文 | 单烁

据项目消息，9月5日，青岛金茂府正式开启认筹，预计9月上旬即将开盘。据售楼处消息，项目将首开1、2、3号楼，以165平四居户型为主，预计开盘均价为3.7-3.8万元/平。这个曾刷屏了整个7月的金茂府系“青岛第一子”，终于要揭开它神秘的面纱，接受来自青岛市场的真实考验。

根据行业惯例，如果项目首期销售相对顺利，则二期开盘时价格大概率会比首期更高，则届时二期房源则可能开盘在4万元/平上下。那么，身为金茂顶级产品系列的首进青岛之作，大云谷金茂府是否能将其在全国其他城市的优秀品质和成功经验“十成十”地带到青岛？位于李沧、市北、崂山交界的它，是否真的可以凭借“科技住宅”而挺进4万元大关？

金茂顶级产品系首次入青

金茂府在今年的青岛可谓是赚足了眼球，不仅项目的宣传稿件在各个自媒体账号上大量刷屏，而且在7月24日晚的项目发布会上，金茂府还特意邀请到了著名主持人杨澜和演员吴刚来到现场为项目站台。

大云谷金茂府项目是由中国金茂和海尔产城创联合打造，是青岛首座金茂府。金茂府产品系是中国金茂“府、悦、墅”三大产品系中，定位最高端的一个系列，目前已成功进驻26座城市，先后开发建设49个项目，而大云谷金茂府是全国第50座金茂府。

金茂府目前所主打的卖点在其特有的12大科技系统，包括恒温、恒湿、空气净化、噪音隔绝等技术，据项目工作人员介绍，拥有这套科技系统的金茂府住宅将无需再安装市政供暖及空调。

中国金茂近几年规模增长快速。继2018年首次过“千亿”大关后，2019年中国金茂销售规模已然突破1600亿元。此中，“府系”产品功不可没。金茂府首次进入山东是在2018年，当年11月4日，济南奥体金茂府正式开盘。但作为金茂府系进入山东的“第一枪”，这一“枪”却打得并不十分响亮，据荣置地数据，2019年济南奥体金茂府仅于4月4日加推108套房源，当日去化率仅15.7%，此后便进入迄今长达11个月的顺销期；与2018年首开相较，产品均价也仅2.75万元/㎡增加至2.8万/㎡，表现平平。

“原创”科技与“非原创”物业

项目首开地块东区北至滁洲路，东至劲松七路，西至劲松五路，由劲松六路将项目分为东西两个地块，地块总占地面积约6.5万㎡，建筑面积约40万㎡，容积率4.38。本月首次推出的东区总占地面积约3万㎡，建筑面积约19万㎡，规划6栋高层住宅和1栋写字楼，共538套房源。首开的地块住宅部分由4栋23-25F+2栋31F高层组成，规划面积119、143、165、184、228㎡，总价在450-900万元/平左右。

区位情况

金茂府横跨崂山区、市北区、李沧区3个区域，区位上大致可以算西韩片区，而在项目的官方说辞中，他们则更多地将其所属的海尔大云谷园区称为“大云谷片区”。

交通状况

项目地上交通情况相对便利且成熟，包括东西主干道合肥路，滁洲路，南北主干道的海尔路，劲松七路、其中劲松五路南端预计2020年底打通（滁州路以南）。

轨交方面则略显弱势，即使是目前距离项目最近的地铁2号线东韩站与项目之间也有近1.5千米的距离，更罔论地铁3号线。据项目介绍，未来项目周边将通车地铁5号线，其中滁州路站紧邻项目周边。但地铁5号线在规划上属于青岛地铁三期工程，而且建设方案仍在调整阶段，因此具体通车时间目前来看无法预估。

教育配套

项目周边教育资源，从规划上看是相对完善的，其中：

幼儿园方面包括崂山区实验幼儿园以及规划中的项目内12班制高端幼儿园；

中小学方面，项目大概率划归华东师范大学附属（青岛）学校学区，但实际上该九年一贯制学校是由合肥路小学与崂山区实验初中构成，其中合肥路小学仍在建设过程中。

另外项目周边还有格兰德学校以及海尔学校两所私立学校，其中格兰德学校是十二年一贯制学校，而海尔学校目前尚未建成。

医疗配套

项目周边医疗资源配套较为丰富，有青医附院东院、齐鲁医院、妇女儿童医院等，都是青岛资历较深的老牌医院，其中齐鲁医院与项目之间仅约百余米的距离。

户型鉴赏

以165平三居户型为例，从布局上看是经典的元宝户型，全南向卧室，户型方正，空间利用率相对较高，仅玄关正对的带状走廊空间略有浪费；客厅4.8米的大面宽给户型带来相当敞阔的视觉观感；卧室与客厅都南北通透，但也都穿越了厨房和卫生间等功能区，这使通透性略打折扣。

更值得注意的是东侧次卧，其优点是带独立的南向开敞阳台，景观和采光较好，但作为缺少独立卫生间的老年房，其到达最近的次卫之间需以S型路线穿越客厅，动线设计相对不合理。

物业配套

据介绍，大云谷金茂府未来所使用的物业为海尔旗下物业。海尔产城创作为青岛本土的龙头企业，其旗下的地产项目均采用的是自己的物业，从单纯品牌角度讲其物业是相对成熟的。但值得注意的是，今年金茂府来到青岛，最重要的就是带来了它引以为傲的12大科技系统，而这12大科技系统的运维本身与社区物业密不可分。因此，采用非自家物业的大云谷金茂府，是否还能充分发挥出这12大科技系统的优势，仍有待时间的考验。

竞争力分析

从地理位置上看，大云谷金茂府所在的位置主要位于西韩，这里是李沧、市北与崂山区的交界；但如果从价格上看，项目3.7-3.8万元/平的定价显然是在尽量将自己的定位向南侧浮山后靠拢。

众所周知，浮山后是目前青岛主城最主要的高端豪宅区，今天的房价普遍“坐三望四”。但大云谷金茂府所在的西韩片区，其周边的项目价格大多仅在3万元/平上下，例如位于金茂府西侧一千米左右的保利大国璟均价约在3.1万元/平，和达君玥均价约在3万元/平，保利天汇均价约为3.5万元/平左右，七色堇均价约2.87万元/平，位于项目以北的海尔产城创云玺项目均价甚至在2.2万元/平上下。

如果将大云谷·金茂府与这些周边项目作对比，可以看到在很多维度上金茂府并不具备很强的竞争力。例如保利天汇与和达君玥距离已通车的3号线长沙路站之间不足二百米，在地铁利好上明显优于大云谷金茂府；而大云谷金茂府4.38的容积率，比以上提到的所有项目都更高，社区居住体验会相对比以上其他项目更为拥挤。

目前来看，大云谷金茂府最大的卖点就是其12大科技系统，这种绿色被动的建筑观念非常超前，也是未来的大势所趋；从住户本身来讲也更为节能，会节省相当一部分空调和供暖费用。而且理论上讲，如果这套科技系统能够充分发挥其作用，业主的居住体验也会比传统的空调与市政供暖更为舒适。但根据“金茂府系”及其这一套科技系统以往在其他城市的应用，这套系统的应用范围目前大多都在别墅、洋房等低密宜居的改善类住宅产品，而对于高密度的高层住宅却鲜有采用。这一次，金茂将这12大科技系统应用到以高层为主的大云谷金茂府项目上，这对于这套科技系统的成熟度、项目后期的服务能力以及金茂青岛的运营能力乃至企业责任感，都是一次极大的考验。