近期，一些开发商因其财务问题备受关注。这类背负高额债务前行的开发商似乎已经陷入了最后的困局，那么，他们的出路何在？或许是个“无解”之问。

在增速普遍放缓，债务结构亟待优化的背景下，资金链紧张是不少房企存在的问题。在财务压力下，房企势必追求高周转的突破。

作为豪宅产品，其对应客群是塔尖置业人群，本应对产品的居住功能和价值功能都有更高的要求。而拿地成本高企和资金链高周转的双重压力下，豪宅项目“风险暗涌”。如果因“高成本、高周转”而忽视产品的质量，是无法被市场所接受的。

不限价地块集中入市 豪宅市场风起潮涌

2020年，北京住宅土地不限价全面开启，带来了豪宅市场的“春天”。来自克而瑞机构数据显示，2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限价地块成交占74%，限竞房用地仅有6宗，占19%，不限价地块成为主流。其中，不乏开发商豪掷千金拍下高总价地块。

1月，金茂、融创分别拿下海淀四季青两块纯商业用地，楼面价已达7万元。时至年中，相对应的颐和金茂府、融创香山壹号院两大豪宅项目相继宣告亮相。

5月，合生创展豪掷179.6亿元，“包圆”分钟寺三宗不限价宅地，最高楼面价达7.6万元/平方米。据悉，世茂、金茂已入局生分钟寺系列地块，分钟寺地块总计1.7平方公里，将由合生、金茂、世茂三家一线开发商联合开发。而世茂则打响了分钟寺“第一枪”，于9月4日正式公布案名为“世茂北京天誉”。并于同期开放项目展厅，有了提前入市的准备。

7月，北京丰台大瓦窑又拍出2宗非限价宅地，一日揽金77.6亿元。其中，第二宗地DWY-L33不限价宅地，被远洋+城建联合体以48亿元拿下，溢价率26.48%，剔除配建外，商品住宅成交楼面价为5.2万元/平方米，业内预估未来售价将突破8万元/平方米。

8月，北京年内成交总价最高的地块出现在北京经济技术开发区，中海地产以79.2亿元总价竞得河西区地块，溢价率23.8％，这是中海年内在京第四次拿地。

而多个10万+项目或亮相或领证预售，集体入市的消息不断传来，也为热度不减的京城豪宅市场“再添一把火”。数据显示，北京销售均价一千万以上的中高端市场，从7月起进入集中供应期。

8月14日，北京金茂府二期和中海甲三号院两大10万+项目入市，分别创造了首日成交20亿+的成绩，为今年的豪宅市场添上了浓重的一笔，加上还有众多10万+项目在路上，包括颐和金茂府、融创香山壹号院，以及“分钟寺三兄弟”。在供应井喷的预期下，北京豪宅市场的风向开始有所转变，市场已进入到“高周转”通道。

高周转预期下 房企综合实力考量

豪宅因其稀缺性和唯一性一直是高净值人群投资和抵御市场周期波动的重要选择。在豪宅回归的背景下，近期入市的豪宅其所属房企上半年的营收、净利、负债率、现金流呈现怎样的局面？

数据显示，8月在豪宅市场表现亮眼的金茂，上半年营收同比下降了18%，加上毛利率在近两年一直处于低位，这让金茂的日子显得有些艰难。今年，北京金茂府二期、颐和金茂府，加上分钟寺地块的入局，金茂的资金链是否能撑起大旗？同样引人注目的还有老牌房企中海，上半年中海地产的毛利率为30.6%，同比减少4.3个百分点，陷入了净利增长缓慢的困局。而今年土地市场的明星企业合生创展，其合约销售业绩表现平平，负债率却高企，从拿下分钟寺地块，到引入金茂、世茂的入局，砸下真金白银大手笔拿地和股权投资后，合生创展资金压力明显加大。这给分钟寺项目的开发也增添了一丝不确定性。

当后疫情时代遇到豪宅回归元年，说明楼市不仅没有滞缓发展，反而因为改善置业需求的攀升和抵御市场周期波动风险的预判，让豪宅市场火热起来。但消费者切忌盲目出手，需要结合房企自身实力、产品价值、配套服务等多维度优势来综合考量，“理性”选择适合自己的产品。