，华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象生活”）提供物业管理服务的住宅及商业建筑面积约1.07亿平方米。管理着502个住宅及其他物业项目，在管面积约9750万平方米。

公司物业覆盖至全国27个省级行政区62个城市，其中包括管理面积78%的住宅物业和76%的商业物业位于一二线城市。

从在管面积来看，华润万象生活已经处于行业中上水平了。

商业物业部分，华润万象生活的业务范畴包括购物中心及写字楼。其中，向51个购物中心提供商业运营服务，总建筑面积约560万平方米；向31个购物中心提供物业管理服务，总建筑面积为400万平方米；向73栋写字楼项目提供物业管理服务，在管总建筑面积为510万平方米。

就财务数据来看，2017年至今年上半年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.31亿元、58.68亿元及31.34亿元。在今年上半年的营收中，来自物业的收入占比约42%，购物中心营收占比32.1%。

根据招股书显示，华润万象生活来自住宅物业及商业部分的收入差距逐年拉小。

2017年至今年上半年，公司住宅物业管理服务部分的营收分别为21.01亿元、27.63亿元、34.72亿元和16.81亿元，分别占到总收益的67.1%、62.4%、59.2%和53.6%；来自商业运营及物业管理服务的收入分别为10.28亿元、16.68亿元、23.97亿元及14.53亿元。

华润万象生活还在招股书中表示，公司自今年1月开始，商业运营服务逐渐作为独立的业务分布并商业化。且今年下半年开始，公司开始向向写字楼提供商业运营服务，如招租服务、资产管理及运营服务和开业服务。

未来商业运营部分或将与住宅物业管理服务业务趋于相同水平。

同期，公司的毛利率分别为13%、15%、16.1%及24.1%；利润分别为3.88亿元、4.22亿元、3.64亿元及3.38亿元。就目前来看，华润万象生活的整体毛利率在逐年提升，但与同行29.4%的平均毛利率相比，还没到中位水平。

主营业务的逐年增长，得益于华润万象生活近年来的迅速扩张，当然也离不开华润系的支持。

目前，华润置地直接拥有华润万象生活已发行股本的100%，华润（集团）间接拥有华润置地已发行股本约59.55%。

据招股书披露，华润集团及华润置地（连同各自的合营企业和联营公司）所贡献的收入占比逐年上升，不过份额不大，分别占2017年、2018年及2019年与截至2020年6月30日总收入的31.2%、32.2%、32.3%及36.0%。

其中，华润（集团）及华润置地为华润万象生活在住宅物业管理服务分部贡献的收入，从2017年的16亿元升至2019年的26.54亿元，到今年上半年其贡献为13.51亿元；对商业运营及物业管理服务分部的收入贡献从2017年的4.74亿元，升至2019年的10.77亿元，今年上半年为8.02亿元。

来自第三方的住宅物业管理服务收入则从三年前的5.01亿元上升至去年的8.18亿元，今年上半年为3.3.亿元；商业运营及物业管理服务的收入从2017年的5.54亿元，提升至去年的13.19亿元，到今年上半年为6.52亿元。

追溯至1994年，华润集团投资北京市华远房地产股份有限公司，也就是华润置地的前身，开展物业开发、投资及管理业务。自此，物业板块成为华润置地的一部分。

2017年华润万象生活正式成立，一直在等待上市的机会。

当年，华润置地就对物业公司的管理架构进行调整，并重新确定战略目标。还于8月成立了华润物业科技，重点布局品质物业业务、资产托管业务、智慧物联业务、平台创新业务四大板块，业态涵盖住宅、商业、写字楼、大型公建等。

为了将物业管理服务和商业运营服务合并，华润置地从今年开始将中国华润有限公司、华润（集团）、华润置地所持有的相关物业管理业务打包放入华润万象生活。

同时，华润万象生活在今年6月至8月进行了一系列收购——6月，收购华润（集团）所持的欢乐颂香港，进而持有华润润欣商业管理（深圳）有限公司；7月从华润置地手中接收了华润万象深圳；8月完成转让华润置地所持有的泸州华润置地等。

这些收购与转让完成后，华润万象深圳主攻商业运营服务；华润物业科技的主要业务为物业管理服务；华润润欣的主要业务为商业分租业务。

调结构、定战略、并业务，为上市做了三年准备，华润万象生活即也将迎来自己的上市。