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规模仍是硬伤,宋都服务再度闯港股,25岁千金已成掌舵人

地产母公司一直都是上市物业公司的最大靠山。但由于母公司规模较小,且外拓有限,宋都服务仍然是一家典型的小物业公司。

图片来源:pexels-Alex Powell

文|时代财经

第一次冲击港交所失败的宋都服务发起了第二轮攻势。

宋都服务是浙系房企宋都地产旗下的物业公司,在今年1月份第一次递交上市申请,但没有成功,招股书在7月份显示为“失效”。调整之后,宋都服务于9月3日上午递交了一份新招股书。

招银国际分析师文干森在9月4日向时代财经表示,招股书失效一般是递交的资料不符合港交所规定,或者港交所有更多的疑问需要该公司进一步补充回答。

对比第一份招股书,宋都服务提交的第二版要详细更多,上一版本共391页,第二个版本增加到了490页。如“我们的客户”一项,原来只有简单两段文字介绍客户群及五大客户所占收益,最新版本增加了三大表格,详细列明了不同客户在物业管理、非业主增值服务、社区增值服务三大板块不同年份的收益情况。

同时,“物业管理费价格趋势”一栏,最新版本则分别列举了长三角、浙江省、杭州三个地方的住宅、商用、办公室、产业园区四大类型物业的管理费走势。

25岁千金掌舵

宋都服务成立于1995年1月8日,至今发展超过25年。这家物业公司创始人俞建午把它交给了女儿俞昀打理。

俞昀今年只有25岁,但俞建午很早就开始培养她做物业公司的掌舵人。2015年5月,俞昀从南加州大学毕业,8月即开始以实习生身份在宋都物业实习,并在多个部门间轮值,借此了解和熟悉中国物业管理行业及宋都物业的营运。实习一直持续到2016年7月,期间协助参与过公共关系管理、员工招聘、预算及会计管理、工程材料采购等工作。

2018年3月起,俞昀开始进入核心管理层,出任宋都物业董事,并一直负责监督宋都物业的业务营运。如今,随着“宋都物业”以“宋都服务”的名义在香港上市,俞昀正式坐上了董事会主席的位置。

年轻一代上位,经验尚浅,俞建午给俞昀安排了两位老臣相辅。其中,任执行董事兼首席执行官的朱瑾,于2007年加盟宋都物业,至今已经13年,在赴港上市前,朱瑾是宋都物业的董事会主席。

另一位执行董事程华勇,在物业管理行业从业超过15年,于2014年9月加入宋都物业,先后任合肥分公司总经理、常务副总、经理等职务。

不过,把管理权交给女儿的俞建午,并没有把宋都服务的控股大权一并移交。

作为家族财富计划的一部分,俞建午于2019年12月11日成立家族信托--俞建午以信托持有宋都服务95%股权,信托受益人为俞建午及其家族成员。

除此之外,俞建午还拉来了香港投资者张裕光做股东,后者目前持有宋都服务5%股权。

据介绍,张裕光拥有于高鹏矿业上市前投资该公司的经验以及拥有于旷世控股首次公开发售前投资经验。因为这两笔投资,张裕光被视为宋都服务上市的引路人。

宋都服务称,张裕光已从股东的角度就整体上市流程向董事提供有用资料及指引,例如董事可能遇到需要注意并妥善解决的事项。

此外,张裕光运用其个人商界人脉、资本市场知识及过往在香港的投资经验,为董事提供有关香港资本市场(在香港获得资本、资源及有意投资者方面)的见解及意见。宋都服务董事亦认为,在未来可能出现融资需求时可借助张裕光的网络及关系,并有可能获得新商机。

规模仍是硬伤

地产母公司一直都是上市物业公司的最大靠山,这意味着,地产公司规模越大,物业公司的规模也越大。

中报显示,今年上半年,宋都服务母公司宋都股份营业收入为24.31亿元。克而瑞数据显示,期内宋都集团销售额为57.5亿元。

地产公司销售额不到百亿,宋都服务的规模也较小。招股书显示,截至2020年上半年,宋都服务在14个城市设有九间附属公司及15间分公司,向33项物业(包括16项住宅物业及17项非住宅物业)提供物业管理服务,在管总建筑面积约为640万平方米。

对比目前已上市的29家物业公司,宋都服务在管面积仅高于兴业物联、烨星集团,排倒数第三,这很有可能成为宋都服务的硬伤。

从近年物业公司上市热潮可以看出,资本市场对物业股极其追捧,头部物业公司股价更是翻了几番。以碧桂园服务为例,上市首日收盘价为每股9.89港元,至9月4日收盘价为每股54.1港元,涨幅高达447%。

每一家谋求上市的物业公司无疑都想乘上这股东风,但那些规模过小的却难受青睐。

以目前规模还没突破千万平方米的兴业物联、烨星集团、和泓服务为例,它们上市首日收盘价分别为每股2.03港元、1.72港元、1.72港元,9月4日收盘价分别为每股1.64港元、1.41港元、2.37港元,仅和泓服务上涨了37.79%,但涨幅在行业内并不算大。

文干森指出,目前规模仍是物业公司最重要的评判标准,很多大的投资公司都不会把精力花在小型物业公司上,它们更青睐大型物业公司,这是造成股价差异的重要原因。“大型地产公司一年的成交可以为物业公司带来上千万平方米的增长,小型物业公司显然不行。”

为了扩大规模,宋都服务也在加大外部收购。招股书显示,宋都服务来自独立第三方的在管面积从2017年的5万平方米上升至2020年上半年的260万平方米,占比从1.6%上升至41.1%。

规模虽然落后,但宋都服务在业务上与其他物业公司并无大异,主要包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务,唯一的区别在于其他业务(包括酒店业务及长租公寓业务)。

长租公寓近年爆雷不断,从招股书看,宋都服务的长租公寓业务也不乐观,2017-2020年上半年,毛利分别为30万元、90万元、80万元、20万元,呈下降趋势,毛利率也从2017年的35.6%跌至2020年上半年的19.3%。

但这似乎未影响宋都服务的信心,其称未来计划之一是进一步扩大长租公寓业务。宋都服务称,其运营长租公寓的模式侧重于集中公寓管理(即不再涉及向业主租赁物业而是涉及提供经营及管理服务),收益将主要来自长租公寓业务所得总收益的固定百分比。也就是,宋都服务不做“二房东”。

从整体来看,宋都服务近几年的收益在上升。2017年-2020年上半年总收益分别为8396万元、1.33亿元、2.22亿元、1.17亿元。

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