文丨陈明艳

“当大潮退去，才知道谁在裸泳。”2020年，对股市侃侃而谈的巴菲特或许也想不到，四次美股熔断后他也加入了“裸泳”队伍之列。

作为普通投资者，如何才能让手中的资产保值增值，避免成为浪潮之下被收割的韭菜，这是“黑天鹅2020”以后最为迫切的问题。或许，对于中国来说，最佳的答案是：商业地产，尤其是商业地产投资中的战斗机——地标商圈铺投资。

今年，龙湖光年入驻海南，给海南带来首座大型商业综合体，这对投资者来说释放了什么信号？

大潮退去，谁依然坚挺？

2020年，在全球经济低迷、经济下行压力增大的前提下，投资渠道看似越来越元化，实则暗潮汹涌、危机四伏。

国家统计局及央行数据显示，1999年-2019年期间，中国的M2/GDP的比值不断增大；央行最新数据显示，截至2020年8月末，广义货币（M2）余额213.68万亿元，同比增长10.4%。武汉科技大学金融证券研究所所长董登新曾经指出，房地产走势主要取决于广义货币M2的增长速度，如果M2的增长速度继续稳定在8%左右，房价基本上没有多大的升值空间。“但如果M2增速重新回到两位数，我们的房价会再次上涨，这是毫无疑问的。”

社会中流动的广义货币不断上升，然而，与此相比，国家对刚需性住宅地产调控政策也在持续加码。2019年，国内楼市在“房住不炒”的总基调下艰难行进，打开“稳中有进”新格局。据中原地产统计，2019年，全国各地合计出台的政策调控次数高达620次，同比2018年的450次上涨了38%，创历史新高。2020年，全国楼市调控政策总体基调不会变，“稳”字当头仍是主旋律。

那么，这些多出来的钱要流到哪些方向呢？

依然是地产，不过并非传统意义上低买高卖、炒出天价的住宅地产，而是更加顺应时代发展需求的商业地产。

不可否认的是，国内楼市正从野蛮生长阶段逐步过渡到理性回归阶段，其中最重要的转变是，不少房产公司纷纷从住宅地产转战商业地产，中国商业地产进入大型商业综合体时代。从恶性炒房回归理性投资，天然契合国家深化供给侧结构改革的需求，7月1日，中国人民银行发布的《金融结构、经济效率与M2/GDP的关系——基于跨国面板数据的实证研究》工作文件指出，随着中国经济快速增长向高质量发展转变，从投资驱动向消费驱动转变，经济将变得更加“轻”，消费、服务和技术进步的贡献将逐渐增加。

业内人士分析认为，大部分住宅产品作为居住需求的基础，近几年由于市场供应量大增，且在经历了多轮楼市调控之后，大部分住宅产品的投资价值已经淡化，这就决定了中国未来的房地产市场势必从以前的住宅投资转向商业投资。

住宅楼市风口已过，接下来，能够促进城市消费升级、带动新零售等产业链发展的商业地产将迎来黄金时代。未来，城市商业综合体将继续带动中国零售消费市场发展。iiMedia Research（艾媒咨询）数据显示，2018年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到36.6万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工，预计2021年城市综合体带动的零售消费市场规模将突破47万亿元。

商铺投资这块新蓝海，正在向投资者徐徐展开。

从700万到1亿元的跨越需要多久？

或许只需要不到10年的时间。

镜头聚焦到20年以前的重庆观音桥。

20年前，如今繁华的观音桥商圈还是一片荒凉冷落，任谁都想象不出，20年后这里即将成为重庆市地标性商圈。当时的投资者对龙湖北城天街能否成功运营保留怀疑态度，不少投资者心中都十分恐惧，这或将是另一个烂尾楼的开始，在当时，这种情况并不罕见。因此，北城天街附近的商铺销售异常困难，因为没人能看清这个地方的未来，更没人相信这里会发展成重庆市地标性商圈。

没有人看好观音桥商圈的发展，深耕重庆的龙湖却在一片茫然和怀疑中，坚定不移地把握住了时代前进的方向，造就了业界传奇。2003年，重庆北城天街开业，成为龙湖“天街系”第一条天街，此后，龙湖商业地产所向披靡，纵横全国各个城市，成绩裴然，俨然成为龙湖地产的王牌项目。由于北城天街的成功运营，观音桥不断改造完善，一跃成为4A级景区，跻身闻名全国的重要商圈。公开数据显示，近些年，观音桥商圈社零销售总额达到了327亿元，商品销售总额突破2000亿元。

富有眼光的投资者搭上了时代的便车，成就了一生传奇，一个富有潜力的铺子甚至能在阶层固化、上升通道紧缩的当下，成为鲤跃龙门的试金石。资料显示，当年北城天街一个面积大约400多平方米的商铺，售价约为700多万元，在不到10年的时间里，也就是在2013年左右，这个最初以700多万元购下的商铺早已增值超过1亿元，实现了14.3倍的增长。

业内人士分析认为，这些投资者之所以能在不到10年之内，使700万元增长到1亿元，主要得益于大胆投资了一个新兴商圈的商铺，分享到了商圈和城市的发展红利，而未来商业地产的投资，价值空间最大的依然是那些新兴的潜力区域。

不仅是重庆，今年，龙湖以其无往不胜的TOD商业综合体模式强势入驻海南，光年大道作为该项目唯一与天街平面客流相呼应的商业街区，无疑将成为地标街区、地标铺。

据了解，该项目周边3公里范围内有186个小区，36万常住人口。除固有客流外，项目本身地面交通、公交枢纽、轨道交通，三维一体的交通体系，与项目无缝连接，每天可带来17万人次/天的超大客流量，全年超过6200万客流导入，三倍于海口美兰机场2019年客流吞吐量。可以说，无论是固有人口还是流动客流，光年的客流优势，是海口乃至海南目前任何地段都无法比拟的，是具有唯一性的城市资源。

重庆观音桥开局一个碗，龙湖都能玩出新花样，从这些层面来说，海口龙湖光年项目的先天优势明显要高得多，加上自贸港光环的加持，后续发展潜力与二十年前的内地城市重庆不可相提并论。

投资商铺，投资的是什么？

商业地产投资成为时下热门选项，而当这些投资者在谈论“投资商铺”的时候，到底在谈些什么？他们理所应当认为，投资任何一个产品，首要关注的是它保值增值的潜力，而保值增值，包含了两个层面的内容，第一个层面是当下，第二个层面是未来。投资商铺是个大项目，要慎之又慎，看重的不仅是眼前，更重要的是投资收益持续增长。

一些规划不当、经营不善的店铺，今天可能人流鼎盛、熙熙攘攘，而过了几年以后就会因为市政规划变迁、缺乏管理运营而无人问津，逐渐被时代抛弃，这相当于投资者的钱打了水漂，由此可见，选择值得信赖的商业地产品牌进行投资，不仅省心，而且也安心。

对于一些优秀的商业地产运营选手来说，旺铺是越老越吃香的。以地标性商圈铺制造机龙湖为例，可以直观感受选择靠谱的运营专家有多省心省力。

公开资料显示，2015年，龙湖商场整体出租率达95.9%，其中龙湖的明星产品天街系租金收入占比最高，达85％，总额过12亿。2016年，商场整体出租率为95.1%，不含税租金收入19.1亿元，其中，天街系租金收入增长率为37.2%。2017年，商场整体出租率95.3％，总销售额156亿元，同比增长33％。2018年，商场整体出租率为97.4%，天街产品系租金收入合计33.37亿元，同比增长44.6%。2019年，商场整体出租率甚至达到了98.5%。

通过解读这些数据可以发现，龙湖地标性商圈铺的整体出租率是呈现上升趋势的，这意味着，其中的转让率非常低，一经退出，再也没有回头路，而且在有效的运营管理之下，不断有新鲜血液涌入进行补充。

谈完了出租率，可以来看看最直观的投资回报率。通常来说，商业物业常用的回报率指标是Ebitda Yield，等于物业息税折旧及摊销前利润/物业总投资，这是持有型项目每年的净营业收入回报率，分子反映商业管理部门的运营能力，分母反映投资部门对于投资机会的把控和议价能力。

一般而言，运营成熟、经营妥善的旺铺每年的投资回报率可达4%-7%，远远高于普通住宅房的投资回报率（1%-3%）。结合购物中心资产管理及国盛证券研究，一般认同项目第三年末Ebitda Yield大于6%为合格，6.5%为优秀，在中国做投资型物业的回报率能做到6%就已经是非常优秀的水平，这主要是考虑到经营性物业贷款利率在4%-6%左右。

据了解，龙湖有硬性KPI指标，NPI Yield 一般要求在6%以上。公开资料显示，龙湖集团近些年的商场回报率大致浮动在6.0%-7.0%之间，且整体呈上升趋势。这在一定程度上说明，其商业运营和投资管理能力都有在不断提升。

今年3月24日，龙湖集团CEO邵明晓表示，会力保龙湖商业2020年完成60亿元+的租金目标，尽管在疫情期间为商户减租的额度很高，但也会通过后续的商业运营来消化掉。由此可见，龙湖对于商业地产的运营管理能力是十分出色的，更为难得的是，面临困难之时依然将投资者的利益放在优先考虑的位置。

出色亮眼的成绩源于优秀的协调组织能力，龙湖优秀的商业地产运营管理能力是一脉相承的，为业界津津乐道，这也体现在了海口光年大道项目运营的各个环节中。在这点上，龙湖一直倡导连卖原则，所以会不断的有连锁品牌入驻，这降低了业主的风险，同时便于后期营销的统一招商，为赢利提供更多可能性；除此之外，秉承着企业文化“善待你一生”的宗旨，龙湖根据业主购买情况，及商铺本身特点，进行合理的业态规划及招商，这是为商铺业主免费提供的一项增值服务，为商铺业主提供更多的赢利选择；最关键的一点是，销售型商业可借势天街后续运营的一些活动与推广，龙湖招商中心会对整体销售型商业进行合理化运营，通过运营手段不断优化光年大道商户能级，随着商圈日益成熟，不断提升业主投资回报。

2020年，是海南自贸港开局之年，一个充满机遇的时代正缓缓走来，富有眼光的掘金者已启程——龙湖光年首度入驻海南，海口首座地标性商业综合体，龙湖准备好了，你准备好了吗？