文｜空景 彼得

住房租赁市场迎来了首部条例性文件。

与以往不同，本次的文件对长租公寓长久以来的“高进低出”，“长收短付”的畸形运营模式明确否定。而明确租赁企业备案门槛，更是令长租公寓面临生死大考。

不仅如此，文件还对长租公寓使用租金贷，发布虚假房源、不合规运营等问题给出了处罚意见。

对此，像素公寓联合创始人罗超对零点财经表示，在长租公寓领域，以前一直都是劣币驱逐良币，《条例》对于行业的发展是挺好的，否则整个行业的口碑和生态都太畸形了。

“我们本来预计2021年开始（是）整个行业的洗牌期，因为疫情原因这个洗牌期提前到来了。”罗超坦言。

一 “租赁企业”需要备案，否定“高进低出”“长收短付”模式

近年来，长租公寓频频暴雷，而长租公寓“高进低出”（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）的模式，不仅伤害租客与房东利益，也搅乱了租房市场。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“《条例》”），一共8章8000字。

《条例》不仅对“高进低出”“长收短租”等模式进行否定，也对出租人、承租人、租赁企业、经纪活动等住房租赁市场各个参与角色进行了规范与管理。

《条例》第三十八条提到：住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

“高收低出对整个行业成本抬高的影响会更大，长租公寓（高进低出）就是旁氏骗局，赚得不是净利润，赚的是现金流，这给无数房东和租客带来巨大的损失，这块在法律上又属于灰色地带。”一位长租公寓从业者对零点财经透露，“我们很早就知道这样的公司存在，一般他们会在现金流最充裕或者断裂的时候跑路，这和当年的P2P本质上没什么区别。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进则称，类似规定说明政策层面对于“高进低出”和“长收短付”的做法是持否定态度的，后续长租公寓企业创新需要回避此类内容，”此类行为受到抑制，客观上也减少了长租公寓暴雷的风险“。

此外，新《条例》对租赁企业也做了明确规定：住房租赁企业是指开展住房租赁经营业务，将自有房屋或者以合法方式取得的他人房屋提供给承租人居住，并与承租人签订住房租赁合同，向承租人收取租金的企业。

并且，租赁企业要取得资质：住房租赁企业应当依法办理市场主体登记，取得营业执照，经营范围中明确有住房租赁经营业务……住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力。

“住房租赁经营业务源于房地产经纪行业，两类企业往往相伴而生。”贝壳研究院高级分析师黄卉认为，“《条例》明确了建立住房租赁机构登记制度，提高准入门槛。

二 ”租金贷“明确法律责任

租金贷是长租公寓领域，监管重视的焦点。

去年底，《意见》已经对当时泛滥的租金贷进行规范，具体包括：

1 住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

2 按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

3 住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款，不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

而最新的条例，对租金贷问题做了更明确的规范：

对于租赁企业，《条例》要求其禁止哄抬租金、捆绑消费等扰乱市场秩序的行为，不得违规提供金融产品和服务等行为， 明确要求住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

与此同时，《条例》第第五十二条明确规定法律责任：住房租赁企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。

三 鼓励商改租、工改租，禁止厨房、卫生间”非居住空间“改租

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，”扶持与惩戒并行“是此次《条例》的亮点之一。

比如，《条例》中明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展。

具体在《条例》第三十二条：国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房，利用整幢既有房屋用于出租，将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。

并且，国家鼓励出租人和承租人签订长期住房租赁合同。国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同……鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租。签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。

但与此同时，违规出租的房屋将受到监管。

《条例》第七条规定：出租人应当为承租人提供必要的居住空间。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

四 ”网签备案“地位更高，个人信息受保护

此前《意见》曾提出租房租赁合同需及时办理网签备案，此次《条例》对备案有了进一步规范。

第十六条规定，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。

”过去租赁市场在备案方面几乎是空白的，此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。“易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

《条例》也体现了”备案“的地位与作用。

比如，承租人按照有关规定申请享受基本公共服务和便利的，相关部门应当通过房屋网签备案系统查询住房租赁合同信息；商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

不按照规定办理网签备案的住房租赁企业、房地产经纪机构将受到惩罚。

《条例》第五十条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。

在强化网签备案管理的同时，《条例》也保护参与双方的信息安全：在住房租赁活动中采集的信息受法律保护，任何组织和个人需要获取他人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人信息。

五 ”稳租金“成监管核心

《条例》对各地监管机构也有新的要求。

除了建立住房租赁管理服务平台，提供机构备案、房源核验、面积管理、信息发布、网签备案等工作，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这条规定有三个含义：

第一，租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。

第二、租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。

第三、租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

作为住房租赁市场的首部条例性文件，《条例》对出租人、承租人、租赁企业、经纪活动、监管机构这五大住房租赁市场参与角色的行为做了规范和要求。

随着《条例》的推动，租赁市场发展不成熟不规范，出租人与承租人之间不信任不安全的问题将得到改善。