文｜全球财说 丁一

8月19日，阳光城（000671. SZ）发布2020年半年度报告。

阳光城不“阳光”，增长乏力、偿债压力巨大等诸多问题，无时无刻不像一片阴云笼罩在头顶，前车之鉴稍有不慎或将万劫不复。

销售停滞不前 拿地速度加快

2020年上半年，阳光城实现营业收入241.20亿元，同比增加7.15%；实现归属净利润17.03亿元，同比增长17.53%；实现扣非净利润17.80亿元，同比增长38.17%。

图片来源：阳光城2020年半年报

2019年位列TOP13，并迈入2000亿门槛的阳光城看似风光无限，却隐忧难解。

进入2020年后，一切则显得格外明显。

净利润虽然不断增长，但阳光城的净利润率却显得有些尴尬，报告期内其净利润率仅为7.34%。

2020年上半年，阳光城实现全口径销售金额900.09亿元，权益销售金额579.74亿元，与上年销售数据基本持平。

分区域来看，内地包括重庆、长沙、南宁、沈阳、太原、西安等城市销售金额为349.46亿元，占比最高为39%；其次大福建销售金额为317.09亿元，占比为35%；长三角、珠三角、京津冀占比较低，销售金额分别为158.40亿元、55.18亿元、19.97亿元，占比18%、6%、2%。

图片来源：阳光城2020年半年报

需要注意的是，虽然2019年阳光城超额完成1800亿元的年度任务，顺利实现2110.31亿元销售额，但同比增长29.58%的增速以远低于2018年的77.98%增速，下滑严重。

从2017年的915亿，跨入千亿俱乐部再到越过两千亿门槛，阳光城仅用两年时间，只是销售能否保持这种突飞猛进的态势？

显然，阳光城已经意识到，很难保持。

8月12日，阳光城执行副总裁吴建斌，在2020博鳌房地产论坛上公开表示，不要把增长看得太高，保持5%、10%长期下去。

然而，2020年上半年阳光城的表现，就是原地踏步，恰巧停留在900亿元。若是非要计算，反而是较2019年上半年销售金额900.73亿元，同比下降0.07%。

在此情况下，阳光城决定暂不调整年度目标，仍将2020年销售目标定位为超2000亿元。

虽然，情况在7月份有所好转。最新经营情况公告显示，阳光城1-7月累计实现合同销售金额1080.02亿元，同比增长约1.84%。但是，1.84%的增速远没有达到吴建斌口中的长期水平。

土储方面，截至2020年6月末，累计土地储备总计4993.77万平方米，预计货值6844.80亿元，权益比例65%，其中一二线城市预计未来可售货值占比73.71%，累计成本地价4430.79元/平方米。

65%的土地储备权益比例较2019年的67.92%有所下降。

报告期内，阳光城以权益对价327.95亿元合计补充土地储备约827.53万平方米，综合楼面价6637元/平方米。

其中，通过公开招拍挂新增土储计容面积492.87万平方米，通过并购及合作方式新增土储计容面积334.66万平方米。

近两年，阳光城一直采取保守拿地策略，执行董事长、总裁朱荣斌更是坚持“销多少、补多少”的策略，谋求负债平衡。

经过两年拿地紧缩，阳光城于2020年开始加快拿地速度。

要知道，2017年经历过大规模扩储后，阳光城有息负债一度增长近70%，同时资产负债率和净负债率达到85.66%、252.27%。

负债仍超红线 货币资金趋紧 股东高比例质押

那2020年上半年，阳光城的负债情况如何呢？

最直观的先看看，财务费用。报告期内，阳光城财务费用为3.35亿元，同比增长38.58%，主要源于新增较多即期发行境内外债券融资、其他融资利息费用化及承销费等原因所致。

截至2020年6月末，阳光城有息负债为1121.61亿元，平均融资成本为7.5%。

其中，银行贷款为495.41亿元，债券377.32亿元，其他融资22.19%。需要注意的是，阳光城其他融资的融资成本区间上线已达到12.50%高位。

图片来源：阳光城2020年半年报

有息负债中，一年之内的为376.51亿元。那同期阳光城的货币资金又是多少？

截至2020年6月末，阳光城货币资金为483.50亿元，其中94.22亿元为受限资金。目前资金虽能覆盖短债，但已经十分吃力，若继续进行扩储，加大融资力度在所难免。

此前据媒体报道，8月20日住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会指出，重点房地产企业资金监测和融资管理规则，主要以“三条红线”为标准。

三条红线分别为：剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1倍。

不幸的是，阳光城在近两年降负债稳杠杆的情况下，也已然越过两条红线。

2020年上半年，阳光城剔除预收款及合同负债后的负债总规模为1987.11亿元，剔除预收账款后的资产负债率为78.17%，净负债率为109.66%。

报道称，若指标中有两项踩线，有息负债规模年增速不得超过5%。2018年、2019年两年，阳光城有息负债规模确实是控中有降，但随着销售不及预期、拿地速度加快，负债势必将再度增加。增速不超过5%的要求，对于阳光城的发展有些掣肘，但一定程度上也会降低偿债风险。

同样是在博鳌房地产论坛上，吴建斌称，在财务策略上还是要小步快跑，不要把杠杆用得太足，保持一个合理的杠杆。过去20年的杠杆太高了，很多房企的负债率80%多，净负债率也很高，短期的融资占比也比较高，这是不好的。

不知道目前阳光城的负债情况，在吴总看来，是否属于“不好的”？

还有一点需要注意，那便是股权质押。截至目前，阳光城总股本的54.39%均处于质押状态。其中福建阳光集团有限公司所持有的8成股权均处于质押状态，其一致行动人福建康田实业集团有限公司质押比例同样高达9成。

此外，中民投旗下的第二大股东质押比例为100%，第三大股东也高达87%。

图片来源：Wind

最新消息显示，福建阳光集团有限公司拟发行2年期高级无抵押美元票据，初始价12.50%区域，标普授予B评级，联合国际授予BB-评级。

频繁高额担保 或存明股实债 拟拆分物业上市

9月1日，阳光城再次发布公告称，为两家子公司宁波光润置业、荆州鼎科阳光城各自6.88亿元和5.7亿元融资提供担保，担保金额分别为3.51亿元和5.7亿元，担保总额为9.21亿元。

8月25日，阳光城也曾发布公告称，为3家公司共计26.02亿元融资提供担保。这样的公告还出现在8月21日、8月20日、8月18日、8月14日…，数不胜数。

半年报显示，截至2020年6月末，阳光城担保余额为997.46亿元，占净资产比例高达357.94%。2019年末，上市公司担保余额为872.28亿元，仅半年时间增加百余亿元。

经《全球财说》统计，报告期内阳光城对外担保对象约86家，担保余额为133.67亿元；对子公司担保对象约210家，担保余额为863.80亿元。

阳光城曾表示，董事局会议同意2020年公司总计划担保额度为1500亿元。

其中，为资产负债率超过70%的全资子公司、控股子公司等提供的计划担保额度为不超过1020.85亿元，截至2020年6月末，为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为944.30亿元。

也就是说，被担保公司资产负债率超70%的比例已经高达94.67%，一部分子公司业绩相当难堪，甚至资不抵债。

2020年上半年，阳光城少数股东权益为276.28亿元，较上年同期的241.54亿元再次大幅上涨，且与归母权益几乎持平，若剔除永续债则要明显高于归母权益。

但是，少数股东损益为6758.86万元，较上年同期9086.83万元呈下降趋势，与归母净利润之间的差距越来越大。

以49.78%的权益，搏得3.82%的利润，阳光城怎么了？

盈利能力趋弱、销售原地踏步、负债高企、资金紧张、大股东高比例、高额担保或存明股实债，这些均是阳光城所面临的问题。

吴建斌还称，保持未来核心竞争力需要从公司发展的产品和服务方面下工夫，首先产品要做好，比如说社区的方便性、智能化、绿色环保的情况。

有消息称，阳光城物业也有启动IPO的计划，2020年上半年，阳光城物业商管业务实现营业收入5.14亿元，占比为2.13%。当然这又是另一个故事了，《全球财说》也将持续关注。

9月3日，阳光城报收6.90元/股，年内涨幅-16.87%，总市值为276.8亿元。