文 | 观点地产网 龚丽欣

作为资金密集型行业，房地产对金融有着极强的依赖性，正因如此，精于财技、长袖善舞的首席财务官，成为上市企业管理层中非常重要的角色。

但近期，房地产行业出现CFO离职潮，高管人员频繁流动的现象，主要出现在时代中国、珠光控股、烨星集团、粤泰股份和正商实业等中小型房地产企业当中。

时代邻里9月7日发布公告称，黄嗣宁因其他工作安排，辞任公司首席财务官，于2020年9月10日生效。同日，正商实业公告称，郭柏成已辞任联席公司秘书及首席财务总监职务。

随后不久，时代中国发布公告，黄嗣宁将获委任为该公司首席财务官，而郭柏成也于次日获委任为时代邻里首席财务官。

换句话说，黄嗣宁由时代邻里高升至集团担任首席财务官，同时拉来了郭柏成出任物业公司的首席财务官，看起来，时代成为了这次人事轮换中的主导。

另一边，正商实业及其物业公司兴业物联亦迎来一系列的人员调换。

或许，人事动荡背后是疫情带来的销售不佳与偿债压顶双重压力，但从更深层次原因来看，随着房地产行业集中度进一步提升，中小房企的生存更加艰难，在市场、销售、财务各方压力下，这类企业只能无奈地迎接一波又一波的走马换将。

几度轮换的CFO们

有人说，首席财务官是压力最大的一个职位，降低融资成本、缓解资金压力都是横亘在所有财务官面前的难题。

近两年，财务官离职的消息频现，但这种离职有主动，也有被动。

一方面，当个人前途与平台选择有冲突，或者个人与公司文化相冲突，均会导致高管主动离职；另一方面，随着企业的战略调整、人才引进，甚至因个人成绩、花边新闻等均可能导致高管面临淘汰，被动离职。

以时代中国为例，2020年以来，该公司首席财务官职位已经更换三人。其中，7月10日，黄永年因桃色事件影响被迫撤职，牛霁旻临危受命接任时代中国CFO一职，但两个月过渡期后，原时代邻里CFO黄嗣宁接任了上述职位。

短短三个月内，该公司首席财务官换了一轮又一轮，不免引起业内关注，但相较于行业内其他房企，时代中国的案例或许更特殊一些。

分析人士告诉我们，牛霁旻接任一方面能够顶替黄永年撤职出现的空缺，另一方面能够降低后者带来的负面影响，他的任职只有短短两个月，属于过渡阶段。

至于黄嗣宁，此次从时代邻里转任时代中国首席财务官，更多是集团内部的人事调动。

据悉，黄嗣宁早在2010年至今年二月，就曾担任过时代中国的高级税务主管、集团财务经理、财务总监等多个职务，随后才到时代邻里任职。

也就是说，他于时代中国任职时间长达十年，对企业财务、融资、投资者关系等有更深的了解，由他接任时代中国CFO职位，能够减少管理层之间的熟悉时间，更能减少CFO与企业之间的磨合时间。

与此同时，当黄嗣宁转任时代中国CFO后，正商实业原CFO郭柏成亦加盟时代邻里，补齐前者调任留下的空缺。

或许，时代中国CFO频繁变动更多是受到花边新闻的影响，但正商实业的人员流动则要从企业层面去分析——在郭柏成之前，正商实业财务总监就曾多次轮换。

近五年时间，正商实业换了四任CFO。2016年9月，黄瑞洋辞任正恒国际控股首席财务总监，张世泽接任；张世泽任职仅半年时间，就辞去该职位，改由陈志强任职；陈志强于2018年5月辞职，同年11月20日，郭柏成替任上述职位。

事实上，公司人事变动是正常操作，但正商实业连续几年出现了管理层“打包式”的跳槽、离任的现象，难免受到关注。

分析人士向观点地产新媒体表示，企业留不住人，尤其是留不住CFO，与自身的发展速度、资金状况、盈利能力有很大的关系，尤其是在当下，房地产融资面临周期波动，企业要承受的压力更大，这又会倒逼管理层承受压力。

事实上，2020年以来，新冠疫情突袭，全国房地产市场一度停摆，工地停工、售楼部关闭，线下卖房陷入一篇萧条之中，房企的推盘、销售节奏被打乱。

上述分析人士提到：“市场存在不确定性，但企业对管理层的考核指标不变，就容易出现企业与管理层难以达成同一期望，最终导致频繁的离职现象”。

艰难的中小企业

资本寒冬下，越来越多地产人卷入到离职潮当中。

有数据显示，2020年上半年，有超过500名地产高管职务变动、200名高管离职，七月单月，离职的高管超过30名，职务变动的超过80名。

对地产人而言，熬过这个寒冬，或将有无限种可能，但能不能挺过严寒，估计每个人都有自己的看法。

分析人士提到，CFO的职责主要是找钱和还钱，但近两年房企融资难、融资贵成为最大的痛点，加上今年疫情叠加偿债高峰，企业愈发艰难。

从中报数据来看，截至2020年6月30日，时代中国收入149.25亿元，同比下降6.4%；归属股东净利润15.36亿元，同比减少3.6%。债务方面，其一年内到期借款为241.46亿元，去年同期为185.97亿元，同比增29.84%；二至五年内到期为人民币338.88亿元；五年后到期为6.86亿元。

债务激增、频繁发债、融资成本上升……对时代中国而言，桃色事件无疑是其CFO频繁更换的直接导火索，但究其根本，仍是企业发展难题导致。

至于正商实业，自2015年借壳上市至今，正商集团在资产注入方面仍未泛起一丝涟漪，企业发展依旧平稳如镜。

据悉，正商实业前身是恒辉企业，2015年，在正商集团上市失败之后，通过收购恒辉企业完成了曲线上市。上市后，正商实业依赖母公司正商集团进行资产注入、配售股份，但至今仍发展的不温不火。

截至2019年全年，正商实业录得收入88.87亿元，同比增长约1378%，公司拥有人应占溢利约为11.52亿元，同比增长约3742%。销售方面，录得签约销售额518.7亿元，位列观点指数排行榜的63位。

2020年中期，该公司录得收益约22.38亿元，同比增长约582.4%，拥有人应占溢利约为1.1亿元，这一数字较2019年增长约194.3%。据观点指数发布的1-8月销售TOP100榜单，该公司前8月录得销售额239.7亿元。

其实，正商实业较借壳上市之初已有很大提升，但在动辄千亿的地产行业，正商的规模依旧无法与大型房企相提并论。

盈利能力无法大幅提升同时，该公司的负债状况也值得考究。据悉，截至今年中期，正商实业借贷总额约304.48亿元，较2019年末286.83亿元增长约6%，其中一年内到期负债约187.6亿元，较2019年末154.1亿元增长约21.7%。而公司现金及银行结余总额约为41.68亿元，短期偿债压力较大。

事实上，高管频繁变动的现象在中小型房企当中更为普遍，一方面是企业自身发展缓慢，另一方面，国内房地产市场走向下半场，过往买地、融资、卖房的粗放型模式正在触顶，资源不断向头部房企聚集，中小房企的机会越来越少，正商实业就是其中一个典型案例。

显然，时代、正商的管理层轮换当中，折射出行业洗牌的加速以及企业发展空间受到挤压。

与此同时，正商实业旗下的物管公司兴业物联也开启了新一轮人员变动。

据悉，9月8日，兴业物联公告披露，公司财务总监兼公司秘书陆爽已辞任秘书及授权代表职务，由梁家凝接任，后者原为正商实业财务总监。

业内人士预测，陆爽或将逐渐从兴业物联抽身，梁家凝有可能成为该公司下一任CFO。

至于正商实业的空缺，有业内人士猜测，正商实业的做法或将与时代中国相似，由“熟人”陆爽上阵。