文 | 丸子君

大家可能都发现了，从8月开始，深圳就不断地涌现新盘。之前一个月几乎就只有3-5个盘获批预售，而现在是一周就能入2-3个盘。

比如上周，福田的岁宝壹品、龙华的龙光玖悦台获批预售；上上周，光明的玺云著、新安的招商臻府、沙井的嘉富新禧花园齐齐开盘入市……整个8月，竟有14个新盘获批预售。

而在房价洼地、楼市“新贵”等片区不断涌现新盘时，成熟片区却少有动静。

不过，丸子君就注意到，福田片区有新盘已建至几十层，在接下来的“金九银十”里可能会入市。

01.加油站“夹攻”，新盘未开已“打折”

在景田站300米范围内，有几栋在建的高楼分外惹眼，它们有银灰色的外立面，高度超过40层——这就是天健天骄。

天健天骄是一个在莲花街道的综合项目，总建面30万平方米，含商业、办公、酒店、住宅等业态，但以住宅为主，定位为豪宅。

项目分为五个地块，除建设九年制学校、保障房、绿地的地块外，剩余两部分为南苑和北庐。

丸子君实地观察发现，南侧的天健天骄南苑，外观上看不到施工设施，主体和外立面都已完工；而北侧的天健天骄北庐也已完成主体建设，正在进行外墙施工，显然已具备预售条件。

不过，项目更为显眼的是，在紧挨景田西路的一侧，短短200米内就有两个加油站：一个是中国石油，另一个是天健景田加油站。

“看到这两个加油站，它在我心里就‘打折’了。”

在项目现场，丸子君偶遇了两位从莲花山过来看房的老夫妇，他们看到这两个加油站后，立刻摇头表示不满意，“虽然几率不大，但万一它们爆炸怎么办，肯定会影响的”。

这两个加油站与住宅楼的距离的确非常近，暂且不知挂名“天健”的景田加油站日后会不会撤掉。但即使撤掉一个，也还有一个中国石油的站点。

此外，据丸子君观察，项目周边多为住宅区，道路也不是主干道，环境较安静，但也缺乏集中商业。

老夫妇向我们介绍道，以前在景田站出口就有百佳超市，但后来也倒闭了。

目前，项目周边多是零散店铺。

500米内有天健打造的缤悦荟，以生鲜菜市为主，加上项目自带的1万平方米商业，能满足日常生活消费，但缺乏更丰富的商业种类。此外，项目1.5公里内有沃尔玛、华润万家和盒马鲜生等超市。

而放大来看，天健天骄地理位置还是非常不错的。

项目临近2号线、9号线交汇的景田站，能直达南山、罗湖，前往车公庙、购物公园等商圈也非常方便。

并且，片区靠近福田中心，3公里内拥有莲花山公园、香蜜湖公园、梅林山公园等休闲去处，也有北大医院、深圳市儿童医院等医疗配套，还能享受少年宫、图书馆等众多公共文体设施。

02.香蜜湖旁，10万+豪宅

对深圳人来说，天健天骄应该还是比较熟悉的楼盘。

去年8月底，天健天骄南苑开盘入市，主推90-160平方米的住宅515套，均价10.5万元/平方米。

开盘当天，项目卖出410套，去化约80%，吸金50亿元，称得上是大热盘。

不过，当时关于项目的争议却同样不小。由于天健天骄标榜“香蜜湖”，有人认为这是“碰瓷”香蜜湖。

众所周知，香蜜湖片区房价之所以高，一是在香蜜湖和香蜜公园旁，景观好；二是学区为深圳高级中学南校区、深圳明德实验学校初中部、荔园外国语等等，被誉为“除百花外，深圳最好的学区”。

而天健天骄虽说在香蜜湖片区旁，也配建了荔园外国语小学，但可惜初中是福田科技中学，学位非常一般；周边老旧小区多，环境也并无突出之处。

但福田的新住宅实在是太少，开年至今，都未有新住宅入市，这在某种程度上也算是天健天骄北庐的优势。

这次，天健天骄北庐将推出122-162平方米的住宅房源，共173套。网传户数分布及梯户比如下：

1栋A座：148米，46层，共85户，朝南为主，三梯两户；

1栋B座：148米，46层，共84户，朝南为主，三梯两户；

1栋C座：141.7米 44层，共205户，朝南为主，四梯五户；

1栋E座：141.7米，44层共123户，朝南为主，三梯三户。

在南苑开盘时，大户型产品就更受青睐，这一次项目推出的均是大户型产品，而且套数更少，相信去化压力不大。

去年项目备案价10.5万元/平方米，目前价格未出，但以新盘限价的情况看，价格上浮的空间不大。项目所在的景田片区均价8.2万元/平方米，但多为楼龄10年以上的房子，难以直接对比。

事实上，深圳近期入市的住宅产品去化情况都非常看好。

“打新盘”玺云著、中海寰宇时代、中海汇德理、嘉富新禧花园，开盘即“日光”；宝安的招商臻府价格稍高，但去化也较为不错；龙华的龙光玖悦台一期入市不久就售罄，紧接着二期也获批预售，可见市场情况非常看好。

在新盘走俏的态势下，天健天骄北庐就算存在一些瑕疵或争议，相信去化也不成问题。

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