文｜雷达财经 张凯旌

编辑 | 深海

8月31日，广州富力地产股份有限公司（下称“富力地产”）发布半年报，2020年上半年，富力地产总营业额335.91亿元，同比减少4%，纯利39.17亿元，同比减少6%。公司总资产4376.55亿元，总负债3517.59亿元，资产负债率80.3%，净资产负债率为177%。

半年报披露后，惠誉、标普分别下调了对富力地产的评级展望以及对富力地产及其子公司富力地产（香港）有限公司（下称“富力香港”）的长期发行人信用评级，而早在此前5月，穆迪已对富力地产和富力香港的公司家族评级进行下调。

有媒体报道称，近期，监管部门对房企划定三条红线，要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1.0倍。参照以上标准，富力地产三条红线全踩。

据测算，富力若想达标，需要缩减的债务规模高达逾700亿元。

富力地产也已意识到缩减债务规模的重要性。在公司本期的业绩说明会中，富力地产董事长李思廉表示未来会继续减轻负债，公司土地储备仍将以旧改转化为主。

现金难覆盖短期债务，遭三大机构下调评级

8月31日，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”，并确认该公司的长期外币和本币发行人违约评级(IDR)为“B+”，高级无抵押评级为“B+”，回收率评级为“RR4”。

惠誉认为，尽管业务状况良好，富力地产的评级仍主要受到其疲弱的流动性和再融资风险的制约。

业绩公告显示，截至2020年上半年，富力地产拥有约360亿元现金，其中包括180亿元人民币的受限制现金，不足以覆盖未来12个月内即将到期或可回售的380亿元人民币的资本市场债务。

富力地产计划通过经营活动产生的现金（即扣除费用后的合同销售）、资产处置以及发行债券和股票来解决债务到期问题，但这些都会受到执行风险的影响。

此前，据国家统计局数据显示，受新冠疫情冲击及行业整体下行影响，2020年上半年全国商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，商品房销售额同比下降5.4%。

因此，富力地产将2020年的权益协议销售额目标从去年的1600亿元下调至今年的1520亿元，并预期上半年销售额占全年目标比例的25%。半年报披露，2020年上半年富力地产权益协议销售额为510.6亿元，协议销售面积约为426万平方米，以全年销售目标来看，完成度为34%。

惠誉认为，富力地产2020年前7个月的合同销售额为620亿元，同比下降13%，这意味着想要实现全年目标8-12月的销售额需要同比增长34%。

对此，富力地产管理层仍有信心，因为下半年有2300亿元的可售资源，且公司较上半年而言更愿意降价来提振销售。

资产处置方面，富力地产公司正与投资者就60亿元人民币的投资性房地产的处置进行深入谈判，有望在9月份达成协议，并在年底前获得现金收益。公司还寻求在今年年底前通过其他资产处置方式再筹集60亿元人民币。

截至2020年上半年，富力地产拥有大量可变现的投资组合，包括价值约370亿元人民币的投资性房地产和市值约540亿元的酒店，但惠誉认为，资产处置面临较高的执行风险。

除此之外，自今年4月发行10亿元人民币债券以来，富力地产就没有发行过任何在岸债券，目前其债券收益率约为15%-20%。惠誉认为，在当前的市场条件下，富力地产发行或延期可回售的在岸债券可能存在挑战性。另外，富力也可能考虑发行股票来产生现金流。

同样是在8月31日，标普将富力地产及其子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。展望为“稳定”。

标普认为，未来富力地产将加快房地产销售和资产处置以促进现金流的生成，以及充分管理其债券期限，并在未来12个月内逐步改善其流动性。

自2020年年初以来，富力地产在土地上的花费仅约60亿元人民币，而2019年和2018年分别为约250亿元人民币和370亿元人民币。标普预计，公司将在未来6到12个月内继续减少土地收购，并加速库存削减和新产品推出，以保持营运现金流来偿还债务。

与此同时，标普还将对富力地产2020年合同销售增长的预测从10%下调至接近0%。在标普看来，随着富力更加注重销量增长，利润率将下滑。过去两年，富力地产的增长速度已经低于同行，而较弱的利润率和增长将放缓其去杠杆化的步伐，预计其债务/EBITDA的比率将在2020年降至6.6-6.8倍，2021年降至5.6-5.8倍。

标普相信富力香港仍将是富力地产的核心子公司，是集团的主要资产，因此其评级与富力地产持平。

而在此前，5月25日，穆迪就已经将富力地产的公司家族评级从Ba3下调至B1，富力香港的公司家族评级从B1下调至B2。彼时穆迪高级副总裁曾启贤曾表示：“下调富力地产的公司家族评级反映了我们对其疲弱的运营现金流和未来12-18个月庞大的到期债务感到担忧。”

积极筹集资金，仍连踩“三道红线”

雷达财经梳理发现，为降低资金杠杆，优化融资结构，富力地产在年内一直在寻求合适的机会来延长债务到期时间，并积极融资，严格控制支出。

2019年12月，富力配售2.73亿股新H股，共募集资金37.35亿港元。2020上半年来，富力先后发行了为期120天利率5.40%的7亿元超短融资债券、为期四年票面利率8.625%的4亿美元优先票据以及10亿元的境内公司债券。

除此之外，富力上半年已处理人民币108亿元的境内债券，目前还拥有境内资本市场中长期直接融资产品批文额度合计约人民币180亿元，拟在融资环境改善的情况下启动发行。

7月15日，富力公告称已收到中国证监会有关实施H股全流通计划的正式批准，这意味着公司全部逾22亿境内未上市股份将转换为境外上市股份并于港交所上市。8月26日，富力地产一宗注册金额为10亿元的超短期融资券也被交易商协会接受并获准注册。由此富力地产得以暂缓融资的燃眉之急。

半年报还显示，因有效控制成本，富力地产在当期的销售和行政开支减少9%至30.47亿元，销售和行政开支占营业额的百分比从11.2%降低至9.9%。

即便如此，目前的资产负债率和净资产负债率仍处在80.3%和177%的高位。

8月20日，有媒体报道称央行与住建部召集部分房企举行会议，希望房企控制负债，避免继续快速加杠杆。此前，监管部门为控制房企有息债务规模，出台新规按“红-橙-黄-绿”四挡管理，并设置“三道红线”的消息就已传出。

据悉，三条红线分别是：剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1.0倍。根据三道红线的触线情况，房企中未越线的为绿色档；一个指标越线为黄色档；两个指标越线为橙色档；三个指标均越线则为红色档。绿、黄、橙档有息负债规模年增速分别不得超过15%、10%、5%。而划为红色档的房企，不能新增有息债务。

据富力地产半年报，其账面“合同负债+预收账款”合计444.32亿元，剔除预收款后负债总规模为3073.28亿元，剔除预收款后的资产负债率达78.16%；净负债率177%；账面“货币资金+受限制现金”合计359.96亿元，短期债务814.9亿元，现金短债比0.44。综合来看，富力地产连踩三条红线，若想达标，需要缩减的债务规模高达逾700亿元，其压力可见一斑。

“在未来的一段时间，即今年2020年到2021年度，富力地产还是会再进行减轻负债。”在公司近期的业绩会上，董事长李思廉表示。

而公司董事长助理陈志濠也称，集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。

靠旧改起家，未来路在何方？

富力地产在业内被誉为旧改专家。

1993年，富力两位创始人李思廉、张力开始合作进军房地产业。一年后，富力地产介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，开启了旧厂改造之路。到2001年，富力地产在广州已完成10个大型旧改项目，总面积超过250万平方米。有声音称，“广州每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。

2007年，富力地产在广州开始了首个旧村改造项目，凭借以往的旧改经验和雄厚的经济实力，富力仅用时三年就让猎德村这个原本贫困落后的“城中村”面目一新。改造后猎德村绿地率由5%提升至30%，增加绿化面积1万多平方米；建筑密度由原来的60%降低到28%。

而猎德村所在的广州CBD珠江新城也因此得以开发建设，随后江景写字楼天盈广场、时尚购物中心天汇广场、六星级酒店康莱德等商业区建筑先后拔地而起。

2009年，国土资源部与广东省政府签署了关于共同建设节约集约用地试点示范省合作协议，在全国率先开展城市“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造试点，富力地产凭借在广州多年的旧改实践经验，成为了一马当先的合作房企。

此后，富力地产还将城市更新的经验拓展至全国多个区域，并于2019年成立了富力城市更新集团，随后又相继成立富力陕西城市更新集团、富力华北城市更新集团和富力深莞惠城市更新集团。

据悉，富力城市更新在西北地区先行试点的城市是太原，在当地共有13个旧改规模项目，总用地面积高达3500余亩。而西安土门“四村”连片综合改造项目则是富力在西北区域的一个重点项目，该项目总投资高达300亿元，占地约1100亩，总建面积约475万平方米。

2020年4月，富力地产签下中山下闸片区旧改项目，项目改造面积约21.1万平方米；6月，公司成为广州南沙东涌镇大同村旧改合作企业，项目改造范围约99.5万平方米。8月19日，富力又拿下了广州总用地面积约为104.8万平方米的番禺区石壁街石壁(一二三四村)全面改造项目，预计投资金额达120亿元。

据半年报，目前富力拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目，融资区面积达4000万平方米。其中，92%位于一线及二线城市，54%位于粤港澳大湾区。

而公司的布局，也恰好契合当前的政策。2020年5月，两会政府工作报告提出旧改目标，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比2019年增加一倍；2020年7月，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，提出“到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。”

香港地产分析师徐德表示，富力的最大潜力就是巨量旧改土储，这些土储地段优越，成本低廉，而富力已有十几年的旧改经验，在规划、建设、运营等方面均有独到的优势，这些旧改土储转化为可售土储之后，能为富力带来巨量的销售回款，能极大改善其财务状况和业绩指标。

对此，公司方面在半年报中称将在2020年转化更多城市更新项目，并于未来18个月，目标增加建筑面积900万平方米的土地储备，以产生人民币2000亿元的潜在可售资源。

李思廉表示：“接下来四个月大概还能转化几百万平方米，广州、西安、太原三个城市会是富力旧改转化的主要阵地。”

9月1日，富力地产发布八月公司未经审核营运数据，其销售额约为人民币108.6亿元，同比增长约3%，销售面积约97.55万平方米。累计至2020年8月底，总权益合约销售金额约人民币726.2亿元，销售面积623.93万平方米。

负债高企、被三大机构下调评级……富力地产未来将交出怎样的答卷，雷达财经也将持续关注。