文丨丁文文

本该金九银十的租房市场迎来坏消息。连日来，租房“陷阱”被曝光的新闻越来越多……近日，海口、上海、广州、杭州、成都、重庆、合肥等地住建部门及相关协会发布住房租赁市场风险提示，提醒房东和租客要警惕长租公寓和住房租赁企业“高进低出、长收短付”等经营风险，防范“租金贷”风险，加强风险防范，避免经济损失。

9月1日，海口市住建局发布房屋租赁风险提示，租客们除了要谨慎选择中介机构外，同时要求租客们认真确认租金价格、谨慎选择租金支付方式、注意合同文本事项、及时办理房屋租赁登记备案、合法维护自身权益等六大注意事项。

多地集体预警背后，是部分住房租赁企业频现“爆仓”“跑路”等风险事件。

陷阱：高进低出、长收短付

或许，每个人的租房史，摊开来讲都是踩雷的血泪史。细数租房的所有难处，最让人绝望的绝望是：住房租赁企业携款跑路。

最近媒体频频爆料：海口海甸岛一女士交租一年仅住三个月就被赶，租客疑遭遇“李鬼”中介；海口一租户交了全年租金，住了3个多月就被骚扰；杭州某长租公寓，有人刚交了2万多元房租，中介就拿钱跑路了；上海某长租公寓一夜之间人去楼空，租客在交付半年或一年租金的情况下，面临着被房东赶走的风险……

今年上半年的疫情冲击，对于房地产市场来说，就是一只超乎预期的黑天鹅。疫情冲击之下，北京、深圳等一线城市租金持续下跌，租房市场供过于求，海口这个三线城市也不例外。细品最近租房“陷阱”的新闻，当然，房东和租客本身没有太大问题，有问题的是住房租赁企业这种“高进低出”、“长收短付”空手套白狼的运营模式。

界面海南通过走访海口租房市场了解到，所谓“高进低出”，指部分租赁、托管、中介公司，先以高价从房东手中收得房屋，再以相对较低，甚至比房东租金还少的价格出租给房客。例如，一间房源，租赁或托管公司付给房东3500元，可能只向租客收2500元租金。

“长收短付”，指部分住房租赁企业为了缓解资金压力，一次性向租客收取一年租金，再按季度或月将租金付给房东。除了利用时间差维持资金链运转，住房租赁企业还能积累较多的资金进行扩张。

如果这些住房租赁企业正规经营，影响不大。一旦出现资金风险，就可能出现上述现象。走访中，海口市美兰区海甸岛某小区租客白女士（化姓）向界面海南大吐苦水：自己看中了海甸岛某小区的一套小公寓，属于托管公司房源。房租情况是：月付2300元/月，季付2100元/月，半年付1900元/月，年付1700元/月。年付比月付租金，每月少了500元。在巨大的差价面前，白女士毫不犹豫选择了年付。合同约定租期为1年，从2020年6月1日至2021年5月31日，每月租金1700元，付款方式为年付，12个月租金为20400元，此外还缴纳了3000元作为房屋内设施设备押金，合计缴纳了23400元。可租房才3个多月，竟有人上门要求该租户腾房，称这房子到期了。

走访过程中，界面海南获悉，有类似遭遇的，不止白女士一人。这些租户都遭遇了“长收短付”，加之托管公司资金链断裂，因而踩“雷”，令人心塞，甚至成了压垮年轻租客的第一根稻草。目前租客们已报警处理，另外，相关职能部门也对此事已介入调查。

预警：海口发布房屋租赁风险提示

9月1日，海口市住建局发布房屋租赁风险提示，近期，海口市住建局在日常工作中发现，海口不仅存在类似“海南每天房屋租赁有限公司”及“海口良哲房地产营销策划有限公司”通过房屋租赁托管业务，采取“高进低出”“长收短付”经营模式，而且中介机构在收取租户租金后，因不规范经营、管理不善等原因拖欠房东租金，携款潜逃，进而导致房屋业主驱赶承租户，造成房屋业主及承租户利益受损的现象时有发生。风险提示明确以下六项注意事项：

一、要谨慎选择中介机构。房东、租客应选择规范且市场信誉度高的住房租赁企业或经纪机构租赁住房，查看其营业执照、相关资质及机构备案情况，对无照经营、超范围经营、列入异常经营、未报送开业信息、存在违法违规记录的企业，要谨慎选择，避免遭遇“黑中介”“不良中介”。

二、要认真确认租金价格。房东、租客在委托经营或租房过程中，应多方了解周边住房的市场租金价格，警惕企业“高进低出”“长收短付”带来的风险，避免因企业“爆仓”“跑路”遭受损失。房东将住房委托给企业时，对委托价格明显高于市场租金水平的，要提高警惕；租客租赁住房时，对租金明显低于市场租金水平的，要慎重。

三、谨慎选择租金支付方式。在向住房租赁企业或经纪机构支付房屋租金时，尽量选择短期支付房租（如月或季度支付），注意避免一次性支付较大额度的房租，以免因公司不能正常经营时造成较大利益受损。

四、注意合同文本事项。签署合同前，务必认真阅读、充分理解合同内容，切勿在空白合同上签字盖章。出租方作出的口头承诺应写进书面合同。对违约责任、押金退还等的约定要清晰。

五、及时办理房屋租赁登记备案。签订租房合同后，租赁双方当事人应在30日内到房屋所在区房屋行政管理部门办理房屋租赁备案手续，注重租赁备案管理，以加强自我保护措施。

六、合法维护自身权益。房东、租客发现住房租赁企业、经纪机构或二房东“爆仓”“跑路”的，或租客遭遇暴力驱赶的，应及时向属地公安机关报警，并向房屋所在地的政府派出机构、住建部门和行业协会组织进行投诉举报，启动行政调解、司法调解等渠道，维护自身合法权益。

监管：住建部公布《住房租赁条例（征求意见稿）》

纵观连日来多地频发的租房“陷阱”事件，根本原因在于监管体系不完善，使得部分住房租赁企业是钻了空子。目前，我国在数据获取、行业规范、供应机制、租客权益保护等方面，都存在大量的监管空白地带。由于租赁政策滞后，导致房屋租赁市场各方信息不对称。政府相关部门对长租公寓以及住房租赁企业加强各方面监管迫在眉睫。

值得关注的是，在多地发布租房“陷阱”预警后，为了规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展，9月7日，住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。

《住房租赁条例（征求意见稿）》对出租与承租，租赁企业，经纪活动，扶持措施，服务与监督，法律责任等方面提出了针对性的监督管理条例措施。

《住房租赁条例（征求意见稿）》要求出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。直辖市、设区的市级人民政府房产管理部门应当建立住房租赁管理服务平台，提供机构备案、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案、统计监测等服务，与公安、民政、自然资源、市场监督管理、税务、人力资源社会保障、审计、住房公积金等部门和单位建立信息互通共享机制，向社会提供安全、便捷、高效的服务。住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

《住房租赁条例（征求意见稿）》明确直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。

近期频发的长租公寓和住房租赁企业“陷阱”事件敲响了监管的警钟。杭州、西安等地近日紧急启动了租赁资金监管这样的全新举措。杭州提出，住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金都缴入专用存款账户管理，其中，“托管式”住房租赁企业需要在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交。

回看海南，以省会海口为例，针对近期租房“陷阱”事件，除了海口市住建局发布的房屋租赁风险提示，《海口市房屋租赁管理条例》里对海口市主城区范围内的房屋租赁及相关监督管理活动作出了明确规定。例如：房屋租赁不备案将被罚款，备案材料符合要求后三个工作日内完成办理，不按规定办理房屋租赁备案手续的，由房屋行政管理部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处一千元以下的罚款；单位逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款。厨房卫生间阳台不得出租供居住，拒不改正最高罚款1万元。出租违建房屋最高罚款3万元。

自贸港建设既是海南千载难逢的重大历史发展机遇，亦是全新的巨大挑战。海南站在了新的历史起点上，正掀开新的发展篇章，如何确保一批又一批的“新闯海人”安心租、放心住？是一个值得深思的问题。