文 | 立田

9月2日，据观点地产报道，华南城拟发行一笔优先票据，票据的定价、本金总额、发售价及息率等还未厘定。华南城表示，此次发行票据所筹款项主要用作现有债务再融资（包括但不限于要约）及一般公司用途。

时间往前推移，刚过去的8月初，华南城控股有限公司发行于2021年到期2亿美元11.5%优先票据，该期票据发售价为票据本金额的98.191%，其实际利率水平超过13%。此前6月22日，华南城增发一笔1.25亿美元10.875%优先票据；2月26日完成发行2022年到期的2.25亿美元10.875%优先票据。华南城的财务状况在此再一次引发市场和业内关注。

据早前观点地产资料调研显示，2014年华南城联手腾讯打造“实体+网络”双平台，获腾讯以15亿港元认购6.8亿股新股，年内华南城自营的电子商贸平台CSC86.com已协助近5000家华南城商戶成功建立线上商铺。该公司2013/14财政年度报告披露，华南城首次出现1.89亿元的电商收入。一系列操作，让华南城在这一年收获了上市以来的股价峰值，最高涨至4.99港元。

据悉，当年的深圳华南城“一铺难求”，并成功复制到郑州合肥、重庆等另外多个城市。在这一过程中，华南城所取得的仓储用地跟商品房用地相比，价格优势明显。虽然配建多个集商品交易中心、仓储物流、住宅、多功能商业物业、商业综合体等，但在实际操作中，华南城“后续改变土地使用用途、出售住宅”却一直存在争议。

华南城2017/2018、2018/2019年财报数据显示，物业销售收入占总收入比例为76.86%、71.52%。可见其物业销售依然占据业绩的主要部分。虽然从起步至今，华南城一直在尝试从线下商业到与电商融合发展，从商贸物流中心到“商贸物流+”全链条生态圈的转型，但多方努力下，仓储物流、商贸运营等方面在业绩中的占比依然不大。

并且，从2009年上市至2016年，华南城业绩经历过2014年的最高点后一路下滑，直至2017年才缓慢回升。据公司2019/2020财年的全年经营数据所反映，今年一季度受疫情影响，截至3月31日全年录得销售金额约135.14亿港元，较上年下滑约7.9%。

开拓古都港务区  商品房纠纷引人注目

作为第一批入驻国际港务区的上市名企西安华南城，是省市政府重点招商引资项目。当时，用“万众瞩目，被寄予厚望”来形容一点也不为过。

西安港务区近几年崛起势头明显。目前，这里既有不断进驻的新兴产业和开发商，也有长达十余年的招商引资项目和老住宅小区，他们经历了港务区艰难的“拓荒期”，也见证了这里的崛起与变化。

进入西安后，华南城倡导“不是传统的房地产开发商”的思路，以“物业+商贸物流”模式，利用庞大体量优势创建了中国西部现代化大型综合商品交易集散地；结合中国市场特点打造了“百姓的奥特莱斯”华盛奥莱以及超百万平的城市综合体1668新时代广场，其中就有主力户型为35.27平-72.7平1居-2居的公寓项目。

因为定位于“大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商”的华南城主营业务为商贸物流，且地段盘偏远，一直不太为西安主城区居民所熟知。直至今年6月底，一则《西安华南城：延期交房至今不给说法还殴打业主》的新闻在网络传开，将许多购房者的目光聚集到华南城，并发现其除了售卖商品房外，主营业务是商贸物流等业务。因此，对于许多西安的普通购房者而言，似乎对于华南城的物业项目更加熟悉。

作为“不传统的房地产开发商”，确实走出了不一样的路。

饱受质疑的阶段性现状 亦有进步空间

万里航行靠舵手，不稳定的管理层在某种程度上也加强了外界对华南城的观望和揣测。自从梁满林、孙启烈及马伟武三位创始人在2017年底前出清华南城股份及辞任相关的职务，近两年时间里华南城董事会和高管离任人数变动更是多达10次。据观点地产报道，近年来，大股东郑松兴及其家族经过不断增持，目前持有约36%的股份。二股东为腾讯，自2014年初以15亿港元的价格认购6.8亿新股以来，其不断增持，现在持有约12%的股份。

销售业绩层面，今年初市场环境较严峻的同时，华南城将2018/2019财年160亿港元销售目标任务推移到了2019/2020财年，所以，今年的销售压力依然较大，但若能成功完成销售目标，也更将有利于华南城去杠杆。

事实上，华南城的业绩方面也有部分成果显现。如华南城集团有限公司公众平台信息显示，8月12日，标准普尔全球评级将其对华南城的长期发行人信用评级从“B-”上调至“B”，并将其对该公司的高级无担保票据的长期发行评级从“CCC+”上调至“B-”。标普认为，华南城向快速周转业务模式的转型展现出积极的成效，该转变将带来可持续的房地产销售收入和稳定的持续性收入增长，以支持其杠杆率的改善。

同时，公司平台显示，2019/2020财政年度持续性收入总额24.119亿港元增长率为8.2%，年度实现毛利率45.7%，核心利润率15.7%。

面对复杂的市场环境和企业难题，做真正的“大型综合物流及商品交易中心开发商及运营商”不是一蹴而就。加之年初的市场变化也对传统行业提出了更多的挑战，“线上+线下”的房产融合交易方式正被越来越多的人接受。

华南城定位于世界综合商贸，融合“线上线下”交易，打造物流、数字、创新、生活等中心平台。当前着力于创造出较高稳定性、持续性收入以协调其财务收支。据其公众平台信息显示，目前华南城然有些来源不是传统的租金收入而是基于出租率，其物业租赁、物业管理、仓储物流和奥特莱斯运营都非常具有粘性，预计，即使不包括2021和2022财年的物业管理费，持续性收入仍将是一个重要的来源，可以覆盖华南城60%的利息支出。

在严格的市场环境下，华南城从当前的财务状况和发展模式来看，未来还要面对无数考验和挑战性难题。一方面，合理且有成效的调整债务结构和现金流管理将是其未来的重要发力方向；另一方面，经济形势变化、国内实业发展、物业线上交易兴起等等方面带来市场的挑战与机遇并存，其倡导的“产城融合，宜居宜业”同样既是争议点也是突破点。