文|清流工作室  王晓悦

主编|赵妍

富力地产（02777.HK），当年的“华南五虎”之一，如今与暴雷的泰禾一起成为本年度最令人担忧的房企。

为了降低市场的担忧，富力地产花了不少心思在2020年的中期报告上。清流工作室发现，富力地产在港交所提交的中期报告内有乾坤。富力地产通过甩卖资产和物业重估，将上半年的净利润维持在39亿元，若扣除这些影响，其扣非利润实际下滑超过6成。

而通过酒店资产的重估，富力地产将股东权益抬高，实现了降低负债比率的目标。更值得注意的是，今年上半年富力收到来自联营及合营企业、关联方的款项激增，才得以维持现金流出保持在50亿元。

即便获得外部“输血”，富力地产的现金流依然十分紧张。富力地产一年以内需要偿还的借款就接近900亿元，账上的现金及现金等价物只有179亿元。

近日，住建部、央行等部门共同出台的房地产“三道红线”融资政策，分别为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍，踩中三条红线的房企归入红档，有息负债规模不得增加。按照2020年中报数据，富力地产已经踩中三条红线，融资会变得更加困难。

“无论是在投资物业，或者发展项目，我们都有出售的计划。”富力地产的大股东、董事长李思廉在近期召开的业绩发布会上坦言。当年主持购买万达酒店的两位富力创始人，踏上了王健林走过的老路。

被掩盖的真相：扣非净利润下滑6成

中报显示，富力地产上半年实现净利润39亿元中，其中超过36亿元为“其他收益”。去年同期，富力的“其他收益”金额仅为4.5亿元。也就是说，富力地产今年上半年主营业务产生的利润，可能不足3亿元。

这36亿元的其他收益，超过14亿元来自资产甩卖。

今年4月，富力地产将旗下的物业管理公司打包出售给广州富星投资咨询有限公司（下称“广州富星”），这家公司由富力地产的大股东李思廉和张力控制，两人各持股50%。富力地产的物业管理资产包共囊括三家公司，分别是大同恒富物业服务有限公司、天津华信物业管理有限公司和广州天力物业发展有限公司，交易作价分别为500万、500万和3亿元，合计3.1亿元。因富力地产给物业资产的定价远低于市场价，富力地产大股东被质疑“揩油”上市公司，曾引起市场关注。

物业资产卖出白菜价，但由于物业资产业绩亏损，富力地产将资产包卖出后反而在账面上获得收益。据富力地产补充公告，富力地产出售天力物业，预计能获得收益5亿元。而另外两家物业卖出后获得的具体收益，则没有详细披露。

除了卖物业，富力地产还卖了一家联营企业10%的股权。

2014年，富力地产与建业地产（00832.HK）全资持有的上海豫进投资咨询有限公司合资创办河南建业富居投资有限公司（下称“河南建业富居”），合作开发河南地区的项目。其中，富力地产持股45%，建业地产持股45%，另一家投资公司持有10%。

今年1月，建业地产宣布从富力地产手中收购河南建业富居10%股权，作价10亿元。交易完成后，富力地产持股比例下降至35%，建业地产持股比例为55%。富力地产中报显示，集团通过出售一家联营公司部分权益，获得收益7亿元。

甩卖两项资产获得的14亿收益未能填满利润黑洞，富力开始在会计政策上想办法。

中报显示，富力地产转拨自已落成待售物业的投资物业重估收益高达20亿元。这个项目的含义是，原计划建成后进行销售的物业资产，账面上采用成本计量，账面价值较低。但2020年上半年，富力地产突然决定自持这批物业，按照会计政策，这批待售物业应转为投资物业，并按照公允价值计量，和市场价挂钩。

经过评估师的评估，这批物业的账面价值比原来多出20亿元。根据香港财务报告准则，这部分重估收益在损益表中体现，算进利润里。除税后，富力地产通过投资物业重估增加的收益高达15亿元，实现“纸面富贵”。

清流工作室发现，富力地产在内地发债，因此需要按照内地的会计政策出示一份中期业绩报告。在内地的会计准则中，为避免上市公司调节利润，投资物业重估收益不计入利润，而计入其他全面收入中。

富力地产在香港交易所披露的中报业绩是，上半年实现利润39亿元，同比下降6%。而富力地产债券中期报告显示，公司2020年上半年实现利润25亿元，同比下降40%。若再扣除甩卖资产等偶发性事件，富力地产上半年扣除非经常性损益后的净利润为13亿元，同比下降64%。

负债比率下调有玄机

通过会计技巧，富力地产不仅掩盖了净利润大幅下滑的真相，也巧妙地降低负债比率。

富力地产今年的另一项重要的会计变更，是将亏损的酒店资产重新估值。2017年，富力地产两位大股东“摔杯为号”，以打折价格买下王健林的万达酒店资产包，共计70家酒店作价177亿元。此后，酒店资产包连年亏损，在今年的疫情里，更创下半年亏损9亿元的纪录。

面对亏损的酒店资产包，富力地产巧妙地“物尽其用”。

今年上半年，富力地产也对酒店资产进行重估。在过去几年，富力地产持有的酒店资产按照历史成本计量，受折旧摊销等影响，账面价值较低。今年开始，富力地产董事认为，采用香港会计准则第16条的重估模式，也就是用公允价值计量，更能体现酒店资产的实际价值。

富力中报资产负债表显示，富力地产2020年上半年“物业、厂房及设备”科目金额为419亿元，比去年增加68亿元，而通过酒店的重估增加的“物业、厂房及设备”就高达71亿元。“物业、厂房及设备”科目，是富力地产固定资产列表里最重头的部分，占固定资产总额近4成，占总资产的比例也达10%。

这笔71亿元的账面增值，帮助富力地产降低负债比率11个百分点。在内地的会计政策中，该笔酒店重估增值不能计入股东总权益中，因此富力债券中报显示的股东权益为806亿元，照此计算富力地产的负债比率为188%。而富力地产在港交所披露的中报按照股东权益859亿元计算，其负债比率为177%。

2019年中，富力地产的负债比率为199%，即使在内地会计政策下，富力地产也的确降低了负债比率。降负债一方面由于富力地产偿还了部分债款，另一方面恐怕要归功于外部“助攻”。

清流工作室发现，富力地产上半年有两笔现金流异动。一是来自合营企业及联营企业还款的现金流入57亿元，二是收取关联方借款流入58亿元。

来自合营企业及联营企业还款的现金流入，是富力地产近几年中报都会披露的项目。在2017至2019年中报，该项目的现金流入比较稳定，均维持在19亿元左右。再往前的年份，这个数额更小甚至为0。

但2020年中报，富力地产来自合营企业及联营企业还款的现金流入激增至57亿元，同比增加185%。按照每年年报披露的现金流量表计算，富力地产近10年向合营及联营企业借出的资金累计不超过85亿元，且已陆续收回部分。

来自关联方的借款流入也显得突兀。据中报显示，这笔58亿元的现金流入是来自一名关联方的垫款，该公司由富力地产主要股东共同控制，也即李思廉和张力。一位会计师告诉清流工作室，关联方借款在财报中划入筹资活动现金流，意味着这笔款项不是公司经营形成的，只是单纯的拨款。

在2018年及2019年上半年，富力地产收关联方的款项稳定在19亿元，即使在全年业绩报告中，富力地产最高峰是在2018年全年收关联方金额达48亿元。且此前的关联款项大多由多家关联公司累计交易结余得出，一名关联方直接垫款高达58亿元的情况，是首次出现。

不过，即使在关联方现金“输血”后，富力地产的现金流依然十分紧张。2020年中期报告显示，公司上半年现金流量净额为-50亿元，截止6月30日，富力地产拥有不受限的现金及现金等价物179亿元，比去年同期减少了24%。富力地产一年以内需要偿还的短期借款就接近900亿元，179亿元现金显然不够。

基于短期债务和富力流动性来源和集中度，标普在8月31日将富力地产的信用评级从“B+”下调至“B”。而此前，穆迪已经两度下调富力地产的评级。

2020年，富力地产协议销售金额的目标是1520亿元，上半年完成34%。标普认为，富力地产在二、三线城市的大量业务可能会限制其加速现金转换的能力。

面临“房子卖不出，融资拿不到”的困境，富力的“卖卖卖”之路，刚刚开始。富力在中报表态，可能还要继续卖一些资产，据市场消息，富力正在恰谈资产出售合约，若谈妥可以回笼资金120亿元，可缓富力资金之渴。

王晓悦是清流工作室高级作者，常驻广州。

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